O ganho de capital na venda de imóvel rural adquirido antes de 1997 no Lucro Presumido foi objeto de recente manifestação da Receita Federal, por meio da Solução de Consulta Cosit nº 225, publicada em 25 de julho de 2024. A orientação traz importantes esclarecimentos sobre a metodologia de cálculo do ganho de capital em operações envolvendo imóveis rurais adquiridos antes da vigência do DIAT (Documento de Informação e Apuração do ITR).
Contexto da Solução de Consulta
A consulta foi apresentada por uma empresa optante pelo Lucro Presumido que adquiriu um imóvel rural em 04/07/1991 e pretende vendê-lo agora. O questionamento central era sobre quais valores devem ser considerados para fins de apuração do ganho de capital, especificamente:
- Se o custo de aquisição seria o valor constante na escritura pública
- Se o valor de venda seria o VTN (Valor da Terra Nua) declarado no DIAT
A dúvida surge em razão do art. 19 da Lei nº 9.393/1996, que estabelece regras específicas para apuração do ganho de capital na alienação de imóveis rurais.
A regra geral do ganho de capital no Lucro Presumido
Como ponto de partida, a Receita Federal esclarece que a regra geral para apuração do ganho de capital no regime do Lucro Presumido está estabelecida no § 1º do art. 25 da Lei nº 9.430/1996:
“Art. 25. O lucro presumido será o montante determinado pela soma das seguintes parcelas:
[…]
§ 1º O ganho de capital nas alienações de investimentos, imobilizados e intangíveis corresponderá à diferença positiva entre o valor da alienação e o respectivo valor contábil.”
Portanto, como regra geral, o ganho de capital corresponde à diferença positiva entre o valor pelo qual o bem foi vendido e o valor pelo qual está registrado na contabilidade da empresa.
A regra específica para imóveis rurais
No entanto, a Lei nº 9.393/1996 introduziu um tratamento específico para os imóveis rurais. De acordo com o art. 19:
“Art. 19. A partir do dia 1º de janeiro de 1997, para fins de apuração de ganho de capital, nos termos da legislação do imposto de renda, considera-se custo de aquisição e valor da venda do imóvel rural o VTN declarado, na forma do art. 8º, observado o disposto no art. 14, respectivamente, nos anos da ocorrência de sua aquisição e de sua alienação.
Parágrafo único. Na apuração de ganho de capital correspondente a imóvel rural adquirido anteriormente à data a que se refere este artigo, será considerado custo de aquisição o valor constante da escritura pública, observado o disposto no art. 17 da Lei nº 9.249, de 26 de dezembro de 1995.”
Esta regra específica determina que:
- Para imóveis adquiridos a partir de 01/01/1997: o ganho de capital é calculado pela diferença entre o VTN declarado no DIAT no ano da venda e o VTN declarado no DIAT no ano da compra.
- Para imóveis adquiridos antes de 01/01/1997: o custo de aquisição será o valor constante da escritura pública, com a devida atualização monetária conforme o art. 17 da Lei nº 9.249/1995.
A questão do valor de alienação para imóveis adquiridos antes de 1997
O ponto central da consulta refere-se ao valor de alienação a ser considerado quando o imóvel rural foi adquirido antes de 01/01/1997. A consultente questionava se deveria utilizar o VTN declarado no DIAT do ano da venda.
A Receita Federal esclareceu que, nesses casos, o valor de alienação a ser considerado é o efetivo valor da operação, e não o VTN declarado no DIAT. Para fundamentar sua interpretação, a Cosit citou o art. 19 da Instrução Normativa SRF nº 84/2001, que embora seja direcionada às pessoas físicas, também pode ser aplicada às pessoas jurídicas com as devidas adaptações:
“§ 1º Tratando-se de imóvel rural adquirido a partir de 1997, considera-se valor de alienação da terra nua:
I – o valor declarado no DIAT do ano da alienação, quando houverem sido entregues os DIAT relativos aos anos de aquisição e alienação;
II – o valor efetivamente recebido, nos demais casos.”
A Solução de Consulta Cosit nº 118/2019, citada na decisão, já havia confirmado a possibilidade de aplicar certos preceitos da IN SRF nº 84/2001 na apuração do ganho de capital em imóveis rurais de pessoas jurídicas.
Conclusão da Receita Federal
Ao final, a Receita Federal conclui que:
- Para fins de apuração de ganho de capital na venda de imóvel rural adquirido antes de 1997 no Lucro Presumido, deverá ser computado como valor de alienação o efetivo valor da respectiva operação (e não o VTN declarado).
- O custo de aquisição será o valor constante da escritura pública, observando-se a atualização monetária conforme o art. 17 da Lei nº 9.249/1995.
A parte da consulta referente ao custo de aquisição foi considerada ineficaz, por se tratar de matéria já definida em disposição literal de lei (parágrafo único do art. 19 da Lei nº 9.393/1996).
Implicações práticas para os contribuintes
Esta orientação da Receita Federal traz segurança jurídica para as empresas optantes pelo Lucro Presumido que possuem imóveis rurais adquiridos antes de 1997 e pretendem aliená-los. Na prática, o cálculo do ganho de capital seguirá a seguinte fórmula:
Ganho de Capital = Valor efetivo da venda – (Valor da escritura de aquisição atualizado monetariamente)
É importante destacar que a atualização monetária do valor de aquisição deve observar o disposto no art. 17 da Lei nº 9.249/1995, que determina a correção até 31/12/1995. Após esta data, não há mais correção monetária dos bens e direitos para fins tributários.
Por fim, vale lembrar que o ganho de capital apurado será tributado à alíquota de 15% para fins de IRPJ e 9% para fins de CSLL, representando uma parcela adicional à tributação sobre o lucro presumido calculado com base nas receitas da atividade.
Para consulta detalhada, a Solução de Consulta Cosit nº 225/2024 está disponível no site da Receita Federal.
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