Entenda as Operações Imobiliárias e o Lucro Presumido no IRPJ

Gustavo Ribeiro26 de junho de 20254 Mins read95

Entenda as Operações Imobiliárias e o Lucro Presumido no IRPJ

Tipo de norma: Solução de Consulta
Número/referência: Solução de Consulta Cosit nº 248 de 26 de setembro de 2019
Data de publicação: 30/09/2019
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação (Cosit)

Introdução

A Receita Federal do Brasil (RFB) esclareceu, através da Solução de Consulta Cosit nº 248/2019, a interpretação correta sobre Operações Imobiliárias e o Lucro Presumido no IRPJ, especificamente quanto à possibilidade de empresas do setor imobiliário optarem pelo regime de lucro presumido quando adotam o procedimento do custo orçado. Esta orientação está em vigor desde sua publicação em 30 de setembro de 2019 e afeta diretamente construtoras e incorporadoras.

Contexto da Norma

O setor imobiliário possui particularidades na apuração de seus resultados fiscais, especialmente quando se trata de empreendimentos de longo prazo. Uma das questões mais complexas envolve a adoção do procedimento do custo orçado e sua compatibilidade com a opção pelo regime de tributação com base no lucro presumido.

Historicamente, havia dúvidas sobre a interpretação da expressão “operações imobiliárias” constante do art. 2º da Instrução Normativa SRF nº 25/1999, que estabelece restrições para a opção pelo lucro presumido. A presente Solução de Consulta vem esclarecer este ponto, proporcionando maior segurança jurídica aos contribuintes do setor.

Principais Disposições

De acordo com a interpretação oficial da Receita Federal, a expressão “operações imobiliárias” mencionada na IN SRF nº 25/1999 deve ser entendida como “empreendimento” ou “unidade imobiliária”. Esta definição é fundamental para a correta aplicação das restrições à opção pelo lucro presumido.

Assim, as empresas do setor imobiliário podem adotar o regime de tributação com base no lucro presumido mesmo tendo optado pelo procedimento do custo orçado, desde que atendam a uma condição essencial: nenhuma parte do custo orçado pode ter sido levada a resultado tributável de período anterior.

Por outro lado, quando parte do custo orçado já tiver sido computada em resultado tributável de algum período, a norma estabelece uma restrição temporal. Neste caso, o contribuinte somente poderá optar pelo lucro presumido a partir do primeiro período de apuração subsequente ao da conclusão da obra para a qual haja registro do custo orçado.

Adicionalmente, a Solução de Consulta ressalta que é necessário observar o tratamento previsto na legislação para casos de excesso ou insuficiência de custo realizado em relação ao custo orçado inicialmente.

Impactos Práticos

Esta interpretação traz impactos significativos para as empresas do setor imobiliário que desejam migrar para o regime de lucro presumido:

Empresas que adotaram o custo orçado, mas ainda não o utilizaram para apuração de resultados tributáveis, têm liberdade para optar pelo lucro presumido;
Construtoras e incorporadoras com obras em andamento que já computaram parte do custo orçado precisarão aguardar a conclusão da obra correspondente para fazer a migração de regime tributário;
A análise deve ser feita por empreendimento ou unidade imobiliária, não por empresa como um todo, permitindo uma avaliação individualizada para cada projeto;
Há necessidade de controle contábil rigoroso para identificar se houve ou não utilização do custo orçado em períodos anteriores.

Análise Comparativa

Anteriormente à Solução de Consulta nº 248/2019, havia interpretações divergentes sobre o alcance da restrição prevista na IN SRF nº 25/1999. Alguns entendiam que qualquer utilização do procedimento de custo orçado impediria permanentemente a opção pelo lucro presumido, enquanto outros defendiam uma interpretação mais flexível.

O esclarecimento trazido agora pela Receita Federal estabelece uma posição intermediária: não há impedimento absoluto, mas existem condições a serem observadas. Esta interpretação favorece empresas que ainda não utilizaram o custo orçado para fins fiscais, permitindo maior planejamento tributário.

É importante destacar que esta Solução de Consulta está alinhada com outras normas que regem a tributação do setor imobiliário, como a IN SRF nº 84/1979, a IN SRF nº 23/1983 e a IN SRF nº 345/2003, formando um conjunto coerente de orientações para o setor.

Considerações Finais

A Solução de Consulta Cosit nº 248/2019 representa um importante avanço na clarificação das regras tributárias aplicáveis às Operações Imobiliárias e o Lucro Presumido no IRPJ. Ao definir com precisão o significado da expressão “operações imobiliárias” e estabelecer condições claras para a opção pelo lucro presumido, a Receita Federal proporciona maior segurança jurídica ao setor.

Recomenda-se que as empresas do segmento imobiliário realizem uma análise detalhada de seus empreendimentos, verificando se houve ou não utilização do custo orçado em resultados tributáveis anteriores. Esta avaliação será determinante para definir a possibilidade e o momento adequado para eventual migração ao regime de lucro presumido.

Adicionalmente, é fundamental manter controles contábeis adequados para cada empreendimento, garantindo a correta aplicação das regras estabelecidas e evitando questionamentos futuros por parte do fisco.

Para mais informações, consulte a Solução de Consulta Cosit nº 248/2019 no site oficial da Receita Federal.