O regime específico para bens imóveis introduzido pela reforma tributária busca simplificar a tributação de operações no setor imobiliário, como construção, locação, e alienação. 

Essas mudanças são projetadas para promover segurança jurídica e proteger os investimentos existentes, ao mesmo tempo em que ajustam o sistema para as peculiaridades do setor.

Imóveis: Operações abrangidas

O regime abrange as seguintes atividades:

• Construção e parcelamento de solo
• Incorporação imobiliária
• Locação e arrendamento de imóveis
• Alienação de bens imóveis
• Administração e intermediação de propriedades

Critérios de enquadramento como contribuinte

A reforma estabelece condições específicas para determinar se uma empresa ou pessoa física se enquadra como contribuinte:

• Locação: Proprietários de três ou mais imóveis com receita anual mínima de R$ 240 mil.
• Alienação: Contribuinte com mais de três operações de venda por ano.

Esses critérios garantem que apenas grandes operações sejam tributadas diretamente.

Regras específicas por operação

1. Incorporação e parcelamento do solo
   
   • Tributação baseada no regime de caixa, com incidência em cada pagamento recebido.
   • Empresas podem compensar créditos sobre aquisições de bens e serviços relacionados à atividade.
     
2. Locação e arrendamentos
   
   • Tributação também ocorre no regime de caixa, com redução de alíquotas em 70%.
   • Imóveis residenciais contam com um redutor social de R$ 600,00 por unidade.
   • Inclui estacionamentos e edifícios-garagem.
     
3. Alienações
   
   • Redução de alíquotas em 50% para vendas frequentes.
   • Direitos reais de garantia, como hipotecas, ficam isentos de incidência tributária.
     
4. Administração e intermediação
   
   • Também sujeita à redução de alíquotas em 50%.

Sistema de redutores

Redutor de ajuste

• Imóveis existentes até 31/12/2026:
  • Atualização pelo IPCA ou uso de valor de referência.
  • Para bens em construção, considera-se o valor do terreno somado aos custos de produção.
• Imóveis adquiridos após 01/01/2027:
  • Base no valor de aquisição, sem distinção do alienante.

Redutor social

• Aplicável a imóveis residenciais novos (R$ 100 mil por unidade) e lotes residenciais (R$ 30 mil por lote).
• Uso limitado a um único redutor por imóvel.

Casos especiais

1. Copropriedade: Somente receitas de coproprietários enquadrados como contribuintes são tributadas.
2. Leilões judiciais: Alienações realizadas em leilões não são tributadas, salvo quando vinculadas a redutores de ajuste.

Construção civil

O regime para construção civil foi ajustado com as seguintes mudanças:

• A base de cálculo passa a ser o valor total da operação.
• As empresas podem aproveitar créditos acumulados nas etapas anteriores da cadeia produtiva.
• Serviços prestados a não contribuintes têm crédito limitado ao débito tributário gerado.
• Redução de alíquotas em 50%.

Período de transição

A reforma considera um período de transição para proteger empreendimentos já contratados e em andamento. Esse período assegura a adaptação gradual ao novo sistema, promovendo previsibilidade e segurança jurídica.

Benefícios esperados

Para as empresas:

• Redução do custo tributário em operações imobiliárias.
• Simplificação do sistema, com regras claras e menos burocracia.

Para a economia:

• Estímulo ao investimento em infraestrutura e habitação.
• Incremento na produtividade do setor imobiliário.

Conclusão

O regime específico para bens imóveis, ao harmonizar regras e reduzir a carga tributária, torna-se um marco na modernização do sistema fiscal brasileiro. 

Com isso, empresas e investidores terão mais clareza e estímulo para fomentar o desenvolvimento econômico no setor imobiliário.

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