IRPF: Dispêndios de usufrutuários na construção de imóvel podem compor custo de aquisição do nu-proprietário

Gustavo Ribeiro22 de novembro de 20254 Mins read156

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A IRPF: Dispêndios de usufrutuários na construção de imóvel podem compor custo de aquisição do nu-proprietário, conforme esclarecido pela Receita Federal do Brasil (RFB) por meio da Solução de Consulta nº 215, de 25 de junho de 2019. Esta orientação tributária estabelece condições específicas para que os gastos realizados por usufrutuários na construção de imóveis possam integrar o custo de aquisição declarado pelo nu-proprietário.

Tipo de norma: Solução de Consulta
Número/referência: 215 – Cosit
Data de publicação: 25 de junho de 2019
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal do Brasil

Introdução

A Solução de Consulta nº 215/2019 aborda uma questão relevante para contribuintes que se encontram em situação de nua-propriedade de terrenos gravados com usufruto vitalício. O entendimento firmado pela Cosit produz efeitos imediatos, orientando contribuintes que enfrentam dúvidas sobre a composição do custo de aquisição de imóveis para fins de apuração de ganho de capital em eventual alienação.

Contexto da Consulta

A consulta foi formulada por uma contribuinte que recebeu um terreno por doação de seus pais, com reserva de usufruto vitalício, em outubro de 2017. A transação foi devidamente formalizada em cartório de notas e registrada na matrícula do imóvel. No terreno, estava sendo construída uma edificação custeada tanto com recursos da nua-proprietária (consulente) quanto de seus pais (usufrutuários).

A dúvida apresentada referia-se à possibilidade de incorporar ao custo de aquisição do imóvel os valores despendidos pelos usufrutuários na construção. Esta questão é particularmente relevante para eventual apuração futura de ganho de capital em caso de alienação do bem, considerando os impactos tributários no âmbito do Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF).

Fundamentação Legal

A análise da Receita Federal baseou-se nos dispositivos legais que tratam da composição do custo de aquisição de bens imóveis para fins tributários, especificamente:

Art. 137, inciso II, alínea ‘a’ e parágrafo único do Regulamento do Imposto sobre a Renda (RIR/2018), aprovado pelo Decreto nº 9.580, de 22 de novembro de 2018;
Art. 17, inciso I, alínea ‘a’ da Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001.

É importante destacar que a matéria anteriormente tratada no inciso I do § 7º do art. 128 do RIR/1999 (Decreto nº 3.000/1999), citada pela consulente, passou a ser regulamentada no art. 137 do RIR/2018, que manteve essencialmente a mesma abordagem sobre o tema.

Principais Disposições da Solução de Consulta

De acordo com a análise da Cosit, os dispêndios realizados pelos usufrutuários na construção de imóvel em terreno sob nua-propriedade de terceiro podem efetivamente integrar o custo de aquisição do imóvel para fins tributários. No entanto, essa possibilidade está condicionada ao cumprimento simultâneo de três requisitos fundamentais:

A transferência do valor relativo aos dispêndios, ou seu equivalente em materiais, deve ser comprovada com documentação hábil e idônea;
Os valores transferidos à nua-proprietária precisam ser devidamente informados na Declaração de Ajuste Anual (DAA) dos usufrutuários;
A nua-proprietária deve estar apta a comprovar que os dispêndios foram efetivamente aplicados no imóvel em questão.

Essa interpretação se aplica tanto aos casos em que os usufrutuários transferem recursos financeiros para que o nu-proprietário realize a construção, quanto às situações em que fornecem materiais de construção ou arcam diretamente com os custos da obra.

Impactos Práticos para os Contribuintes

O entendimento da Receita Federal traz importantes consequências práticas para contribuintes em situação semelhante à da consulente. Ao permitir a inclusão dos dispêndios dos usufrutuários no custo de aquisição do imóvel declarado pelo nu-proprietário, a orientação possibilita uma redução da base de cálculo do ganho de capital em eventual alienação futura do bem.

Para os usufrutuários, é essencial a correta declaração dos valores transferidos ao nu-proprietário em suas Declarações de Ajuste Anual, caracterizando adequadamente a natureza da transferência (doação, empréstimo ou outro instrumento utilizado).

Já para o nu-proprietário, torna-se fundamental a manutenção de documentação comprobatória tanto dos valores recebidos quanto de sua efetiva aplicação na construção do imóvel. Entre os documentos que podem ser úteis nesse contexto, destacam-se:

Comprovantes de transferências bancárias;
Notas fiscais de materiais de construção;
Contratos com prestadores de serviços;
Registros fotográficos do andamento da obra;
Projeto aprovado pelos órgãos municipais competentes;
Matrícula CEI da obra.

Análise Comparativa

A Solução de Consulta nº 215/2019 traz uma interpretação alinhada com o princípio da capacidade contributiva, na medida em que reconhece como parte do custo de aquisição os valores efetivamente investidos no imóvel, independentemente de terem sido arcados diretamente pelo nu-proprietário ou pelos usufrutuários.

Essa abordagem diferencia-se de interpretações mais restritivas que poderiam considerar apenas os dispêndios realizados diretamente pelo titular da nua-propriedade, o que resultaria em maior carga tributária em caso de alienação do bem.

É importante observar que o entendimento da Cosit abrange tanto os recursos transferidos em dinheiro quanto aqueles fornecidos em forma de materiais, ampliando as possibilidades de composição do custo de aquisição para fins do IRPF.

Considerações Finais

A Solução de Consulta nº 215/2019 oferece uma orientação clara para situações que envolvem construções em imóveis sob usufruto, estabelecendo parâmetros objetivos para a composição do custo de aquisição pelo nu-proprietário.

Os contribuintes que se encontram em situações semelhantes devem atentar para a necessidade de documentação adequada de todas as transferências de recursos e sua aplicação efetiva na construção do imóvel. Recomenda-se ainda a discriminação detalhada desses valores na Declaração de Bens e Direitos constante da DAA, tanto do nu-proprietário quanto dos usufrutuários.

Vale ressaltar que, conforme disposto no art. 27 da Instrução Normativa RFB nº 1.396/2013, as Soluções de Consulta Cosit possuem efeito vinculante no âmbito da Receita Federal do Brasil e respaldam o contribuinte que aplicar o entendimento por elas consubstanciado, desde que se encontre na mesma situação analisada.

Para conhecer a íntegra da Solução de Consulta nº 215/2019, acesse o Portal da Receita Federal.