Encerramento de Conta de Depósito no Regime Especial de Tributação após Extinção do Patrimônio de Afetação

Gustavo Ribeiro28 de julho de 20255 Mins read89

O encerramento de conta de depósito no Regime Especial de Tributação após extinção do patrimônio de afetação é um tema que gera dúvidas entre incorporadores imobiliários. A Receita Federal do Brasil (RFB) esclareceu este assunto através da Solução de Consulta nº 135 – COSIT, publicada em 20 de maio de 2024, trazendo importantes orientações para o setor.

Contexto da Solução de Consulta

A consulta foi apresentada por uma incorporadora que questionava sobre o momento adequado para encerrar a conta de depósito específica aberta para movimentar recursos do patrimônio de afetação após a extinção deste patrimônio.

Como sabemos, o patrimônio de afetação é um regime que segrega o patrimônio da incorporação do patrimônio geral da incorporadora, protegendo os adquirentes das unidades imobiliárias. Quando associado ao Regime Especial de Tributação (RET), permite o recolhimento unificado de tributos federais com alíquota de 4% sobre a receita mensal recebida.

Uma das obrigações do incorporador no regime de afetação é “manter e movimentar os recursos financeiros do patrimônio de afetação em conta de depósito aberta especificamente para tal fim”, conforme prevê o inciso V do art. 31-D da Lei nº 4.591, de 1964. A dúvida surge quando o patrimônio de afetação é extinto, mas ainda existem recebimentos futuros relacionados às unidades vendidas.

O que diz a legislação sobre o Patrimônio de Afetação

A Lei nº 4.591/1964, em seu artigo 31-A, estabelece que o patrimônio de afetação mantém-se apartado do patrimônio do incorporador e constitui patrimônio destinado exclusivamente à consecução da incorporação e à entrega das unidades aos adquirentes.

O artigo 31-E da mesma lei define as hipóteses de extinção do patrimônio de afetação:

Averbação da construção, registro dos títulos em nome dos adquirentes e extinção das obrigações perante a instituição financiadora;
Revogação em razão de denúncia da incorporação;
Liquidação deliberada pela assembleia geral.

Já o Regime Especial de Tributação (RET), regulamentado pela Lei nº 10.931/2004, determina em seu artigo 1º que a opção por este regime é irretratável “enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação“.

Esclarecimentos da Receita Federal

A Cosit esclareceu que após a extinção do patrimônio de afetação, nos termos do art. 31-E da Lei nº 4.591/1964, não há na legislação tributária dispositivo que impeça o incorporador de encerrar a conta de depósito específica que foi aberta para gestão dos recursos do patrimônio afetado.

Contudo, a Solução de Consulta faz uma importante ressalva: enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes, o RET continuará em vigor, e com ele permanece a obrigação de manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, conforme determinado pelo art. 7º da Lei nº 10.931/2004.

Nas palavras da própria Solução de Consulta 135/2024:

“Após a extinção do patrimônio de afetação nas hipóteses preconizados no art. 31-E da Lei nº 4.591, de 1964, não há, na legislação tributária, dispositivo que impeça o incorporador de encerrar a conta de depósito aberta especificamente para a gestão dos recursos do patrimônio de afetação. Contudo, enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis da incorporação, permanece a obrigatoriedade de observância das disposições relativas ao RET, dentre as quais, a manutenção da escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, por expressa previsão no art. 7º da Lei nº 10.931, de 2004.”

Conseqüências práticas para as incorporadoras

A partir deste entendimento, podemos concluir que as incorporadoras podem encerrar as contas específicas de depósito após a extinção formal do patrimônio de afetação. No entanto, devem continuar observando as seguintes obrigações:

Manutenção do RET: O regime de tributação especial permanece válido e aplicável às receitas futuras relacionadas à incorporação em questão, mesmo após a extinção do patrimônio de afetação;
Escrituração contábil segregada: A incorporadora deve manter a escrituração contábil separada para cada incorporação submetida ao RET, conforme previsto no art. 7º da Lei nº 10.931/2004;
Guarda de documentação: A Instrução Normativa RFB nº 2.179/2024 (que substituiu a IN RFB nº 1.435/2013) determina que a documentação relativa à utilização dos incentivos do RET deve ser mantida “até que estejam prescritas eventuais ações que lhes sejam pertinentes”.

A IN RFB nº 2.179/2024 traz orientações adicionais sobre a escrituração contábil, estabelecendo que ela pode ser efetuada em livros próprios ou nos da incorporadora, sem prejuízo das normas comerciais e fiscais aplicáveis à incorporadora em relação às operações da incorporação.

Pontos de atenção para incorporadoras

Com base na Solução de Consulta 135/2024, é importante que as incorporadoras observem os seguintes aspectos:

É possível encerrar a conta de depósito específica após a extinção formal do patrimônio de afetação, mas deve-se manter a segregação contábil das operações relacionadas à incorporação;
O RET permanece válido até que não existam mais direitos a receber ou obrigações a cumprir relativos à incorporação;
Toda a receita futura relacionada às unidades vendidas naquela incorporação continuará sujeita ao RET, mesmo após a extinção do patrimônio de afetação;
A documentação relacionada ao RET deve ser devidamente arquivada pelo prazo prescricional.

A Solução de Consulta também ressalta que não apenas o patrimônio anteriormente afetado responde pelas obrigações tributárias surgidas no âmbito do RET, mas todo o patrimônio da incorporadora, conforme previsto no parágrafo único do artigo 3º da Lei nº 10.931/2004.

Conclusão

A Solução de Consulta nº 135/2024 traz importantes esclarecimentos sobre o encerramento de contas bancárias específicas do patrimônio de afetação após sua extinção formal. Em resumo, é possível encerrar tais contas, mas permanecem as obrigações de manter o RET e a escrituração contábil segregada enquanto houver direitos a receber ou obrigações a cumprir perante os adquirentes.

Este entendimento da Receita Federal traz segurança jurídica às incorporadoras, ao mesmo tempo em que preserva os mecanismos de controle fiscal necessários à correta aplicação do regime tributário especial.

É importante ressaltar que a consulta tratou especificamente da possibilidade de encerramento da conta de depósito específica, não abordando a extinção do RET em si, que permanece aplicável conforme previsto na legislação.

Para consultar a íntegra da Solução de Consulta nº 135/2024, acesse o site oficial da Receita Federal do Brasil.