A isenção de IR na venda de imóvel para quitar financiamento de imóvel na planta foi recentemente confirmada pela Receita Federal do Brasil através da Solução de Consulta COSIT nº 224, de 25 de setembro de 2023. Este entendimento amplia as possibilidades de aplicação da isenção do Imposto de Renda sobre ganho de capital na alienação de imóveis residenciais.
Dados da Solução de Consulta
- Tipo de norma: Solução de Consulta
- Número: 224/2023 – COSIT
- Data de publicação: 25 de setembro de 2023
- Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal do Brasil
Contexto da Consulta
Uma contribuinte formulou consulta à Receita Federal questionando sobre a possibilidade de aplicação da isenção do Imposto de Renda sobre o ganho de capital obtido na venda de um imóvel residencial, quando os recursos dessa venda fossem destinados a quitar parcialmente o financiamento de um apartamento na planta que havia adquirido anteriormente.
A consulente havia se interessado por uma unidade em construção em 2020, assinado o compromisso de compra e venda em fevereiro do mesmo ano e, em maio de 2021, efetuado contrato de financiamento junto a uma instituição bancária. Para quitar parte da obrigação assumida, ela pretendia vender outro imóvel residencial que possuía.
Base Legal para a Isenção
A isenção do Imposto de Renda sobre o ganho de capital na venda de imóveis residenciais está prevista no art. 39 da Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005, que estabelece:
“Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.”
A Instrução Normativa SRF nº 599, de 28 de dezembro de 2005, que regulamentou essa isenção, estabelecia inicialmente em seu art. 2º, § 11, inciso I, que o benefício não se aplicava à venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar débitos de financiamento de imóvel já possuído pelo alienante.
A Evolução da Interpretação da Norma
A restrição imposta pela Instrução Normativa SRF nº 599/2005 foi contestada judicialmente, e o Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou orientação quanto à ilegalidade dessa limitação. Em consequência, a Procuradoria Geral da Fazenda Nacional (PGFN) emitiu, em 2018, a Nota SEI nº 48/2018/PGACET/PGFN-MF, dispensando a apresentação de contestação e recursos em processos sobre esse tema.
Em resposta a essa pacificação jurisprudencial, a Receita Federal editou a Instrução Normativa RFB nº 2.070, de 16 de março de 2022, que:
- Revogou o inciso I do § 11 do art. 2º da IN SRF nº 599/2005, que limitava a isenção;
- Incluiu o inciso III no § 10 do mesmo artigo, expressamente prevendo a aplicação da isenção “à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante”.
Entendimento Atual da Receita Federal
A Solução de Consulta COSIT nº 224/2023 esclarece que a isenção de IR na venda de imóvel para quitar financiamento de imóvel na planta é plenamente aplicável, com base não só nas alterações normativas mencionadas, mas também no inciso II do § 10 do art. 2º da IN SRF nº 599/2005, que prevê a aplicação da isenção “à venda ou aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta”.
A Receita Federal concluiu, portanto, que:
“É isento do imposto sobre a renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóvel residencial que, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, utilize o recurso para quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial em construção ou na planta localizado no País.”
Aplicação Prática da Isenção
Para que o contribuinte possa usufruir da isenção de IR na venda de imóvel para quitar financiamento de imóvel na planta, é necessário observar os seguintes requisitos:
- A operação deve envolver a venda de um imóvel residencial;
- O produto da venda deve ser utilizado para quitar, total ou parcialmente, o financiamento de outro imóvel residencial, que pode estar em construção ou na planta;
- A quitação deve ocorrer dentro do prazo de 180 dias, contados da data de celebração do contrato de venda do primeiro imóvel;
- O imóvel em construção ou na planta deve estar localizado no País.
É importante destacar que, em caso de aplicação parcial do produto da venda na quitação do financiamento, a isenção será proporcional ao valor efetivamente utilizado, conforme disposto no § 2º do art. 39 da Lei nº 11.196/2005.
Limitações da Isenção
Apesar da amplitude da isenção, a Instrução Normativa SRF nº 599/2005 ainda estabelece que o benefício não se aplica:
- À venda ou aquisição de terreno;
- À aquisição somente de vaga de garagem ou de boxe de estacionamento.
Além disso, o contribuinte somente poderá usufruir desse benefício uma vez a cada cinco anos, contados a partir da data da celebração do contrato relativo à operação de venda com o referido benefício, conforme previsto no § 5º do art. 39 da Lei nº 11.196/2005.
Consequências da Inobservância das Condições
O não cumprimento das condições estabelecidas para a fruição da isenção de IR na venda de imóvel para quitar financiamento de imóvel na planta implicará na exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de:
- Juros de mora, calculados a partir do segundo mês subsequente ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido;
- Multa de mora ou de ofício, calculada a partir do segundo mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido, se o imposto não for pago até 30 dias após o prazo de 180 dias.
Documentação e Comprovação
Para comprovar o direito à isenção, o contribuinte deve manter a documentação que evidencie:
- A operação de venda do imóvel residencial (contrato de compra e venda, escritura, etc.);
- A existência do financiamento do imóvel em construção ou na planta (contrato de financiamento);
- A quitação total ou parcial do financiamento com os recursos obtidos na venda (comprovantes de pagamento, amortização, etc.);
- O respeito ao prazo de 180 dias entre a celebração do contrato de venda e a aplicação dos recursos.
Esses documentos podem ser solicitados pela autoridade fiscal em eventual procedimento de fiscalização.
Conclusões da Solução de Consulta
A Solução de Consulta COSIT nº 224/2023 reforça o entendimento consolidado de que a isenção de IR na venda de imóvel para quitar financiamento de imóvel na planta é plenamente aplicável, desde que observadas as condições legais.
Este entendimento representa uma interpretação favorável ao contribuinte, ampliando as possibilidades de planejamento financeiro e tributário nas operações imobiliárias, especialmente para aqueles que buscam substituir um imóvel por outro ainda em fase de construção.
Vale ressaltar que a consulta não produz efeitos quando versa sobre fato disciplinado em ato normativo publicado antes de sua apresentação, como foi o caso do segundo questionamento apresentado pela consulente, relativo à venda de mais de um imóvel.
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