Os descontos condicionais em atividades imobiliárias não integram a receita bruta para fins tributários conforme estabelecido pela Receita Federal do Brasil (RFB) na Solução de Consulta nº 106, de 28 de setembro de 2020. Este entendimento clarifica um ponto importante para empresas do setor imobiliário que utilizam o regime de caixa na apuração de seus tributos federais.
Tipo de norma: Solução de Consulta
Número/referência: Cosit nº 106/2020
Data de publicação: 28 de setembro de 2020
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação (Cosit)
Contextualização da norma tributária
A Solução de Consulta aborda o tratamento tributário dos descontos condicionais concedidos por empresas que exploram atividades imobiliárias, especificamente no contexto do regime de caixa para apuração do IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins. A consulta foi formulada por uma pessoa jurídica que atua no setor de incorporação imobiliária e questionava se os valores dos descontos concedidos condicionalmente deveriam compor a base de cálculo dos referidos tributos.
A dúvida surgiu em virtude da peculiaridade do tratamento tributário dado ao setor imobiliário, que possui regras próprias para o reconhecimento de receitas no regime de caixa.
A diferença entre descontos condicionais e incondicionais
Para compreender adequadamente o tema, é fundamental distinguir entre descontos condicionais e incondicionais:
- Descontos incondicionais: são parcelas redutoras do preço de vendas, que constam na nota fiscal de venda dos bens ou na fatura de serviços, não dependendo de evento posterior à emissão desses documentos.
- Descontos condicionais: são aqueles que dependem de evento posterior à emissão da nota fiscal, usualmente do pagamento da compra dentro de determinado prazo, configurando despesa financeira para o vendedor e receita financeira para o comprador.
Para a maioria das pessoas jurídicas, a legislação tributária estabelece expressamente a dedução apenas dos descontos concedidos incondicionalmente. Contudo, as empresas do setor imobiliário possuem tratamento específico.
Tratamento tributário específico para o setor imobiliário
O artigo 30 da Lei nº 8.981, de 20 de janeiro de 1995, determina que as pessoas jurídicas que exploram atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, devem considerar como receita bruta o montante efetivamente recebido, relativo às unidades imobiliárias vendidas.
Este conceito é reforçado pelo artigo 35, parágrafo único, da Instrução Normativa RFB nº 1.700, de 14 de março de 2017, que estabelece:
“Nas atividades a que se refere o caput deverá ser considerado como receita bruta o montante efetivamente recebido, relativo às unidades imobiliárias vendidas.”
Posicionamento da Receita Federal sobre os descontos condicionais
Com base nesse arcabouço normativo, a Receita Federal concluiu na Solução de Consulta nº 106/2020 que os valores dos descontos concedidos condicionalmente não representam valores efetivamente recebidos pela venda das unidades imobiliárias. Portanto, não devem integrar a receita bruta das empresas do setor imobiliário.
Este entendimento aplica-se uniformemente para fins de apuração dos seguintes tributos:
- Imposto sobre a Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) com base no lucro presumido;
- Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) com base no lucro presumido;
- Contribuição para o PIS/Pasep no regime cumulativo; e
- Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins) no regime cumulativo.
Impactos práticos para o setor imobiliário
O posicionamento da Receita Federal traz clareza e segurança jurídica para as empresas do setor imobiliário que adotam o regime de caixa e concedem descontos condicionais aos seus clientes. Na prática, temos as seguintes consequências:
- Os valores correspondentes aos descontos condicionais não integram a base de cálculo dos tributos federais;
- A empresa deve considerar apenas os valores efetivamente recebidos na formação da sua receita bruta;
- Há necessidade de controle adequado dos descontos concedidos para fins de comprovação perante o Fisco;
- Os sistemas de gestão precisam estar adaptados para segregar corretamente os valores com e sem descontos.
Exemplo prático de aplicação
Para ilustrar, considere uma incorporadora que vende um imóvel pelo valor de R$ 500.000,00, concedendo um desconto condicional de R$ 25.000,00 caso o pagamento seja realizado até determinada data. Se o cliente efetuar o pagamento dentro do prazo estabelecido e fizer jus ao desconto, a incorporadora irá receber efetivamente R$ 475.000,00.
Nesse caso, a receita bruta a ser considerada para fins de apuração do IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins será de R$ 475.000,00 (valor efetivamente recebido), e não R$ 500.000,00 (valor bruto antes do desconto).
Fundamento legal completo
A Solução de Consulta nº 106/2020 fundamenta-se nos seguintes dispositivos legais:
- Lei nº 8.981, de 1995, art. 30;
- Lei nº 9.249, de 1995, art. 15, § 4º e art. 20, § 2º;
- Decreto-Lei nº 1.598, de 1977, art. 12;
- Instrução Normativa RFB nº 1.700, de 2017, arts. 26, 35, parágrafo único, 215, § 1º, 223 e 224;
- Instrução Normativa RFB nº 1.911, de 2019, art. 56.
Vale destacar que este entendimento é aplicável exclusivamente às pessoas jurídicas que exploram atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda.
Para consultar o inteiro teor da Solução de Consulta nº 106/2020, acesse o portal da Receita Federal do Brasil.
Considerações finais
O entendimento expresso pela Receita Federal na Solução de Consulta nº 106/2020 representa uma importante orientação para o setor imobiliário, trazendo clareza quanto ao tratamento tributário dos descontos condicionais em atividades imobiliárias no regime de caixa.
As empresas do setor imobiliário devem manter controles adequados que permitam identificar claramente os valores dos descontos condicionais concedidos, para assegurar o correto tratamento tributário e evitar questionamentos em caso de fiscalização.
Este posicionamento da Receita Federal está alinhado com o conceito de receita bruta específico para o setor, que considera apenas os valores efetivamente recebidos, contribuindo para uma tributação mais justa e coerente com a realidade econômica dessas operações.
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