Ganho de Capital na Alienação de Imóveis Rurais Após Divisão de Condomínio

A Ganho de Capital na Alienação de Imóveis Rurais Após Divisão de Condomínio foi objeto da recente Solução de Consulta nº 99.014 da Coordenação-Geral de Tributação (COSIT), publicada em 17 de novembro de 2023, que esclareceu aspectos importantes sobre a tributação de Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) em operações envolvendo bens rurais provenientes de sucessão causa mortis.

Tipo de norma: Solução de Consulta
Número/referência: COSIT nº 99.014
Data de publicação: 17 de novembro de 2023
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação (COSIT)

Contexto da Consulta Tributária

A consulta analisada pela Receita Federal trata de uma situação específica e recorrente no ambiente rural brasileiro: a divisão de propriedade rural mantida em condomínio após sucessão hereditária, seguida da venda dos imóveis resultantes desta divisão.

A contribuinte havia recebido por herança uma parcela de propriedade rural em regime de condomínio com outros herdeiros. Diante da multiplicidade de proprietários, ela ajuizou ação de demarcação com fundamento no art. 1.320 do Código Civil e no art. 569 do Código de Processo Civil, objetivando extinguir o condomínio e demarcar, por desmembramento, novos imóveis correspondentes à sua fração de participação (38,22% do total).

Após a homologação judicial da demarcação, a área de titularidade da consulente foi separada, dando origem a dois novos imóveis com matrículas próprias. Poucos meses depois da formalização dos novos registros imobiliários, a contribuinte alienou ambos os imóveis a um terceiro adquirente.

O Questionamento Central

A questão principal apresentada à Receita Federal foi: a alienação dos imóveis rurais resultantes da divisão do condomínio estaria sujeita à apuração de ganho de capital para fins de tributação do IRPF?

A consulente argumentou que deveria ser aplicado o art. 10, § 1º, inciso II, da Instrução Normativa SRF nº 84/2001, que estabelece:

“No caso de o contribuinte adquirir o imóvel rural antes da entrega do Diat [Documento de Informação e Apuração do ITR] e aliená-lo, no mesmo ano, após sua entrega, não ocorre ganho de capital, por se tratar de VTN [Valor da Terra Nua] de aquisição e de alienação de mesmo valor.”

Segundo o entendimento da contribuinte, a abertura de novas matrículas em decorrência da divisão do condomínio (ocorrida em 26/02/2021) deveria ser considerada como a data de aquisição dos imóveis. Como a entrega dos Documentos de Informação e Atualização Cadastral do ITR (Diacs) ocorreu em 17/09/2021 e a venda em 27/10/2021 (mesmo ano), não haveria ganho de capital a ser apurado.

A Fundamentação da Receita Federal

A Solução de Consulta nº 99.014 foi vinculada à Solução de Consulta COSIT nº 27, de 14 de julho de 2022, que já havia tratado de questão idêntica. O fundamento central da decisão é que a divisão do condomínio não constitui aquisição de propriedade, sendo ato meramente declaratório.

A Receita Federal destacou alguns pontos fundamentais para a compreensão do tema:

1. A natureza jurídica da divisão condominial: O ato de divisão de condomínio não é atributivo de propriedade, mas sim declaratório. Os direitos dos condôminos são definidos no título original e remontam à data deste. A divisão apenas delimita fisicamente aquilo que já pertencia ao condômino.
2. A data da aquisição da propriedade: No caso de herança, considera-se como data de aquisição a data da abertura da sucessão (falecimento do autor da herança), conforme estabelece o art. 21, I, da Instrução Normativa SRF nº 84/2001.
3. A diferença entre demarcação e aquisição: A abertura de novas matrículas tem repercussão registral, mas não patrimonial. O contribuinte já era proprietário de determinada porcentagem do imóvel antes da divisão, e continuou sendo após o procedimento.

A Receita Federal fez importante distinção entre o caso analisado e um precedente do CARF (Acórdão nº 2201-004.106) que havia sido citado pela contribuinte. Naquele julgado, houve efetiva aquisição de novas frações de propriedade após a extinção do condomínio, situação que não se verificou no caso em análise.

A Decisão da Solução de Consulta

Considerando os fundamentos apresentados, a Receita Federal concluiu que:

“Deve ser apurado ganho de capital na alienação de imóveis rurais, fruto de divisão condominial, não constitutiva de propriedade, cujo quinhão foi adquirido em partes em decorrência de sucessões causa mortis ocorridas anteriormente ao ano da alienação.”

Em outras palavras, como a contribuinte já era proprietária dos quinhões desde a data da abertura da sucessão (falecimento dos seus pais, ocorrido anos antes), e não adquiriu nova propriedade com a divisão do condomínio, a apuração do ganho de capital deve considerar como data de aquisição a data do falecimento dos autores da herança, e não a data da divisão do condomínio ou da abertura das novas matrículas.

Impactos Práticos para os Contribuintes

Esta Solução de Consulta tem importantes implicações práticas para contribuintes que se encontrem em situações semelhantes:

• Proprietários rurais que recebam imóveis por herança e depois realizem divisão de condomínio devem considerar a data do falecimento do autor da herança como data de aquisição para fins de apuração de ganho de capital.
• A abertura de novas matrículas decorrente de divisão de condomínio não caracteriza nova aquisição para fins tributários.
• A regra do art. 10, § 1º, inciso II, da IN SRF nº 84/2001 (que prevê a não ocorrência de ganho de capital) só se aplica quando há efetiva aquisição do imóvel no mesmo ano da alienação, o que não ocorre nos casos de divisão condominial.
• É fundamental diferenciar atos declaratórios (como a divisão de condomínio) de atos constitutivos de propriedade para o correto tratamento tributário.

Esta interpretação da Receita Federal reforça a necessidade de que os contribuintes mantenham documentação adequada sobre a origem dos imóveis rurais, especialmente quando provenientes de herança, para o correto cálculo do ganho de capital em eventual alienação.

Base Legal da Decisão

A Solução de Consulta fundamentou-se nos seguintes dispositivos legais:

• Lei nº 9.393/1996 (arts. 8º, 14 e 19) – Dispõe sobre o ITR e documentação cadastral;
• Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), art. 1.320 – Trata da divisão de coisa comum no condomínio;
• Lei nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil), art. 569, inciso II – Define a ação de divisão para obrigar consortes a estremar quinhões;
• Instrução Normativa SRF nº 84/2001, arts. 1º a 3º, 9º, 10 e 21 – Estabelece regras para apuração de ganho de capital por pessoas físicas;
• Instrução Normativa RFB nº 2.058/2021, art. 34 – Regulamenta o processo de consulta sobre interpretação da legislação tributária.

Vale ressaltar que a Solução de Consulta nº 99.014/2023 está disponível para consulta pública no site da Receita Federal e tem efeito vinculante para a administração tributária em relação ao consulente, desde que não haja alteração na legislação.

Considerações Finais

O entendimento firmado pela Receita Federal nesta Solução de Consulta evidencia a importância de compreender a natureza jurídica dos atos que envolvem propriedade imobiliária para a correta apuração tributária. A distinção entre atos declaratórios e constitutivos de propriedade é fundamental para determinar o momento da aquisição e, consequentemente, o valor a ser considerado como custo de aquisição para cálculo do ganho de capital.

Proprietários rurais que se encontrem em situação semelhante devem ficar atentos às particularidades da legislação tributária aplicável, especialmente quando envolver imóveis recebidos por herança e posteriormente divididos entre herdeiros, evitando assim questionamentos fiscais e possíveis autuações.

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