As PIS e COFINS sobre receitas de aluguel de imóveis são temas que frequentemente geram dúvidas entre as empresas do setor imobiliário. Uma recente manifestação da Receita Federal esclarece definitivamente como essas contribuições devem ser tratadas quando auferidas por empresas que têm a administração imobiliária como atividade principal.
Entendendo a Solução de Consulta nº 93/2017
A Solução de Consulta Cosit nº 93, de 26 de janeiro de 2017, publicada pela Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal, trouxe importante esclarecimento sobre a incidência do PIS e da COFINS sobre receitas provenientes da locação de imóveis próprios.
O documento foi emitido em resposta a uma consulta formulada por empresa que declarou ter como atividades empresariais “a compra e venda de imóveis, a administração de bens próprios e a participação em outras empresas”, auferindo assim receitas de aluguéis e outras.
O Ponto Central da Consulta
A empresa questionou se, após a revogação do §1º do art. 3º da Lei nº 9.718/98 (que ocorreu com a publicação da Lei nº 11.941/2009), as receitas de aluguel estariam fora do escopo de incidência do PIS e da COFINS no regime cumulativo, argumentando que a locação de imóveis não constituiria uma prestação de serviços.
A dúvida da consulente fundamentava-se no entendimento de que, com a referida revogação, apenas as receitas de “venda de mercadorias, de mercadorias e serviços e serviços de qualquer natureza” estariam sujeitas à tributação pelo PIS e pela COFINS.
Base Legal e Histórico Legislativo
Para compreender adequadamente a resposta da Receita Federal, é importante recapitular a evolução da legislação sobre PIS e COFINS no regime cumulativo:
- A Lei Complementar nº 70/1991 instituiu a COFINS com incidência sobre o faturamento, definido como “a receita bruta das vendas de mercadorias, de mercadorias e serviços e de serviço de qualquer natureza”
- A Lei nº 9.715/1998, relativa ao PIS/PASEP, definiu o faturamento de forma similar, remetendo à definição de receita bruta da legislação do Imposto de Renda
- A Lei nº 9.718/1998 ampliou o conceito de faturamento, estabelecendo no §1º do seu art. 3º que este correspondia à “totalidade das receitas auferidas pela pessoa jurídica”
- O STF considerou inconstitucional essa ampliação, e o dispositivo foi revogado pela Lei nº 11.941/2009
O Conceito de Receita Bruta após a Revogação
Com a revogação do §1º do art. 3º da Lei nº 9.718/1998, a base de cálculo do PIS e da COFINS no regime cumulativo passou a ser restrita ao faturamento, compreendendo a receita bruta auferida pela pessoa jurídica.
A Receita Federal, na Solução de Consulta analisada, esclarece que o conceito de receita bruta não se limita apenas às receitas de venda de mercadorias e prestação de serviços, mas abrange “a soma das receitas oriundas do exercício das atividades empresariais”.
Este entendimento está alinhado com diversas decisões do Supremo Tribunal Federal, como exemplificado no RE nº 371.258-AgR, cuja ementa afirma: “O conceito de receita bruta sujeita à exação tributária envolve, não só aquela decorrente da venda de mercadorias e da prestação de serviços, mas a soma das receitas oriundas do exercício das atividades empresariais.”
Aplicação ao Caso de Receitas de Aluguéis
No caso específico de uma empresa que tem como objeto social (ou atividade empresarial) a compra e venda de imóveis e a administração de imóveis próprios, a Receita Federal concluiu que as receitas de aluguéis são auferidas no desenvolvimento das atividades empresariais da pessoa jurídica.
Por conseguinte, essas receitas integram o conceito de faturamento e, portanto, compõem a base de cálculo do PIS e da COFINS no regime cumulativo.
A Cosit destaca que não procede o argumento de que, por não haver prestação de serviços na locação de bens, essas receitas estariam excluídas da base de cálculo das contribuições. O que importa é que tais receitas são obtidas no exercício das atividades empresariais da pessoa jurídica.
O Objeto Social como Elemento Determinante
Um ponto fundamental para a correta aplicação desse entendimento é a identificação do objeto social da empresa. A Receita Federal esclarece que o objeto social deve ser analisado tanto do ponto de vista formal (o que consta no contrato social ou estatuto) quanto substancial (as atividades efetivamente desenvolvidas pela empresa).
No caso específico da consulta analisada, como a empresa expressamente indicou que a administração de imóveis próprios fazia parte de suas atividades empresariais, ficou evidente que as receitas de aluguéis decorrem da sua atividade econômica ordinária.
Diferenciação para Outros Casos
É importante destacar que a resposta da Receita Federal não se aplica automaticamente a qualquer empresa que aufira receitas de aluguéis. O elemento determinante é se a atividade de administração de imóveis próprios ou locação faz parte do objeto social da empresa.
Por exemplo, se uma indústria que tem como objeto social apenas a fabricação e comercialização de produtos recebe eventualmente receitas de aluguel de um imóvel próprio, essas receitas poderiam, em tese, não compor a base de cálculo do PIS e da COFINS no regime cumulativo, por não decorrerem de sua atividade empresarial.
A própria Receita Federal havia se manifestado nesse sentido em outras soluções de consulta, como mencionado na SC Cosit nº 84/2016, citada na consulta analisada:
“A partir da revogação do § 1º do art. 3º da Lei nº 9.718, de 1998, a receita financeira e a receita de aluguel de imóvel próprio, quando estas atividades não fazem parte do objeto social da pessoa jurídica, não integram a base de cálculo da Cofins no regime de incidência cumulativo.”
Impactos Práticos para as Empresas
Para as empresas do setor imobiliário que têm como atividade a administração de imóveis próprios, a Solução de Consulta nº 93/2017 confirma a necessidade de incluir as receitas de aluguéis na base de cálculo do PIS e da COFINS no regime cumulativo. Isso significa que:
- As receitas de aluguéis devem ser tributadas à alíquota de 3,65% (0,65% de PIS e 3% de COFINS) no regime cumulativo
- Não há possibilidade de exclusão dessas receitas da base de cálculo das contribuições com fundamento na revogação do §1º do art. 3º da Lei nº 9.718/1998
- Eventuais compensações ou pedidos de restituição baseados nesse argumento não terão respaldo legal
Vinculação com a Solução de Consulta Cosit nº 84/2016
A Solução de Consulta nº 93/2017 está vinculada à Solução de Consulta Cosit nº 84/2016, que já havia estabelecido o entendimento de que a receita bruta sujeita ao PIS e à COFINS compreende as receitas oriundas do exercício de todas as atividades empresariais da pessoa jurídica, e não apenas aquelas decorrentes da venda de mercadorias e da prestação de serviços.
Essa vinculação reforça o posicionamento consolidado da Receita Federal sobre o tema, conferindo maior segurança jurídica às empresas que atuam no setor.
Considerações Finais
A Solução de Consulta Cosit nº 93/2017 traz importante esclarecimento sobre a tributação pelo PIS e pela COFINS das receitas de aluguel auferidas por empresas que têm a administração de imóveis próprios como parte de seu objeto social.
O entendimento adotado pela Receita Federal está fundamentado na jurisprudência do STF e na interpretação sistemática da legislação tributária, consolidando o conceito de que o faturamento para fins de incidência dessas contribuições abrange todas as receitas decorrentes das atividades empresariais da pessoa jurídica.
Para as empresas do setor imobiliário, é essencial analisar cuidadosamente seu objeto social e suas atividades efetivamente desenvolvidas para determinar o tratamento tributário correto das receitas de aluguéis em relação ao PIS e à COFINS.
Simplifique sua Conformidade Tributária com Inteligência Artificial
A interpretação correta das TAIS obrigações tributárias sobre receitas de aluguéis pode ser desafiadora. A TAIS reduz em 73% o tempo gasto com pesquisas tributárias, analisando instantaneamente jurisprudência e soluções de consulta.
Leave a comment