O Ganho de Capital na Alienação de Imóveis Rurais de Condomínio Extinto por Sucessão deve ser apurado mesmo quando o quinhão foi adquirido por meio de herança e posteriormente dividido em matrículas distintas. Esta é a conclusão da Solução de Consulta DISIT/SRRF10 nº 10.009, de 25 de outubro de 2022, que esclarece importante questão sobre a tributação pelo Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) em operações envolvendo imóveis rurais herdados.
Identificação da Norma:
- Tipo de norma: Solução de Consulta
- Número/referência: DISIT/SRRF10 nº 10.009/2022
- Data de publicação: 25 de outubro de 2022
- Órgão emissor: Divisão de Tributação da 10ª Região Fiscal da Receita Federal do Brasil
Contexto da Consulta
A consulta foi formulada por uma pessoa física que havia adquirido, por herança, uma participação em um imóvel rural mantido em condomínio com outras pessoas. A propriedade havia sido objeto de uma ação judicial que resultou na extinção do condomínio original e na demarcação da área correspondente ao quinhão da contribuinte, originando duas novas matrículas no Registro de Imóveis.
Após a criação das novas matrículas individualizadas, a contribuinte entregou os Documentos de Informação e Atualização Cadastral do ITR (DIAC) para ambos os imóveis e, no mesmo ano, decidiu vendê-los para terceiros.
O questionamento central da consulta era se a operação estaria sujeita à tributação do Ganho de Capital na Alienação de Imóveis Rurais de Condomínio Extinto por Sucessão, especialmente considerando o disposto no artigo 10, §1º, inciso II, da Instrução Normativa SRF nº 84/2001, que prevê a não ocorrência de ganho de capital quando o imóvel rural é adquirido antes da entrega do DIAT e alienado, no mesmo ano, após sua entrega.
Análise da Receita Federal
A Solução de Consulta vinculou-se ao entendimento já firmado na Solução de Consulta COSIT nº 27, de 14 de julho de 2022, que abordava situação semelhante. A análise da Receita Federal focou em dois pontos principais:
1. Natureza Jurídica da Extinção do Condomínio
A Receita Federal esclareceu que a divisão do condomínio, com consequente abertura de matrículas distintas no Registro de Imóveis, possui natureza declaratória e não constitutiva de propriedade. Isso significa que tal procedimento apenas individualiza formalmente uma propriedade que já existia anteriormente.
Citando doutrina de Caio Mário da Silva Pereira, o órgão afirmou que “a divisão não é atributiva de propriedade, senão meramente declaratória. Vale dizer: os direitos dos condôminos são definidos no título, e remontam à data deste.”
2. Data de Aquisição para Fins de Ganho de Capital
A Receita Federal definiu que a data de aquisição da propriedade, no caso de sucessão causa mortis, é a data da abertura da sucessão (data do falecimento), conforme previsto no art. 21, I, da Instrução Normativa SRF nº 84/2001.
De acordo com o princípio da saisine, previsto no art. 1.784 do Código Civil, “aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários”. Portanto, a data de abertura das novas matrículas no Registro de Imóveis não altera a data de aquisição para fins tributários, que continua sendo a do falecimento do autor da herança.
Diferença em Relação ao Acórdão CARF nº 2201-004.106
A consulente havia citado o Acórdão nº 2201-004.106 da 2ª Câmara/1ª Turma Ordinária do CARF, que considerou a extinção de condomínio como um ato constitutivo de direito e a data dessa extinção como a data de aquisição da parcela incorporada ao patrimônio do condômino.
No entanto, a Receita Federal ressaltou que a situação analisada naquele acórdão era diferente: tratava-se da extinção de condomínio em que cada condômino possuía percentual de todos os imóveis e, com a extinção, cada um passou a ser proprietário exclusivo de determinados imóveis, adquirindo efetivamente a parcela que pertencia ao outro.
Já no caso objeto da consulta, não houve aquisição de parcela adicional, pois a contribuinte já era proprietária do percentual que lhe coube após a divisão. A demarcação e individualização das matrículas apenas deram concretude física ao quinhão herdado.
Inaplicabilidade do Art. 10, §1º, II da IN SRF nº 84/2001
A Receita Federal esclareceu que a regra prevista no art. 10, §1º, II, da IN SRF nº 84/2001 – que determina a não ocorrência de ganho de capital quando o imóvel rural é adquirido antes da entrega do DIAT e alienado, no mesmo ano, após sua entrega – não se aplica ao caso analisado.
Isso porque a aquisição da propriedade ocorreu na data da abertura da sucessão (falecimento do autor da herança), que se deu bem antes do ano da alienação. O fato de terem sido criadas novas matrículas no mesmo ano da alienação não altera a data da aquisição para fins de apuração do Ganho de Capital na Alienação de Imóveis Rurais de Condomínio Extinto por Sucessão.
Impactos Práticos
Esta Solução de Consulta traz importantes implicações práticas para contribuintes que se encontram em situação semelhante:
- A extinção de um condomínio rural através de divisão judicial ou extrajudicial não altera a data de aquisição dos imóveis para fins de tributação do ganho de capital;
- Quando a propriedade foi adquirida por herança, a data de aquisição será sempre a data do falecimento do autor da herança;
- A abertura de novas matrículas no Registro de Imóveis, embora tenha efeitos registrais, não tem o condão de alterar a data de aquisição para fins tributários;
- Na venda dos imóveis resultantes da divisão, o contribuinte deverá apurar o ganho de capital considerando como custo de aquisição o valor da terra nua na data da efetiva aquisição (data do falecimento do autor da herança).
Análise Comparativa
É importante diferenciar duas situações distintas de extinção de condomínio para fins de tributação do Ganho de Capital na Alienação de Imóveis Rurais de Condomínio Extinto por Sucessão:
- Situação 1 (objeto desta consulta): Condômino recebe por herança um percentual de um único imóvel e posteriormente promove a divisão, individualizando sua parte. Neste caso, a data de aquisição é a data da abertura da sucessão;
- Situação 2 (objeto do Acórdão CARF): Condôminos possuem percentuais de diversos imóveis e, na extinção do condomínio, cada um fica com a propriedade exclusiva de imóveis específicos. Neste caso, pode haver aquisição de parcela adicional que não pertencia originalmente ao condômino.
Considerações Finais
A Solução de Consulta DISIT/SRRF10 nº 10.009/2022 reafirma o entendimento da Receita Federal de que a alienação de imóveis rurais resultantes de divisão de condomínio originado por sucessão causa mortis está sujeita à apuração de ganho de capital, devendo-se considerar como data de aquisição a data do falecimento do autor da herança.
É fundamental que os contribuintes que se encontram nessa situação façam o correto planejamento tributário e apurem adequadamente o ganho de capital na venda de imóveis rurais herdados, mesmo que tenham passado por processo de divisão e individualização em novas matrículas.
Para maiores informações, consulte a íntegra da Solução de Consulta DISIT/SRRF10.009/2022, disponível no site da Receita Federal do Brasil em: http://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?idAto=126798.
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