Os percentuais aplicáveis no Lucro Presumido para atividade imobiliária têm gerado dúvidas entre os contribuintes, especialmente quando envolve a venda de imóveis. A Receita Federal do Brasil esclareceu este tema através da Solução de Consulta COSIT nº 169/2015, que definiu o tratamento tributário correto dessas operações.
Tipo de norma: Solução de Consulta
Número/referência: nº 169 – COSIT
Data de publicação: 22 de junho de 2015
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal do Brasil
Introdução
A Solução de Consulta COSIT nº 169/2015 esclarece os percentuais corretos a serem aplicados na determinação da base de cálculo do IRPJ e da CSLL para empresas do setor imobiliário optantes pelo Lucro Presumido. A norma abrange contribuintes que exploram atividades de compra e venda de imóveis, inclusive imóveis rurais, e produz efeitos a partir de sua publicação.
Contexto da Norma
A consulta foi motivada por uma empresa que tinha em seu objeto social a atividade de compra e venda de imóveis e adquiriu parcela ideal de um imóvel rural. A dúvida surgiu sobre como tributar a receita da venda desse imóvel: se pela regra geral do lucro presumido (aplicação do percentual sobre a receita bruta) ou como ganho de capital.
A questão central envolvia a interpretação dos artigos 15 e 20 da Lei nº 9.249/1995, que estabelecem os percentuais aplicáveis para a determinação da base de cálculo do IRPJ e da CSLL no regime do lucro presumido, respectivamente, bem como o enquadramento das receitas de atividade imobiliária no conceito de receita bruta.
Principais Disposições
A Receita Federal esclareceu que a receita proveniente da venda de imóveis, inclusive rurais, por empresas que tenham essa atividade como parte de seu objeto social, deve ser considerada receita bruta operacional e não ganho de capital.
Segundo a análise fiscal, a tributação deve ocorrer conforme o artigo 25, I, da Lei nº 9.430/1996, devendo ser aplicado sobre a receita bruta da venda de imóveis os seguintes percentuais de presunção:
- 8% (oito por cento) para fins de determinação da base de cálculo do IRPJ
- 12% (doze por cento) para fins de determinação da base de cálculo da CSLL
A decisão fundamenta-se no artigo 12 do Decreto-Lei nº 1.598/1977, que define a receita bruta como o produto da venda de bens nas operações de conta própria, incluindo as receitas da atividade principal da pessoa jurídica.
A Instrução Normativa RFB nº 1.515/2014, em seu artigo 4º, § 2º, II, “c”, expressamente prevê a aplicação do percentual de 8% para “atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda“.
Impactos Práticos
A orientação da Receita Federal possui impactos significativos para as empresas do setor imobiliário que operam no regime de Lucro Presumido:
- Elimina-se a dúvida sobre o tratamento tributário da venda de imóveis quando esta atividade faz parte do objeto social da empresa;
- Confirma-se a não aplicação das regras de ganho de capital para atividades que constituem o objeto social da empresa;
- Uniformiza-se o tratamento tributário da venda de imóveis urbanos e rurais, quando a atividade for operacional para a pessoa jurídica;
- Proporciona segurança jurídica às empresas imobiliárias no cálculo de suas obrigações tributárias.
Vale lembrar que a tributação como ganho de capital (aplicando-se a alíquota de 15% diretamente sobre a diferença positiva entre o valor de alienação e o custo de aquisição) aplica-se apenas aos casos em que o imóvel vendido não integra a atividade operacional da empresa, como no caso de imobilizado ou investimento.
Análise Comparativa
É importante diferenciar o tratamento tributário entre empresas que têm a compra e venda de imóveis como atividade principal daquelas que apenas eventualmente vendem um imóvel:
| Situação | Tratamento Tributário |
|---|---|
| Venda de imóvel por empresa com atividade imobiliária | Receita Bruta → 8% (IRPJ) e 12% (CSLL) |
| Venda de imóvel do ativo imobilizado ou investimento | Ganho de Capital (diferença entre valor de venda e custo) |
Em relação à Contribuição para o PIS/Pasep e à Cofins, embora a solução de consulta específica tenha sido declarada ineficaz por não indicar dispositivos legais questionados, a Receita Federal esclareceu que as receitas de venda de imóveis por empresas do setor imobiliário submetem-se ao regime cumulativo, por estarem enquadradas como receita bruta operacional.
Considerações Finais
A Solução de Consulta COSIT nº 169/2015 trouxe uma interpretação clara e objetiva sobre os percentuais aplicáveis no Lucro Presumido para atividade imobiliária, confirmando que a natureza da atividade da empresa é o fator determinante para a classificação da receita como bruta ou como ganho de capital.
Para as empresas do setor imobiliário que atuam no Lucro Presumido, fica estabelecido que a receita da venda de imóveis, sejam urbanos ou rurais, quando parte de seu objeto social, deve ser tributada mediante aplicação dos percentuais de 8% para IRPJ e 12% para CSLL sobre o valor bruto da venda.
É fundamental, portanto, que as empresas do setor analisem cuidadosamente seu objeto social e a natureza de suas operações para aplicar corretamente o tratamento tributário adequado às suas transações imobiliárias.
Para obter o texto completo da Solução de Consulta, acesse o site da Receita Federal.
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