A dedução de despesas de condomínio e fundo de reserva no IRPF sobre aluguéis é um tema relevante para proprietários de imóveis que os disponibilizam para locação. A Receita Federal esclareceu este assunto por meio da Solução de Consulta nº 167 da Coordenação-Geral de Tributação (Cosit), publicada em 27 de setembro de 2021.
Quais despesas podem ser deduzidas da base de cálculo do IRPF sobre aluguéis?
O Regulamento do Imposto de Renda (RIR/2018), aprovado pelo Decreto nº 9.580/2018, estabelece em seus artigos 42 e 689 que não serão computados no rendimento bruto, na hipótese de aluguéis de imóveis:
- O valor dos impostos, das taxas e dos emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;
- O aluguel pago pela locação de imóvel sublocado;
- As despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento; e
- As despesas de condomínio.
A Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014, que dispõe sobre normas gerais de tributação relativas ao Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas, reforça essas deduções em seu artigo 31.
Despesas de condomínio: ordinárias e extraordinárias
Um ponto importante esclarecido pela Solução de Consulta nº 167 é que a legislação tributária não faz distinção entre despesas de condomínio ordinárias e extraordinárias para fins de dedução. Ambas as categorias são admitidas como exclusões dos rendimentos de aluguéis para cálculo do imposto de renda.
A Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) estabelece em seus artigos 22 e 23 a diferenciação entre despesas extraordinárias (de responsabilidade do locador) e ordinárias (de responsabilidade do locatário). No entanto, para fins tributários, a RFB entende que “naquilo que o legislador não restringiu não cabe ao intérprete fazê-lo”.
O fundo de reserva pode ser deduzido?
A questão central analisada pela Solução de Consulta refere-se especificamente à possibilidade de dedução dos valores destinados ao fundo de reserva do condomínio da base de cálculo do imposto de renda sobre aluguéis.
De acordo com a decisão, a despesa para constituição de fundo de reserva, constante da alínea “g” do parágrafo único do artigo 22 da Lei nº 8.245/1991, é considerada como dedução dos aluguéis recebidos, por força do disposto no inciso IV do artigo 31 da IN RFB nº 1.500/2014, e nos incisos IV dos artigos 42 e 689 do RIR/2018.
Esta interpretação corrobora o entendimento já manifestado anteriormente pela RFB na Solução de Consulta SRRF09/Disit nº 14, de 18 de janeiro de 2012, que já havia concluído que “o valor relativo à constituição de fundo de reserva integra as despesas de condomínio, para fins de dedução do valor tributável a título de aluguel”.
Condição fundamental: ônus do locador
Um requisito essencial para a dedução das despesas de condomínio, sejam ordinárias ou extraordinárias, inclusive o fundo de reserva, é que o ônus seja do locador. Em outras palavras, somente serão dedutíveis dos rendimentos de aluguéis quando efetivamente pagas pelo proprietário do imóvel.
Conforme estabelecido no § 1º do artigo 31 da IN RFB nº 1.500/2014: “Os encargos de que trata o caput somente poderão reduzir o valor do aluguel bruto quando o ônus tenha sido do locador”.
Benfeitorias realizadas pelo locatário: podem ser deduzidas?
Outro ponto importante esclarecido na Solução de Consulta refere-se às benfeitorias realizadas no imóvel. A Receita Federal entendeu que:
As benfeitorias realizadas no imóvel pelo locatário, cujo ônus seja do locador, não podem ser consideradas como dedução da base de cálculo para fins de incidência do imposto de renda sobre os aluguéis recebidos.
O artigo 32 da IN RFB nº 1.500/2014 estabelece que as benfeitorias realizadas pelo locatário e não reembolsadas pelo locador devem compor a base de cálculo do imposto. Contudo, isso não significa que, quando reembolsadas pelo locador, possam ser consideradas como dedução. Significa apenas que deixam de ser adicionadas à base de cálculo.
Segundo a RFB, não é possível presumir “que os gastos com as benfeitorias, se reembolsadas pelo locador, mereceriam o tratamento de exclusão da base de cálculo para fins de tributação”. Tais gastos não se enquadram nas hipóteses legais de dedução previstas na legislação tributária.
Gastos com consertos de equipamentos
A consulta também abordou a possibilidade de dedução de gastos realizados pelo locador para consertar equipamentos existentes no imóvel ou para realizar benfeitorias necessárias, a fim de recolocar o imóvel em condições de habitabilidade.
A Receita Federal foi clara ao informar que tais gastos não são considerados como despesas pagas para cobrança ou recebimento de aluguéis, nos termos do artigo 31, inciso III, da IN RFB nº 1.500/2014, e dos artigos 42, inciso III, e 689, inciso III, do RIR/2018.
De acordo com a orientação da RFB: “Gastos com melhoramentos no imóvel não estão atrelados a despesas necessárias para fins de recebimento de aluguéis, em sentido estrito. Essa orientação inclusive consta da pergunta 420 do ‘Perguntas e Respostas 2021’ da Receita Federal”.
Base legal da decisão
A Solução de Consulta nº 167 – Cosit fundamentou-se nos seguintes dispositivos legais:
- Regulamento do Imposto sobre a Renda (RIR/2018) aprovado pelo Decreto nº 9.580/2018, arts. 42 e 689;
- Instrução Normativa RFB nº 1.500/2014, arts. 30 a 35;
- Lei nº 7.739/1989, art. 14;
- Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 22 e 23.
A decisão foi publicada em 27 de setembro de 2021 e pode ser consultada no portal da Receita Federal.
Conclusão
Conforme a Solução de Consulta nº 167/2021 da Cosit, podemos concluir que:
- As despesas de condomínio, sejam ordinárias ou extraordinárias (incluindo o fundo de reserva), podem ser deduzidas da base de cálculo do IRPF sobre aluguéis, desde que o ônus seja do locador;
- As benfeitorias realizadas no imóvel pelo locatário, mesmo quando reembolsadas pelo locador, não podem ser deduzidas da base de cálculo do imposto;
- Gastos com consertos de equipamentos e melhorias no imóvel não são considerados despesas para cobrança ou recebimento de aluguéis, não sendo dedutíveis.
Esta orientação é fundamental para proprietários de imóveis alugados que buscam realizar corretamente a dedução de despesas e o cálculo do imposto de renda sobre os rendimentos de aluguéis.
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