Imunidade tributária na venda de imóvel por entidades de assistência social

A imunidade tributária na venda de imóvel por entidades de assistência social é um tema de grande relevância para instituições que precisam gerenciar seu patrimônio. A Receita Federal do Brasil (RFB) esclareceu, por meio da Solução de Consulta COSIT nº 26/2018, as condições para que essas entidades possam usufruir de imunidade ou isenção tributária quando realizam a alienação de imóveis de seu patrimônio.

Identificação da Norma

• Tipo de norma: Solução de Consulta
• Número: 26 – COSIT
• Data de publicação: 23 de março de 2018
• Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação

Contexto da Solução de Consulta

A consulta foi formulada por uma entidade assistencial sem fins lucrativos que buscava esclarecimentos sobre a incidência de tributos federais (IRPJ, CSLL, PIS/PASEP e COFINS) na venda de imóveis de sua propriedade. A principal dúvida era se o ganho de capital obtido nessas operações estaria coberto pelas imunidades e isenções concedidas pela legislação tributária.

A imunidade tributária na venda de imóvel por entidades de assistência social está fundamentada no art. 150, VI, “c” da Constituição Federal (para o IRPJ) e no art. 195, § 7º (para contribuições sociais como CSLL, PIS e COFINS). Entretanto, para que essas organizações possam usufruir desses benefícios, é necessário atender a uma série de requisitos legais.

Imunidade ao IRPJ no Ganho de Capital

De acordo com a Solução de Consulta, o ganho de capital obtido na venda de imóveis por entidades de assistência social é imune à incidência do IRPJ, desde que sejam cumpridas cumulativamente as seguintes condições:

1. Sejam atendidos os requisitos da legislação de regência, em especial o art. 14 do Código Tributário Nacional (CTN) e o art. 12 da Lei nº 9.532/1997;
2. A entidade destine as receitas obtidas com a venda às suas finalidades essenciais;
3. Os objetivos sociais da instituição não se desvirtuem em função dessas operações;
4. A venda dos imóveis não afronte o princípio da livre concorrência.

A RFB utilizou uma interpretação finalística da imunidade, baseando-se no Parecer PGFN/CAT nº 768/2010, que estabelece que “não interessa a origem dos rendimentos das entidades imunes e sim a sua aplicação”. Isto significa que, se os recursos obtidos forem direcionados às finalidades essenciais da instituição, a imunidade permanece válida.

Isenção da CSLL no Ganho de Capital

Quanto à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), a Solução de Consulta esclarece que o ganho de capital na venda de imóvel por entidade de assistência social está isento deste tributo, desde que sejam observados os mesmos requisitos acima mencionados, com uma diferença: a referência ao art. 12 da Lei nº 9.532/1997 é substituída pelo art. 29 da Lei nº 12.101/2009.

Assim, para que a imunidade tributária na venda de imóvel por entidades de assistência social seja aplicável à CSLL, é necessário:

1. Atender aos requisitos do art. 14 do CTN e do art. 29 da Lei nº 12.101/2009;
2. Destinar as receitas às finalidades essenciais da entidade;
3. Não desvirtuar os objetivos sociais;
4. Respeitar o princípio da livre concorrência.

Isenção da COFINS e PIS/PASEP

Em relação às contribuições sociais COFINS e PIS/PASEP, a Solução de Consulta também confirmou a isenção da receita proveniente da venda de imóveis por entidades de assistência social, quando cumpridos os mesmos requisitos aplicáveis à CSLL.

No caso específico do PIS/PASEP, a decisão da RFB incorporou o entendimento do Supremo Tribunal Federal (STF) no Recurso Extraordinário nº 636.941/RS, que reconheceu a imunidade das entidades beneficentes de assistência social a esta contribuição, desde que atendidos os requisitos legais.

O STF determinou que as entidades de assistência social não estão sujeitas ao regime tributário previsto no art. 13, III e IV, da Medida Provisória nº 2.158-35/2001 (que estabelecia a contribuição calculada com base na folha de pagamento).

Requisitos Legais para Usufruto da Imunidade/Isenção

Para melhor compreensão, vale detalhar os requisitos estabelecidos no art. 14 do CTN, que são essenciais para todas as imunidades e isenções mencionadas:

• Não distribuir qualquer parcela do seu patrimônio ou de suas rendas;
• Aplicar integralmente no país os seus recursos na manutenção dos seus objetivos institucionais;
• Manter escrituração de suas receitas e despesas em livros revestidos de formalidades capazes de assegurar sua exatidão.

Já o art. 12 da Lei nº 9.532/1997 (aplicável ao IRPJ) estabelece condições adicionais para o gozo da imunidade, como a não-remuneração de dirigentes, a aplicação integral dos recursos nas atividades-fim e a manutenção de escrituração completa de receitas e despesas.

Por sua vez, o art. 29 da Lei nº 12.101/2009 (aplicável à CSLL, PIS/PASEP e COFINS) dispõe sobre requisitos específicos para isenção das contribuições sociais, incluindo a necessidade de certificação da entidade como beneficente de assistência social.

Interpretação Finalística da Imunidade

Um aspecto fundamental da imunidade tributária na venda de imóvel por entidades de assistência social é a adoção, pela RFB, de uma interpretação finalística. O Parecer PGFN/CAT nº 768/2010 estabeleceu que:

“Conforme a jurisprudência majoritária do STF a imunidade é interpretada de modo a maximizar o potencial de efetividade, como garantia ou estímulo à concretização dos valores constitucionais que inspiram as limitações ao poder de tributar. Adota-se, para tanto, uma análise finalística, de modo que não interessa a origem dos rendimentos das entidades imunes e sim a sua aplicação.”

Essa interpretação permite que a imunidade alcance inclusive rendas provenientes de atividades que não estejam diretamente relacionadas aos objetivos institucionais da entidade, desde que os resultados sejam integralmente aplicados nesses objetivos.

Contudo, essa exploração econômica não é ilimitada. A imunidade cede diante do princípio da livre concorrência, e não se pode permitir que a exploração de atividades econômicas se torne o suporte principal da entidade, a ponto de desvirtuar seus objetivos sociais.

Aspectos Práticos para as Entidades Beneficentes

Na prática, para que uma entidade de assistência social possa usufruir da imunidade tributária na venda de imóvel, é necessário:

1. Manter regularidade documental: todos os requisitos formais devem estar em dia, incluindo certificações, estatutos adequados e escrituração contábil regular;
2. Rastreabilidade dos recursos: demonstrar claramente que os recursos obtidos com a venda dos imóveis foram efetivamente aplicados nas finalidades essenciais da entidade;
3. Operações ocasionais: a venda de imóveis não deve se caracterizar como atividade econômica habitual da entidade, o que poderia configurar desvio de finalidade;
4. Avaliação do impacto concorrencial: as operações não podem representar vantagem competitiva desleal frente a outros agentes do mercado imobiliário.

Implicações da Solução de Consulta

A Solução de Consulta COSIT nº 26/2018 representou uma importante confirmação do tratamento tributário favorecido concedido às entidades de assistência social na alienação de seus imóveis. Contudo, é importante ressaltar que este benefício não é automático e depende do estrito cumprimento das condições estabelecidas na legislação.

A decisão também vinculou-se parcialmente à Solução de Consulta COSIT nº 639/2017, que tratava de matéria semelhante (imunidade sobre receitas de aluguel de imóveis). Isso demonstra a coerência da interpretação da RFB sobre o tema, reforçando a tese de que o importante é a destinação dos recursos, e não sua origem.

Vale destacar que a Solução de Consulta analisada não se pronunciou sobre as obrigações acessórias relacionadas a essas operações, tendo considerado ineficaz o questionamento neste ponto, por não identificar dispositivo legal específico cuja aplicação houvesse dúvida.

Desafios na Aplicação Prática

Apesar da clareza da Solução de Consulta sobre a imunidade tributária na venda de imóvel por entidades de assistência social, persistem alguns desafios práticos:

• A comprovação da destinação dos recursos às finalidades essenciais pode ser complexa, exigindo controles contábeis rigorosos;
• A avaliação do impacto concorrencial é subjetiva e pode gerar controvérsias em fiscalizações;
• A manutenção de todas as certificações e requisitos formais exige atenção constante das entidades.

Considerações Finais

A imunidade tributária na venda de imóvel por entidades de assistência social representa um importante benefício fiscal que contribui para a sustentabilidade financeira dessas instituições. Entretanto, o gozo desse benefício está condicionado ao estrito cumprimento dos requisitos legais e à adequada aplicação dos recursos nas finalidades essenciais da entidade.

As entidades de assistência social que pretendem alienar imóveis de seu patrimônio devem avaliar cuidadosamente o atendimento a todas as condições estabelecidas na legislação e na interpretação da RFB, garantindo assim a segurança jurídica da operação e evitando questionamentos futuros por parte do fisco.

É recomendável que, antes de realizarem operações dessa natureza, as entidades consultem especialistas em direito tributário para assegurar o pleno cumprimento das exigências legais e a correta documentação de todo o processo, desde a venda até a aplicação dos recursos nas finalidades institucionais.

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