Dedução de despesas em aluguéis por temporada no carnê-leão IRPF

A dedução de despesas em aluguéis por temporada no carnê-leão IRPF foi objeto da Solução de Consulta nº 116/2019 da Coordenação-Geral de Tributação (Cosit) da Receita Federal. O entendimento esclarece como o contribuinte pessoa física pode abater gastos com imóveis locados da base de cálculo mensal do Imposto de Renda.

Informações sobre a Solução de Consulta

• Tipo de norma: Solução de Consulta
• Número/referência: 116 – Cosit
• Data de publicação: 26 de março de 2019
• Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação

Contexto da Consulta

A Solução de Consulta originou-se do questionamento de um proprietário de imóvel em Ilhabela/SP, que o aluga por temporada para pessoas físicas. O contribuinte informou que arca com diversas despesas relacionadas ao imóvel, como:

• IPTU
• Taxa de lixo
• Comissões pagas a intermediadores dos contratos de locação
• Taxa de manutenção da Associação de Proprietários

A dúvida central do consulente era sobre a possibilidade e forma de dedução desses gastos quando da apuração do carnê-leão, especialmente quando esses gastos excedem o valor dos rendimentos de aluguel recebidos em determinado mês.

Base Legal para Dedução de Despesas em Aluguéis

A análise da Receita Federal baseou-se principalmente no art. 14 da Lei nº 7.739, de 16 de março de 1989, e nos artigos 30 e 31 da Instrução Normativa RFB nº 1.500, de 29 de outubro de 2014. Esse arcabouço legal estabelece quais despesas podem ser excluídas da base de cálculo do Imposto de Renda incidente sobre aluguéis.

Conforme a legislação, podem ser excluídos do valor do aluguel recebido, quando o ônus tenha sido exclusivamente do locador:

1. O valor dos impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;
2. O aluguel pago pela locação do imóvel sublocado;
3. As despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento;
4. As despesas de condomínio.

Despesas Dedutíveis e Não Dedutíveis

A Solução de Consulta esclareceu que, dentre as despesas mencionadas pelo contribuinte, são dedutíveis da base de cálculo do carnê-leão:

• IPTU: por se tratar de imposto incidente sobre o bem que produz rendimento;
• Taxa de lixo: por ser uma taxa municipal legítima;
• Comissões pagas a intermediários: desde que tenham como finalidade o pagamento de serviços de cobrança ou recebimento dos rendimentos de aluguel.

Por outro lado, a Receita Federal concluiu que não há previsão legal para dedução da “taxa de manutenção da Associação de Proprietários” da base de cálculo do Imposto sobre a Renda de apuração mensal (carnê-leão).

A análise destaca que as taxas dedutíveis são apenas aquelas compreendidas no conceito de tributo cobrado por uma atuação estatal específica, conforme disposto nos artigos 77 a 80 do Código Tributário Nacional. Pagamentos a associações privadas, mesmo que obrigatórios por força de acordo judicial, não se enquadram nessa categoria.

Excedente de Despesas: Como Proceder

Um dos principais esclarecimentos trazidos pela Solução de Consulta refere-se ao tratamento do excedente de despesas. A Receita Federal afirmou que:

O excedente das despesas arcadas pelo locador e enquadradas como passíveis de dedução da base de cálculo do Imposto sobre a Renda de apuração mensal (carnê-leão) podem ser abatidos nos meses subsequentes desde que dentro do mesmo ano-calendário em que as receitas de aluguel do mesmo imóvel tenham sido auferidas.

Isso significa que, quando as despesas dedutíveis superarem o valor dos rendimentos de aluguel em determinado mês, o contribuinte pode aproveitar esse excedente para reduzir a base de cálculo do imposto nos meses seguintes, porém apenas dentro do mesmo ano-calendário. Não é permitido o aproveitamento no ano seguinte.

Por exemplo, se em janeiro o contribuinte recebeu R$ 2.000,00 de aluguel e teve R$ 3.000,00 de despesas dedutíveis com o imóvel, o excedente de R$ 1.000,00 poderá ser utilizado para reduzir a base de cálculo do carnê-leão em fevereiro ou nos meses subsequentes dentro do mesmo ano.

Diferença entre Condomínio e Associação

A Receita Federal fez questão de esclarecer a diferença entre condomínio e associação, já que a legislação permite a dedução de despesas de condomínio, mas não de taxas pagas a associações:

• Condomínio: Conforme os artigos 1314 a 1346 da Lei nº 10.406/2002 (Código Civil), no condomínio o bem pertence a mais de uma pessoa (copropriedade), e o condômino está obrigado, na proporção de sua fração ideal, a contribuir para as despesas.
• Associação: De acordo com o artigo 53 do Código Civil, é formada pela união de pessoas que se organizam para fins não econômicos, na qual não há, entre os associados, direitos e obrigações recíprocos.

Essa distinção é fundamental para entender por que as despesas com a taxa de manutenção da Associação de Proprietários não podem ser deduzidas da base de cálculo do carnê-leão.

Aspectos Práticos para o Contribuinte

Com base na Solução de Consulta nº 116/2019, podemos extrair as seguintes orientações práticas para contribuintes que alugam imóveis por temporada:

1. No carnê-leão, o aluguel deve ser declarado pelo valor líquido, já descontadas as despesas dedutíveis.
2. As despesas dedutíveis só podem ser abatidas dentro do mesmo ano-calendário em que os rendimentos foram recebidos.
3. Comissões pagas a intermediários só são dedutíveis se estiverem relacionadas à cobrança ou recebimento dos rendimentos.
4. Taxas pagas a associações privadas, mesmo que obrigatórias, não são dedutíveis.
5. É importante manter documentação comprobatória de todas as despesas deduzidas.

A Solução de Consulta nº 116/2019 traz segurança jurídica aos proprietários de imóveis alugados por temporada, esclarecendo pontos importantes sobre a dedução de despesas em aluguéis por temporada no carnê-leão IRPF.

Pontos de Atenção

É importante ressaltar que a parte da consulta relativa ao preenchimento da Declaração de Ajuste Anual (DAA) foi considerada ineficaz pela Receita Federal. O processo de consulta não visa orientar os contribuintes sobre o preenchimento de declarações, mas esclarecer dúvidas sobre a interpretação da legislação tributária.

Para obter esclarecimentos sobre o preenchimento de declarações, o contribuinte deve:

• Procurar atendimento no setor competente da unidade da RFB de sua jurisdição;
• Consultar o “Ajuda” do Programa Gerador da Declaração de Ajuste Anual (DAA) do IRPF;
• Verificar o “Perguntas e Respostas do Imposto sobre a Renda da Pessoa Física” disponível na página da RFB.

Simplifique sua Gestão Tributária com Inteligência Artificial

A TAIS reduz em 73% o tempo de pesquisas tributárias, interpretando complexas normas como esta sobre dedução de despesas em aluguéis por temporada instantaneamente.

Conheça a TAIS