Ganho de Capital na Divisão de Imóvel Rural: Análise da Solução de Consulta Nº 27-Cosit determinou que deve ser apurado ganho de capital na alienação de imóveis rurais resultantes da divisão de condomínio, quando o quinhão original foi adquirido por sucessão causa mortis anteriormente ao ano da alienação.
Identificação da Norma
Tipo de norma: Solução de Consulta
Número/referência: 27 – COSIT
Data de publicação: 14 de julho de 2022
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal do Brasil
Introdução
A Receita Federal do Brasil (RFB) esclareceu, por meio da Solução de Consulta nº 27-Cosit de 2022, importante questão sobre a incidência do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) em relação ao ganho de capital na alienação de imóveis rurais resultantes da divisão de condomínio. A norma afeta proprietários de imóveis rurais em condomínio, especialmente aqueles que adquiriram seus quinhões por herança e posteriormente promoveram a extinção do condomínio e a alienação das propriedades resultantes.
Contexto da Norma
A consulta foi formulada por um contribuinte que era proprietário de parcela de imóvel rural havida por herança, após o falecimento de seus pais. O imóvel pertencia a ele e a outras sete pessoas físicas em regime de condomínio. Após ajuizar ação de demarcação em 2003, com fundamento nos artigos 569 do Código de Processo Civil e 1.320 do Código Civil, conseguiu extinguir o condomínio, separando sua área e criando dois novos imóveis registrados em matrículas distintas em 2021, que foram logo em seguida alienados.
O contribuinte questionou se a abertura das novas matrículas, decorrente do desmembramento do imóvel rural anteriormente mantido em condomínio, poderia ser considerada como um ato de aquisição para fins de determinação do momento de aquisição para cálculo do ganho de capital. Em específico, indagava sobre a aplicabilidade do art. 10, § 1º, inciso II, da Instrução Normativa SRF nº 84/2001, que determina a não incidência de ganho de capital quando a aquisição e alienação do imóvel rural ocorrem no mesmo ano, após a entrega da declaração do ITR.
Principais Disposições da Solução de Consulta
A Coordenação-Geral de Tributação analisou o caso e estabeleceu as seguintes conclusões:
- A extinção de condomínio por divisão de imóvel rural tem natureza declaratória e não constitutiva de propriedade, ou seja, não representa uma nova aquisição patrimonial;
- A data de aquisição do quinhão pelo contribuinte é a da abertura da sucessão causa mortis, conforme estabelece o art. 21, I, da Instrução Normativa SRF nº 84/2001, e não a data de registro das novas matrículas;
- O princípio da saisine, previsto no art. 1.784 do Código Civil, determina que “aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários”, ou seja, a transmissão de propriedade ocorre no momento do óbito;
- A divisão judicial do imóvel e a abertura de novas matrículas têm repercussão registral, mas não patrimonial, não caracterizando nova aquisição para fins tributários;
- O dispositivo invocado pelo contribuinte (art. 10, § 1º, inciso II, da IN SRF nº 84/2001) não se aplica ao caso, pois a aquisição ocorreu anos antes da alienação, no momento do falecimento dos pais.
A RFB distingue claramente esta situação daquela julgada pelo CARF no Acórdão nº 2201-004.106, em que houve efetiva transferência de propriedade entre condôminos. No caso analisado pela Solução de Consulta nº 27-Cosit, o contribuinte apenas teve seu quinhão demarcado, sem aquisição de novos percentuais de propriedade.
Fundamentos Legais da Decisão
A Solução de Consulta fundamenta-se nos seguintes dispositivos legais:
- Artigos 1º a 3º, 9º, 10, § 1º, inciso II, e 21 da Instrução Normativa SRF nº 84/2001, que estabelecem as regras gerais para apuração do ganho de capital e para determinação da data de aquisição de bens;
- Artigo 1.320 do Código Civil de 2002, que dispõe sobre a divisão de coisa comum em condomínio;
- Artigo 569, inciso II, do Código de Processo Civil de 2015, que prevê a ação de divisão para obrigar os demais consortes a estremar os quinhões;
- Artigos 1.784 e 1.791 do Código Civil, que tratam da transmissão da herança e do condomínio hereditário.
Impactos Práticos
A partir dessa Solução de Consulta, fica claro que contribuintes que herdaram imóveis rurais em condomínio e posteriormente promoveram a divisão do bem:
- Devem considerar como data de aquisição o momento da abertura da sucessão (data do falecimento do autor da herança);
- Precisam apurar o ganho de capital quando alienarem os imóveis resultantes da divisão, calculando a diferença entre o valor da alienação e o custo de aquisição (valor da terra nua à época da abertura da sucessão);
- Não podem considerar a data da divisão do condomínio ou do registro das matrículas como nova data de aquisição;
- Não se beneficiam da regra de não incidência prevista no art. 10, § 1º, inciso II, da IN SRF nº 84/2001, a menos que a aquisição e alienação ocorram no mesmo ano-calendário.
É importante destacar que tal entendimento difere da situação onde há efetiva transferência de propriedade entre condôminos. Quando um condômino cede sua parte a outro ou quando há efetiva troca de percentuais de propriedade, pode haver constituição de novo direito de propriedade, com potencial incidência tributária.
Análise Comparativa
A RFB diferenciou claramente dois cenários:
Cenário 1 (analisado na SC 27-Cosit): Divisão de condomínio onde cada condômino mantém exatamente o mesmo percentual de propriedade, apenas transformando-o em área delimitada. Neste caso, não há nova aquisição de propriedade.
Cenário 2 (julgado pelo CARF): Extinção de condomínio onde os condôminos passam a ter o domínio total de determinados bens, incorporando ao seu patrimônio a parte que antes pertencia a outros condôminos. Neste caso, há aquisição de propriedade no momento da extinção do condomínio.
A diferenciação é fundamental para a correta aplicação da legislação tributária, pois no segundo cenário, a data de aquisição da parcela incorporada ao patrimônio será a data da extinção do condomínio.
Considerações Finais
A Solução de Consulta nº 27-Cosit da Receita Federal esclarece de forma definitiva que a mera divisão do condomínio com demarcação dos quinhões tem natureza declaratória, não constituindo nova aquisição para fins tributários. Embora tenha repercussão registral com a abertura de novas matrículas, a data de aquisição para fins de apuração do ganho de capital permanece sendo a data da abertura da sucessão, quando a propriedade foi transmitida por herança.
Este entendimento reforça a necessidade de os contribuintes manterem documentação adequada sobre o valor da terra nua no momento da aquisição por herança, pois será este o custo de aquisição considerado para fins de apuração do ganho de capital, independentemente de quantos anos depois ocorra a divisão do condomínio e a alienação dos imóveis resultantes.
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