A incidência de PIS/COFINS sobre receitas de locação de imóveis próprios é tema de grande relevância para empresas que auferem rendimentos de aluguel. Uma recente Solução de Consulta esclareceu de forma definitiva como estas contribuições incidem sobre tais receitas no regime cumulativo.
Tipo de norma: Solução de Consulta
Número: DISIT/SRRF07 nº 7.013
Data de publicação: 31/05/2019
Órgão emissor: Divisão de Tributação da Superintendência Regional da Receita Federal da 7ª Região Fiscal
Contexto da consulta sobre incidência de PIS/COFINS em aluguéis
A partir de 28 de maio de 2009, com a publicação da Lei nº 11.941/2009, a base de cálculo do PIS/PASEP e da COFINS no regime cumulativo sofreu importante delimitação. Esta alteração restringiu a base de cálculo destas contribuições ao faturamento da pessoa jurídica, correspondente à receita bruta nos termos do art. 12 do Decreto-Lei nº 1.598/1977.
Desde então, surgiram diversas controvérsias sobre quais receitas compõem efetivamente o faturamento tributável para fins de PIS/COFINS, especialmente no que diz respeito a rendimentos provenientes de atividades que não são o objeto principal da empresa, como é o caso da locação de imóveis próprios.
Esta Solução de Consulta traz importante esclarecimento sobre a matéria, vinculando-se a entendimentos anteriores da Receita Federal expressos nas Soluções de Consulta COSIT nºs 84/2016, 93/2017 e 516/2017.
Principais disposições sobre tributação de receitas de locação
De acordo com a decisão da Receita Federal, no regime de apuração cumulativa, a receita bruta sujeita à incidência de PIS/PASEP e COFINS compreende as receitas oriundas do exercício de todas as atividades empresariais da pessoa jurídica, e não apenas aquelas decorrentes da venda de mercadorias e da prestação de serviços.
A interpretação dada pela autoridade fiscal é abrangente e determina que as receitas de locação de imóveis próprios estão incluídas na base de cálculo para cobrança do PIS/PASEP e da COFINS no regime cumulativo, mesmo quando essa atividade não esteja formalizada no contrato social da empresa.
O fundamento para esta conclusão é que tais receitas constituem rendimentos auferidos no exercício de atividade empresarial, integrando, portanto, o conceito de receita bruta para fins tributários.
A base legal para este entendimento encontra-se nos seguintes dispositivos:
- Lei nº 9.718/1998, artigos 2º e 3º, caput
- Lei nº 9.715/1998, artigos 2º, inciso I, e 3º
- Decreto-Lei nº 1.598/1977, artigo 12
- Lei nº 12.973/2014, artigo 2º
Alíquotas aplicáveis e forma de cálculo
No regime de apuração cumulativa, as alíquotas aplicáveis são:
- PIS/PASEP: 0,65% (zero vírgula sessenta e cinco por cento)
- COFINS: 3% (três por cento)
Estas alíquotas incidem diretamente sobre o valor bruto das receitas de locação, sem direito a créditos ou deduções próprias do regime não-cumulativo.
É importante destacar que as alíquotas são aplicadas sobre o valor total da receita de locação, incluindo eventuais reajustes, correções monetárias e outros acréscimos contratuais.
Impactos práticos para empresas que possuem imóveis para locação
A decisão da Receita Federal tem impactos diretos para empresas que auferem receitas de locação de imóveis próprios, especialmente para:
- Pessoas jurídicas cuja atividade principal não é a locação de imóveis: mesmo que a locação seja uma atividade secundária ou eventual, as receitas provenientes dessa atividade estão sujeitas às contribuições.
- Empresas que não formalizaram a atividade de locação no contrato social: o entendimento da Receita Federal é que a tributação independe da formalização da atividade, bastando que haja efetivo exercício empresarial da locação.
- Planejamento tributário: as empresas precisam considerar a incidência de PIS/COFINS sobre receitas de locação em seu planejamento fiscal, incluindo esses valores nas bases de cálculo das contribuições em suas apurações mensais.
Vale ressaltar que este entendimento aplica-se especificamente a pessoas jurídicas que operam no regime cumulativo de apuração do PIS/COFINS. Para empresas no regime não-cumulativo, a análise tributária pode ser diferente.
Análise comparativa com situações especiais
É importante diferenciar a situação abordada na Solução de Consulta de outras situações específicas relacionadas à locação de imóveis:
- Pessoas físicas: A incidência de PIS/COFINS discutida aplica-se apenas às pessoas jurídicas. Pessoas físicas que auferem rendimentos de aluguel estão sujeitas apenas ao imposto de renda, conforme tabela progressiva.
- Imóveis destinados exclusivamente à locação residencial: Embora a Solução de Consulta não faça distinção quanto à finalidade da locação, há discussões jurídicas sobre a possibilidade de tratamento diferenciado para imóveis exclusivamente residenciais.
- Holding imobiliária: Empresas cujo objeto social exclusivo seja a locação de imóveis próprios têm questionado judicialmente a incidência destas contribuições, com base em interpretações do conceito de faturamento.
Contudo, o posicionamento atual da Receita Federal, conforme expresso nesta e em outras Soluções de Consulta vinculadas, é pela tributação dessas receitas independentemente de serem atividade principal ou acessória da empresa.
Considerações finais sobre PIS/COFINS em locação
A Solução de Consulta DISIT/SRRF07 nº 7.013 consolida o entendimento da Receita Federal sobre a incidência de PIS/COFINS sobre receitas de locação de imóveis próprios no regime cumulativo, pacificando a interpretação de que tais receitas integram a base de cálculo destas contribuições.
Este entendimento reafirma posicionamentos anteriores expressos nas Soluções de Consulta COSIT nºs 84/2016, 93/2017 e 516/2017, criando uma jurisprudência administrativa consolidada sobre o tema.
As empresas que auferem receitas de locação de imóveis próprios devem, portanto, incluir tais valores na base de cálculo do PIS/PASEP e da COFINS em suas apurações tributárias regulares, recolhendo as contribuições às alíquotas de 0,65% e 3%, respectivamente, no caso do regime cumulativo.
Por fim, considerando a complexidade da legislação tributária brasileira e as frequentes alterações normativas, recomenda-se que as empresas mantenham acompanhamento constante das orientações da Receita Federal e, quando necessário, busquem assessoria especializada para garantir o correto cumprimento de suas obrigações fiscais.
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