Ganho de capital na venda de imóvel adquirido por usucapião extraordinário é um tema que gera muitas dúvidas entre contribuintes e profissionais da área tributária. A Receita Federal do Brasil (RFB) esclareceu esta questão por meio da Solução de Consulta COSIT nº 600, de 21 de dezembro de 2017, estabelecendo importantes diretrizes sobre a data a ser considerada como aquisição do imóvel para fins de cálculo do imposto.
Detalhes da Solução de Consulta
- Tipo de norma: Solução de Consulta
- Número: 600 – COSIT
- Data de publicação: 21 de dezembro de 2017
- Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal do Brasil
Contexto da Consulta
A consulta foi apresentada por uma contribuinte que herdou, juntamente com seus irmãos, um imóvel adquirido por sua mãe. O caso apresenta uma situação complexa: a genitora havia comprado o imóvel em 1968 por Promessa de Cessão, documento que foi devidamente registrado. Após a quitação, tentou registrar definitivamente a propriedade, mas enfrentou obstáculos burocráticos devido à falta de Certidões Negativas de Débitos da empresa vendedora, que já estava encerrada.
Após diversas tentativas frustradas de regularização por vias convencionais, incluindo processos judiciais, a proprietária optou por ingressar com ação de usucapião extraordinário em 2004, que foi deferida em 2007. Com o falecimento da mãe, os herdeiros precisavam saber qual data considerar como aquisição para fins de apuração do ganho de capital: a data da compra original em 1968 ou a data da consolidação do usucapião extraordinário.
Fundamentos da Decisão
A Receita Federal fundamentou sua decisão com base em princípios jurídicos bem estabelecidos sobre a natureza do usucapião como modo originário de aquisição da propriedade. Isso significa que, diferentemente das formas derivadas (como compra e venda), não há transferência de domínio ou vinculação entre o proprietário anterior e o usucapiente.
Conforme destacado na própria Solução de Consulta, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já firmou entendimento de que a sentença em processo de usucapião tem natureza meramente declaratória, reconhecendo um direito já existente com a posse ad usucapionem, produzindo efeitos retroativos desde a consumação da prescrição aquisitiva.
O Código Civil Brasileiro, em seu artigo 1.238, estabelece que:
“Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.”
O parágrafo único do mesmo artigo reduz o prazo para dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou realizado obras de caráter produtivo.
Entendimento da Receita Federal
Com base na natureza jurídica do usucapião e nas disposições legais aplicáveis, a Receita Federal determinou que, para efeito de redução na apuração do ganho de capital sobre imóvel adquirido por usucapião extraordinário, considera-se como data de aquisição aquela em que se concluiu o período aquisitivo da propriedade em função da posse e demais requisitos do usucapião extraordinário.
Este entendimento está alinhado com o conteúdo das Perguntas e Respostas da Pessoa Física (pergunta nº 555 da edição de 2016), que estabelece:
- Para o usucapião extraordinário, considera-se como data de aquisição aquela em que se consumou o prazo de prescrição aquisitiva (15 anos de posse ininterrupta, mansa e pacífica, reduzidos para 10 anos nos casos de moradia habitual ou realização de obras).
- O custo de aquisição será igual a zero, já que não houve valor pago pela aquisição do imóvel.
A Instrução Normativa SRF nº 84/2001, em seu artigo 21, inciso I, complementa que, na transferência causa mortis (herança), considera-se como data de aquisição a data da abertura da sucessão (falecimento do proprietário).
Impactos Práticos da Decisão
Esta decisão tem impactos significativos para contribuintes que adquiriram imóveis por usucapião extraordinário e posteriormente os alienam, especialmente no que se refere ao cálculo do ganho de capital tributável. Vejamos as principais consequências:
- Redução do ganho de capital tributável: Conforme o artigo 18 da Lei nº 7.713/1988, o ganho de capital pode ser reduzido proporcionalmente ao tempo de posse do imóvel, considerando-se determinados percentuais por ano.
- Determinação da data-base para o cálculo: No caso do usucapião extraordinário, não é a data da sentença judicial que conta, mas sim a data em que se completou o prazo prescricional (10 ou 15 anos de posse, conforme o caso).
- Custo zero de aquisição: Como não há desembolso financeiro na aquisição por usucapião, o custo de aquisição é considerado zero, o que pode resultar em uma base de cálculo maior para o imposto.
Para os herdeiros (como no caso da consulta), há uma situação especial: se eles recebem o bem e posteriormente o alienam, a data de aquisição a ser considerada para fins de cálculo do ganho de capital será a data do falecimento da proprietária original, não a data da aquisição por usucapião.
Análise Comparativa
É importante diferenciar os tipos de usucapião e suas consequências fiscais:
- Usucapião extraordinário: Data de aquisição = data da consumação do prazo prescricional (10 ou 15 anos); custo de aquisição = zero.
- Usucapião ordinário: Envolve justo título e posse contínua por 10 anos (ou 5 anos em casos específicos); a data e o custo de aquisição são mais facilmente identificáveis.
- Usucapião especial: Data de aquisição = data da consumação do prazo de 5 anos; custo de aquisição = zero.
Esta distinção é crucial para a correta apuração do ganho de capital em uma eventual venda do imóvel. Um erro na determinação da data de aquisição pode resultar em cálculo incorreto do imposto devido e possíveis autuações fiscais.
Considerações Finais
A Solução de Consulta COSIT nº 600/2017 traz uma importante orientação sobre a tributação de ganho de capital em imóveis adquiridos por usucapião extraordinário. Embora se refira a um caso específico, o entendimento tem aplicação mais ampla, servindo de referência para situações similares.
É fundamental que contribuintes e profissionais da área tributária compreendam que, para fins fiscais, o que importa é a data da consumação do prazo prescricional do usucapião, não a data da sentença judicial ou do registro imobiliário. Esta interpretação está alinhada com a natureza jurídica do instituto do usucapião como modo originário de aquisição da propriedade.
Os dispositivos legais que fundamentam este entendimento são o art. 1.238 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002), o art. 18 da Lei nº 7.713/1988 e o art. 21, inciso I, da Instrução Normativa SRF nº 84/2001. A consulta completa pode ser acessada no site da Receita Federal.
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