Créditos de PIS/COFINS sobre taxas de condomínio em imóveis próprios não podem ser descontados por empresas que atuam com venda ou locação de bens imóveis. Este foi o entendimento firmado pela Receita Federal do Brasil (RFB) através da Solução de Consulta COSIT nº 62, publicada em 16 de março de 2023.
A consulta foi apresentada por pessoa jurídica que desenvolve atividades econômicas relacionadas à participação em outras sociedades, compra e venda de bens móveis e imóveis, e locação de imóveis próprios, que questionou se poderia calcular créditos da não cumulatividade de PIS/COFINS relativos às taxas de condomínio dos imóveis destinados à venda ou locação.
Detalhes da Solução de Consulta nº 62/2023
- Tipo de norma: Solução de Consulta
- Número/referência: COSIT nº 62/2023
- Data de publicação: 16 de março de 2023
- Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação (COSIT)
Contexto da consulta
A consulente argumentou que teria direito a calcular créditos de PIS/COFINS sobre despesas de condomínio, baseando-se na tese firmada pelo STJ no REsp 1.221.170/PR, que definiu o conceito de insumos para fins de creditamento como aqueles itens cuja subtração obstaria a atividade da empresa ou implicaria em substancial perda de qualidade do produto ou serviço.
Segundo a empresa, as taxas de condomínio seriam essenciais para suas atividades econômicas, considerando que são despesas obrigatórias do proprietário do imóvel, decorrentes da Lei nº 4.591/1964, sendo também necessárias para a alienação de imóveis, conforme o art. 4º, parágrafo único, da mesma lei, que condiciona a transferência à prova de quitação das obrigações condominiais.
Fundamentos da decisão da Receita Federal
A RFB rejeitou a pretensão da consulente com base em dois argumentos principais:
1. Impossibilidade de créditos sobre insumos em atividade comercial
A COSIT reafirmou o entendimento, já pacificado no Parecer Normativo COSIT nº 5/2018 (editado após o julgamento do REsp 1.221.170/PR), de que não existem insumos geradores de créditos na atividade de revenda de bens, incluindo a venda de imóveis próprios. Este posicionamento encontra amparo no art. 176, § 2º, XI, da Instrução Normativa RFB nº 2.121/2022, que expressamente veda a consideração como insumos de “bens e serviços utilizados, aplicados ou consumidos em operações comerciais”.
A Receita Federal destacou que, para fins de apuração de créditos das contribuições, a atividade de revenda de bens já conta com a possibilidade específica de apuração de créditos em relação aos bens adquiridos para revenda (inciso I do caput do art. 3º das Leis nº 10.637/2002 e nº 10.833/2003).
2. Locação de imóveis não se configura como prestação de serviços
Quanto à atividade de locação de imóveis próprios, a RFB esclareceu que esta não se caracteriza como prestação de serviços para fins de creditamento. Com base no Código Civil, a decisão distingue claramente:
- A locação de coisas (art. 565) envolve uma obrigação de dar, onde o locador cede o uso e gozo de um bem mediante remuneração;
- A prestação de serviços (arts. 593 e 594) configura uma obrigação de fazer, abrangendo trabalho lícito, material ou imaterial.
A COSIT reforçou que esta distinção também é reconhecida no Decreto-Lei nº 1.598/1977, cujo art. 12 classifica as receitas de locação de imóveis no inciso IV (“receitas da atividade ou objeto principal da pessoa jurídica não compreendidas nos incisos I a III”), e não nos incisos I (venda de bens) ou II (prestação de serviços).
Interpretação sobre itens exigidos por lei
A consulente também tentou enquadrar as taxas condominiais como insumos por serem exigidas por lei. No entanto, a RFB esclareceu, com base no Parecer Normativo COSIT nº 5/2018, que mesmo os itens impostos pela legislação devem ser utilizados diretamente no processo de produção de bens ou prestação de serviços para gerar direito a créditos.
A solução de consulta deixa claro que não podem ser considerados para fins de creditamento:
- Itens exigidos pela legislação relativos à pessoa jurídica como um todo, como alvarás de funcionamento;
- Itens relativos a atividades diversas da produção de bens ou prestação de serviços.
Portanto, as taxas de condomínio, mesmo sendo obrigações legais, não se enquadram no conceito de insumos para fins de creditamento de PIS/COFINS.
Vinculação a outras decisões
A Solução de Consulta nº 62/2023 declara-se parcialmente vinculada a duas decisões anteriores:
- Solução de Consulta COSIT nº 218, de 6 de agosto de 2014
- Solução de Consulta COSIT nº 84, de 29 de junho de 2020
Essas decisões já haviam consolidado o entendimento de que não há créditos sobre insumos na atividade de comercialização de bens, uma vez que os dispositivos legais relativos a insumos são direcionados exclusivamente às pessoas jurídicas que exerçam atividades de fabricação/produção de bens ou prestação de serviços.
Conclusão e impactos práticos
A decisão da Receita Federal traz importante impacto para empresas que atuam no setor imobiliário ou possuem imóveis destinados à venda ou locação, uma vez que vedou expressamente a apropriação de créditos da não cumulatividade do PIS/COFINS, na modalidade aquisição de insumos, vinculados a taxas de condomínio relativas a bens imóveis próprios.
Para os contribuintes que já adotavam essa prática, será necessário revisar os procedimentos de apuração de créditos, sob pena de questionamentos em futuras fiscalizações. É importante ressaltar que a solução de consulta tem efeito vinculante no âmbito da RFB a partir da data de sua publicação e respalda qualquer sujeito passivo que se enquadre na hipótese por ela abrangida.
Cabe destacar que a decisão não afeta a possibilidade de creditamento em relação a imóveis efetivamente utilizados na produção de bens ou prestação de serviços, desde que atendidos os critérios de essencialidade ou relevância estabelecidos pelo STJ. O que fica vedado é o creditamento relacionado especificamente às atividades de venda ou locação de imóveis próprios.
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