Não incidência de PIS/COFINS na venda de imóveis do ativo imobilizado mesmo para empresas com atividade imobiliária

A não incidência de PIS/COFINS na venda de imóveis do ativo imobilizado foi esclarecida pela Receita Federal através da Solução de Consulta DISIT02 nº 2003, de 3 de março de 2023, que analisou um caso específico sobre a tributação na alienação de imóveis por empresas que possuem atividades imobiliárias em seu objeto social.

A consulta foi formulada por uma pessoa jurídica que, embora atuasse preponderantemente no setor agropecuário, havia recentemente incluído em seu objeto social a atividade de compra e venda de imóveis. A dúvida surgia em relação a um imóvel rural, anteriormente utilizado em suas atividades agropecuárias (e, portanto, registrado como ativo imobilizado), que foi vendido após essa alteração do objeto social.

Entendimento da Receita Federal sobre PIS/COFINS em vendas de imóveis

A Solução de Consulta DISIT02 nº 2003/2023 está vinculada à Solução de Consulta COSIT nº 7, de 4 de março de 2021, que estabeleceu parâmetros importantes para a determinação da incidência ou não incidência de PIS/COFINS na venda de imóveis do ativo imobilizado.

Este entendimento consolidado pela Receita Federal aponta para duas situações principais:

1. Regra Geral: Pessoa jurídica que tem como objeto a exploração da atividade imobiliária relativa à compra e venda de imóveis está sujeita à incidência cumulativa do PIS/Pasep (0,65%) e da Cofins (3%) sobre a receita bruta auferida com a venda de imóveis próprios.
2. Exceção: Não há incidência dessas contribuições quando o imóvel tenha sido utilizado para a manutenção das atividades essenciais da entidade, o que justifica sua classificação contábil como ativo imobilizado.

Classificação do imóvel como ativo imobilizado

A questão central para determinar a não incidência de PIS/COFINS na venda de imóveis do ativo imobilizado está na correta classificação contábil do bem. Segundo a Lei nº 6.404/1976 (Lei das S.A.) e o Pronunciamento Técnico CPC 27, um ativo imobilizado é aquele:

• Item tangível mantido para uso na produção ou fornecimento de mercadorias ou serviços, para aluguel a outros, ou para fins administrativos; e
• Que se espera utilizar por mais de um período.

Conforme destacado na Solução de Consulta, o critério fundamental é que o imóvel seja “destinado à manutenção das atividades da companhia ou da empresa ou exercidos com essa finalidade“. Exemplos práticos incluem imóveis utilizados como sede da empresa, unidades operacionais, fábricas, depósitos ou outras instalações essenciais à atividade empresarial.

Base legal para não incidência

A não incidência de PIS/COFINS na venda de imóveis do ativo imobilizado está fundamentada no art. 3º, §2º, inciso IV, da Lei nº 9.718/1998, que expressamente exclui da base de cálculo dessas contribuições “as receitas de que trata o inciso IV do caput do art. 187 da Lei nº 6.404, de 15 de dezembro de 1976, decorrentes da venda de bens do ativo não circulante, classificado como investimento, imobilizado ou intangível“.

É importante ressaltar que essa exclusão ocorre independentemente do objeto social da empresa incluir ou não atividades imobiliárias. O que determina a não incidência de PIS/COFINS na venda de imóveis do ativo imobilizado é a efetiva destinação do bem à manutenção das atividades essenciais da entidade.

O caso concreto analisado pela DISIT02

No caso específico analisado pela DISIT02, a consulente vendia um imóvel rural que utilizava em suas atividades agropecuárias antes da alteração do objeto social. A Receita Federal entendeu que:

“…o imóvel a que se refere em sua peça era destinado à manutenção de suas atividades essenciais, mesmo antes da alteração de seu objeto social para incluir a atividade de compra e venda de imóveis. Assim, tal bem deveria ser classificado como ativo imobilizado […]”

E, como consequência direta dessa classificação: “não haveria incidência das contribuições ao PIS/Pasep e da Cofins no momento da alienação do imóvel, inobstante a mudança promovida pela consulente em seu objetivo social“.

Tratamento tributário aplicável

Quando se confirma a não incidência de PIS/COFINS na venda de imóveis do ativo imobilizado, a operação fica sujeita à seguinte tributação:

• PIS/PASEP e COFINS: Não incidência, conforme art. 3º, §2º, IV, da Lei nº 9.718/1998.
• IRPJ e CSLL: Tributação de eventual ganho de capital, apurado pela diferença positiva entre o valor de alienação e o valor contábil do bem, conforme as regras aplicáveis ao regime tributário da empresa (lucro real, presumido ou arbitrado).

Importância da documentação comprobatória

A Receita Federal fez uma ressalva importante sobre a necessidade de manter a documentação comprobatória da efetiva utilização do imóvel nas atividades da empresa:

“Compete à interessada manter em sua posse os documentos e demais elementos materiais de prova referentes à operação de venda e da utilização anterior do imóvel durante o prazo prescricional de possível revisão de ofício […] a qual poderá rever a caracterização da operação adotada pela consulente caso venha a discordar dos elementos probatórios apresentados […]”

Esta ressalva evidencia que não basta a mera classificação contábil do imóvel como ativo imobilizado; é necessário comprovar sua efetiva utilização na manutenção das atividades essenciais da empresa para garantir a não incidência de PIS/COFINS na venda de imóveis do ativo imobilizado.

Conclusão prática para as empresas

A Solução de Consulta DISIT02 nº 2003/2023 traz uma orientação clara: mesmo que uma empresa tenha atividades imobiliárias em seu objeto social, a venda de imóveis que tenham sido efetivamente utilizados para manutenção de suas atividades essenciais (classificados como ativo imobilizado) não está sujeita à incidência de PIS/COFINS.

Este entendimento é especialmente relevante para empresas que:

• Possuem atividades principais em outros setores, mas incluem atividades imobiliárias em seu objeto social;
• Estão realizando reestruturações operacionais que envolvam a venda de imóveis operacionais;
• Atuam primordialmente no setor imobiliário, mas possuem imóveis destinados à sua própria operação.

Em todos esses casos, a não incidência de PIS/COFINS na venda de imóveis do ativo imobilizado representa uma economia tributária significativa, desde que devidamente comprovada a utilização do imóvel na manutenção das atividades essenciais da empresa.

É fundamental, portanto, que as empresas mantenham documentação adequada que comprove a efetiva utilização do imóvel em suas atividades operacionais, garantindo assim o direito à não incidência dessas contribuições em caso de eventual fiscalização.

Para consultar o texto integral da Solução de Consulta DISIT02 nº 2003/2023, acesse o portal da Receita Federal.

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