As despesas de condomínio dedutíveis do aluguel no Imposto de Renda representam um tema relevante para proprietários de imóveis alugados. A Receita Federal, por meio da Solução de Consulta nº 167 da Coordenação-Geral de Tributação (Cosit), divulgada em 27 de setembro de 2021, esclareceu importantes questões sobre a dedutibilidade dessas despesas na apuração do imposto.
Quais despesas de condomínio podem ser deduzidas do aluguel?
De acordo com a análise da Receita Federal, tanto as despesas ordinárias quanto as extraordinárias de condomínio podem ser deduzidas da base de cálculo do Imposto de Renda sobre aluguéis recebidos, desde que o ônus tenha sido do locador (proprietário do imóvel).
A fundamentação legal para essa dedução está no artigo 31, inciso IV, e §1º, da Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014, bem como nos artigos 42, inciso IV, e 689, inciso IV, do Regulamento do Imposto sobre a Renda (RIR/2018), aprovado pelo Decreto nº 9.580/2018.
Vale lembrar que a Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) diferencia as despesas de condomínio em:
- Despesas ordinárias: gastos rotineiros para manutenção do condomínio, como água, luz, limpeza, etc.
- Despesas extraordinárias: gastos não habituais, como obras, reformas e constituição de fundo de reserva.
No entanto, para fins tributários, a Receita Federal não faz distinção entre esses tipos de despesas quando se trata da dedutibilidade no Imposto de Renda sobre aluguéis.
Fundo de reserva: pode ser deduzido do aluguel tributável?
Um dos pontos mais interessantes da Solução de Consulta nº 167/2021 diz respeito especificamente ao fundo de reserva. A Receita Federal esclareceu que:
“As despesas de condomínio extraordinárias, inclusive aquela para constituição de fundo de reserva, constante da alínea ‘g’ do parágrafo único do art. 22 da Lei nº 8.245, de 1991, são consideradas como deduções dos aluguéis recebidos.”
Isso significa que o valor relativo à constituição do fundo de reserva também integra as despesas de condomínio dedutíveis do aluguel no Imposto de Renda, desde que o ônus seja do proprietário do imóvel.
Dedução de benfeitorias realizadas no imóvel
Outro ponto importante esclarecido pela Solução de Consulta refere-se às benfeitorias realizadas no imóvel. A Receita Federal manifestou entendimento de que:
As benfeitorias realizadas no imóvel pelo locatário (inquilino), cujo ônus seja do locador (proprietário), não podem ser consideradas como dedução da base de cálculo para fins de incidência do imposto de renda sobre os aluguéis recebidos.
É importante distinguir aqui que, embora o artigo 32 da IN RFB nº 1.500/2014 estabeleça que “as benfeitorias realizadas no imóvel pelo locatário não reembolsadas pelo locador” devem compor a base de cálculo, isso não significa que, no caso de haver reembolso pelo locador, tais gastos possam ser deduzidos da base de cálculo do imposto.
A interpretação correta é que, se o locador reembolsa o locatário pelas benfeitorias, esses valores simplesmente deixam de ser adicionados à base de cálculo, mas não se transformam em deduções dos aluguéis recebidos.
O que pode e o que não pode ser deduzido dos aluguéis
De acordo com a legislação tributária (RIR/2018 e IN RFB nº 1.500/2014), os seguintes itens podem ser deduzidos da base de cálculo do Imposto de Renda sobre aluguéis:
- Impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o imóvel;
- Aluguel pago pela locação do imóvel sublocado;
- Despesas para cobrança ou recebimento do rendimento;
- Despesas de condomínio (ordinárias e extraordinárias, incluindo o fundo de reserva).
Por outro lado, não podem ser deduzidos da base de cálculo:
- Gastos com consertos de equipamentos existentes no imóvel;
- Benfeitorias para recolocar o imóvel em condições de habitabilidade, mesmo que o ônus seja do locador;
- Quaisquer outras despesas não previstas especificamente na legislação.
É essencial destacar que todas essas deduções só são permitidas quando o ônus efetivo tenha sido do locador (proprietário do imóvel).
Exemplo prático de dedução de despesas de condomínio
Para ilustrar como funciona na prática a dedução das despesas de condomínio dedutíveis do aluguel no Imposto de Renda, vamos considerar um exemplo:
Um proprietário recebe mensalmente R$ 2.000,00 de aluguel por um apartamento. A imobiliária repassa para ele o valor líquido, já descontando:
- Taxa de administração da imobiliária: R$ 200,00
- IPTU: R$ 150,00
- Condomínio ordinário: R$ 300,00
- Fundo de reserva: R$ 50,00
Neste caso, o valor líquido recebido pelo proprietário seria de R$ 1.300,00. No entanto, para fins de tributação, será considerado como rendimento bruto o valor de R$ 1.500,00, ou seja, o aluguel de R$ 2.000,00 menos as deduções permitidas de IPTU (R$ 150,00), condomínio ordinário (R$ 300,00) e fundo de reserva (R$ 50,00).
A taxa de administração da imobiliária não pode ser deduzida, pois não se enquadra nas hipóteses legais de dedução, não sendo considerada como despesa de cobrança ou recebimento do rendimento.
Documentação necessária para comprovar as deduções
Para que as despesas de condomínio dedutíveis do aluguel no Imposto de Renda sejam aceitas em uma eventual fiscalização, é essencial que o contribuinte mantenha a documentação comprobatória, como:
- Recibos de pagamento do condomínio;
- Extratos da administradora do imóvel demonstrando os descontos;
- Contrato de locação que comprove quem é o responsável pelo pagamento das despesas;
- Comprovantes de pagamento do IPTU e outras taxas dedutíveis.
Estes documentos devem ser guardados pelo prazo decadencial, que é de 5 anos a partir do primeiro dia do exercício seguinte àquele em que o imposto poderia ter sido lançado.
Considerações finais
A correta dedução das despesas relacionadas a imóveis alugados é fundamental para a apuração adequada do Imposto de Renda. A Solução de Consulta nº 167/2021 trouxe importantes esclarecimentos, especialmente no que diz respeito à dedutibilidade das despesas de condomínio, incluindo o fundo de reserva.
É importante que os proprietários de imóveis alugados estejam atentos a essas regras para não cometer erros na declaração do Imposto de Renda, seja pagando mais imposto do que o devido (ao não deduzir despesas permitidas), seja ficando sujeito a questionamentos por parte do Fisco (ao deduzir despesas não permitidas).
Lembre-se que a lista de deduções permitidas é taxativa, ou seja, somente podem ser deduzidos os itens expressamente previstos na legislação, conforme detalhado neste artigo.
Simplifique sua Gestão Tributária de Aluguéis
A TAIS reduz em 73% o tempo de pesquisa sobre dedutibilidade de despesas no IR, esclarecendo instantaneamente dúvidas sobre o tratamento fiscal dos seus aluguéis.
Leave a comment