Perda de isenção tributária para associações sem fins lucrativos que vendam imóveis loteados

Gustavo Ribeiro27 de outubro de 20254 Mins read162

A perda de isenção tributária para associações sem fins lucrativos pode ocorrer quando estas realizam atividades econômico-financeiras incompatíveis com sua natureza não lucrativa. A Receita Federal do Brasil esclareceu este entendimento por meio da Solução de Consulta nº 175, de 27 de setembro de 2018.

Identificação da Norma

Tipo de norma: Solução de Consulta
Número/referência: Solução de Consulta nº 175 – Cosit
Data de publicação: 27 de setembro de 2018
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação (Cosit) da Receita Federal do Brasil

Introdução

A Solução de Consulta nº 175/2018 analisa a situação de uma associação sem fins lucrativos que pretendia desmembrar parte de seu terreno urbano para venda em lotes. A consulta buscava esclarecimentos sobre a manutenção da isenção tributária prevista no artigo 15 da Lei nº 9.532, de 1997, ao realizar tal operação imobiliária.

Contexto da Norma

As entidades sem fins lucrativos gozam de isenção de IRPJ e CSLL conforme previsto na Lei nº 9.532/1997, desde que atendam aos requisitos legais estabelecidos. A questão central desta consulta refere-se aos limites dessa isenção quando a entidade realiza operações comerciais regulares, como o desmembramento e venda de lotes.

O entendimento predominante na Receita Federal, até então, era de que a exploração de atividades econômicas não relacionadas ao objeto social dessas instituições não descaracterizaria automaticamente o benefício fiscal, desde que os resultados fossem integralmente aplicados nos objetivos institucionais. Entretanto, esse benefício seria prejudicado quando a instituição explorasse atividade em concorrência com outras pessoas jurídicas não isentas.

Principais Disposições

A Cosit concluiu que a perda de isenção tributária para associações sem fins lucrativos ocorre quando estas exercem atos de natureza econômico-financeira incompatíveis com sua natureza não lucrativa, em concorrência com outras organizações que não gozam do mesmo favor fiscal.

A Receita Federal baseou seu entendimento no Parecer Normativo CST nº 162, de 1974, que estabelece:

“Não seria logicamente razoável que elas [entidades sem fins lucrativos] se servissem da exceção tributária, para, em condições privilegiadas e extravasando a órbita de seus objetivos, praticar atos de natureza econômico-financeira, concorrendo com organizações que não gozem da isenção.”

O parcelamento do solo urbano na modalidade de desmembramento, disciplinado pela Lei nº 6.766/1979, é considerado atividade econômica materializada em operações comerciais regulares, não se enquadrando como simples venda de ativo imobilizado sujeita apenas à apuração de ganho de capital.

Fundamento Legal

A fundamentação legal da decisão baseia-se principalmente no artigo 15 da Lei nº 9.532/1997, que considera isentas as instituições que “prestem os serviços para os quais houverem sido instituídas e os coloquem à disposição do grupo de pessoas a que se destinam, sem fins lucrativos”.

O § 3º do artigo 15 determina que às instituições isentas aplicam-se as disposições do art. 12, § 2°, alíneas “a” a “e” e § 3° da mesma lei, que estabelecem os requisitos para gozo da isenção, entre eles:

Não remunerar dirigentes pelos serviços prestados (com exceções previstas em lei);
Aplicar integralmente seus recursos na manutenção e desenvolvimento dos objetivos sociais;
Manter escrituração completa de suas receitas e despesas;
Conservar documentação por cinco anos;
Apresentar Declaração de Rendimentos anualmente.

A consulta também cita o Parecer PGFN/CAT nº 768, de 2009, que conclui que a exploração de atividades econômicas por entidades imunes “cede diante do princípio da livre concorrência” e que “não se pode permitir que a exploração de atividades econômicas seja o suporte maior da entidade de forma a desvirtuar seus objetivos sociais”.

Impactos Práticos

A perda de isenção tributária para associações sem fins lucrativos que realizem operações de desmembramento e venda de lotes tem impactos significativos:

Perda total da isenção: A Receita Federal esclarece que, por ser a isenção de caráter subjetivo, não pode ela “abranger alguns rendimentos e deixar de fazê-lo em relação a outros da mesma beneficiária”. Ou seja, a perda da isenção afetará a totalidade das receitas da instituição.
Tributação integral: A entidade passará a ser tributada como qualquer pessoa jurídica com fins lucrativos, sujeitando-se à incidência do IRPJ e da CSLL sobre todas as suas receitas.
Necessidade de adequação contábil-fiscal: A instituição precisará adequar seus controles contábeis e fiscais, incluindo a manutenção de livros fiscais de registro permanente de estoque de terrenos, conforme previsto no art. 260 do RIR/1999.

Análise Comparativa

É importante ressaltar a distinção entre:

Venda ocasional de imóvel do ativo imobilizado: Pode gerar ganho de capital tributável, mas não descaracteriza a natureza não lucrativa da entidade.
Atividade regular de loteamento e venda de imóveis: Caracteriza atividade comercial regular em concorrência com empresas do mercado imobiliário, o que é incompatível com a natureza não lucrativa.

A perda de isenção tributária para associações sem fins lucrativos decorre da extrapolação de seus objetivos institucionais quando realizam atividades típicas do mercado imobiliário. Isso não significa que a entidade não possa alienar seu patrimônio, mas que não pode atuar comercialmente no mercado de loteamentos sem consequências fiscais.

Considerações Finais

A Solução de Consulta nº 175/2018 reforça o entendimento de que as isenções tributárias concedidas às entidades sem fins lucrativos possuem limites claros. Quando a instituição ultrapassa esses limites, praticando atos de natureza econômico-financeira em concorrência com empresas que não gozam do mesmo benefício fiscal, ocorre a perda de isenção tributária para associações sem fins lucrativos.

As entidades sem fins lucrativos que possuem patrimônio imobiliário devem avaliar cuidadosamente suas estratégias de gestão patrimonial, considerando os potenciais impactos tributários de operações como desmembramento e venda de lotes. A melhor prática é consultar especialistas tributários antes de realizar operações que possam comprometer seu status tributário.

Para mais detalhes, consulte a Solução de Consulta nº 175/2018 na íntegra no portal da Receita Federal do Brasil.