A dação em pagamento de imóvel impede isenção do Imposto de Renda (IRPF) sobre ganho de capital na venda de único imóvel nos cinco anos seguintes, mesmo quando não há ganho tributável na operação anterior. Este entendimento foi confirmado pela Receita Federal por meio da Solução de Consulta COSIT nº 23, publicada em 27 de fevereiro de 2025.
Entendimento da Receita Federal
A consulta foi motivada por uma contribuinte que, após divórcio ocorrido em 2017, realizou partilha de bens em julho de 2020 por meio de escrituras públicas de dação em pagamento. Na transação, a consulente transferiu sua parte de 50% de um apartamento no Rio de Janeiro ao ex-cônjuge e recebeu dele 50% de uma casa em Belém do Pará, tornando-se proprietária integral deste último imóvel, que passou a ser seu único bem imóvel.
A contribuinte questionou se poderia usufruir da isenção de IR sobre ganho de capital na eventual venda deste imóvel único (em Belém), considerando que a dação em pagamento anterior não havia gerado ganho de capital tributável.
A Receita Federal foi categórica ao afirmar que a dação em pagamento de imóvel impede isenção pelo prazo de cinco anos, independentemente de ter havido ou não ganho de capital na operação anterior.
Base Legal da Decisão
A análise fiscal fundamentou-se no artigo 23 da Lei nº 9.250/1995, que estabelece:
“Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos.”
O entendimento foi reforçado pelo Regulamento do Imposto de Renda (RIR/2018), aprovado pelo Decreto nº 9.580/2018, que em seu artigo 128, §4º, inciso V, classifica expressamente a dação em pagamento como uma das modalidades de alienação para fins de apuração de ganho de capital.
A Instrução Normativa SRF nº 84/2001, em seu artigo 29, inciso I, também exige que o contribuinte, para usufruir da isenção, não tenha efetuado alienação de imóvel nos últimos cinco anos, seja esta tributada ou não.
Razões do Impedimento
A Solução de Consulta esclarece que a legislação não faz qualquer distinção quanto ao tipo de alienação anterior ou se esta gerou tributação. O requisito legal é objetivo: não ter realizado qualquer outra alienação nos cinco anos anteriores.
A autoridade fiscal destacou ainda que, por se tratar de norma de isenção tributária, aplica-se o artigo 111, inciso I, do Código Tributário Nacional (CTN), que determina a interpretação literal das normas que outorgam isenção.
Assim, quando a lei menciona “qualquer outra alienação”, não cabe ao intérprete criar exceções ou qualificações não previstas no texto legal, como diferenciar alienações com ou sem ganho de capital.
Impactos para os Contribuintes
Esta orientação afeta diretamente contribuintes que realizam operações de dação em pagamento de imóveis, especialmente em situações de divórcio, partilha de bens ou reorganização patrimonial. Mesmo que estas operações ocorram sem apuração de ganho tributável, impedem a fruição do benefício da isenção por cinco anos.
Contribuintes nas seguintes situações devem estar atentos:
- Ex-cônjuges que realizam partilha de bens por dação em pagamento;
- Proprietários que usam imóveis para quitar dívidas;
- Herdeiros que realizam ajustes na partilha por meio de dação;
- Contribuintes que pretendem vender seu único imóvel com isenção após realizar qualquer modalidade de alienação nos cinco anos anteriores.
Diferenciação da Isenção para Imóveis Residenciais
É importante não confundir esta isenção (do único imóvel) com aquela prevista no artigo 39 da Lei nº 11.196/2005, que trata da isenção sobre ganho de capital na venda de imóveis residenciais quando o valor obtido é aplicado na aquisição de outro imóvel residencial em até 180 dias.
A consulente havia mencionado esta outra modalidade de isenção, que tem regras distintas e não exige o mesmo prazo de cinco anos entre operações. São benefícios diferentes, com requisitos específicos.
Interpretação Literal das Normas de Isenção
A Receita Federal ressaltou em sua análise que, por força do artigo 111, inciso I, do CTN, as normas que outorgam isenção devem ser interpretadas literalmente. Isso significa que não é possível ampliar o alcance do benefício além do que está expressamente previsto no texto legal.
Quando a lei estabelece como requisito “não ter realizado qualquer outra alienação nos últimos cinco anos”, este requisito deve ser entendido em seu sentido literal, sem exceções implícitas.
A Solução de Consulta COSIT nº 23/2025 reforça este princípio ao afirmar que “nenhuma qualificadora dessa alienação pregressa é mencionada, seja em função da espécie ou tributação, o que impede o intérprete de suscitá-la”.
Aplicação Prática da Norma
Na situação concreta analisada, a consulente realizou dação em pagamento em julho de 2020. Isso significa que ela só poderá usufruir da isenção na venda de seu único imóvel (em Belém) a partir de julho de 2025, quando completará o prazo de cinco anos desde a última alienação.
Vale ressaltar que este impedimento se aplica independentemente de:
- Ter havido ganho de capital na dação em pagamento;
- Ter sido uma operação entre ex-cônjuges;
- Ter resultado na aquisição da totalidade de outro imóvel.
O único fator relevante é a ocorrência de uma alienação, em qualquer modalidade, nos cinco anos anteriores.
Considerações Finais
A dação em pagamento de imóvel impede isenção do IR sobre ganho de capital na venda de único imóvel pelo prazo de cinco anos, conforme interpretação literal da legislação pela Receita Federal.
Contribuintes que realizaram ou pretendem realizar operações de dação em pagamento devem considerar este entendimento em seu planejamento tributário, especialmente se pretendem vender seu único imóvel com o benefício da isenção prevista no artigo 23 da Lei nº 9.250/1995.
Este entendimento reflete a interpretação literal das normas tributárias que concedem isenção, princípio basilar do Direito Tributário brasileiro, e reforça a necessidade de atenção aos requisitos específicos para fruição de benefícios fiscais.
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