Proibição de créditos de PIS/Cofins sobre taxas de condomínio em imóveis próprios para venda ou locação

A proibição de créditos de PIS/Cofins sobre taxas de condomínio em imóveis próprios destinados à venda ou locação foi formalmente estabelecida pela Receita Federal do Brasil (RFB) por meio da Solução de Consulta COSIT nº 62, de 16 de março de 2023. Este importante posicionamento esclarece os limites do conceito de insumos para fins de creditamento no regime não-cumulativo dessas contribuições.

• Tipo de norma: Solução de Consulta
• Número/referência: COSIT nº 62/2023
• Data de publicação: 16 de março de 2023
• Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação (COSIT)

Introdução

A Solução de Consulta COSIT nº 62/2023 aborda questão relevante para empresas do setor imobiliário que atuam com venda ou locação de imóveis próprios: a impossibilidade de apropriação de créditos de PIS/Cofins sobre taxas de condomínio pagas por esses imóveis, mesmo quando tais despesas se mostram obrigatórias por força de lei.

Esta orientação vincula toda a administração tributária federal e afeta diretamente empresas que comercializam ou locam imóveis próprios, produzindo efeitos imediatos para os contribuintes que se enquadrem na situação descrita.

Contexto da Norma

A consulta foi formulada por pessoa jurídica que desenvolve atividades econômicas de participação em outras sociedades, compra e venda de bens móveis e imóveis, e locação de bens imóveis próprios. A empresa questionou se poderia calcular créditos de PIS/Cofins relativos às despesas com taxas de condomínio dos imóveis destinados à venda (registrados contabilmente como estoque) e dos imóveis destinados à locação (registrados como investimento).

O questionamento foi fundamentado no julgamento do Recurso Especial 1.221.170/PR pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), que definiu o conceito de insumos para fins de creditamento como aqueles bens e serviços considerados essenciais ou relevantes para o desenvolvimento da atividade econômica do contribuinte.

A consulente argumentou que as taxas de condomínio seriam essenciais para suas atividades, uma vez que há obrigação legal de pagamento para que se possa alienar, transferir direitos reais ou constituir direitos reais limitados sobre imóveis, conforme previsto na Lei nº 4.591/1964.

Principais Disposições

A Coordenação-Geral de Tributação (COSIT) negou a possibilidade de creditamento com base em dois argumentos principais:

1. Para imóveis destinados à venda: Não é possível o creditamento porque, conforme o art. 176, §2º, XI da Instrução Normativa RFB nº 2.121/2022, não são considerados insumos os “bens e serviços utilizados, aplicados ou consumidos em operações comerciais”. O Parecer Normativo COSIT/RFB nº 5/2018 já havia esclarecido que não existem insumos geradores de créditos na atividade de revenda de bens.
2. Para imóveis destinados à locação: A impossibilidade decorre do fato de que a locação de bens imóveis não se caracteriza nem como produção de bens destinados à venda, nem como prestação de serviços. O Código Civil distingue claramente a locação de bens (obrigação de dar) da prestação de serviços (obrigação de fazer).

A COSIT destacou ainda que o conceito de insumos geradores de créditos de PIS/Cofins sobre taxas de condomínio ou quaisquer outros dispêndios está restrito às atividades de produção de bens destinados à venda e de prestação de serviços a terceiros, não abarcando itens que não estejam sequer indiretamente relacionados com tais atividades.

Impactos Práticos

A decisão impacta diretamente empresas do setor imobiliário que atuam com a venda ou locação de imóveis próprios, impedindo-as de utilizar as despesas com taxas de condomínio para reduzir o montante de PIS e COFINS a recolher no regime não-cumulativo.

Na prática, isso significa que:

• Empresas com imóveis em estoque destinados à venda não poderão considerar as taxas de condomínio como insumos;
• Empresas que locam imóveis próprios também não poderão utilizar tais despesas para gerar créditos;
• Os valores pagos a título de taxas condominiais serão considerados custos ou despesas dedutíveis apenas para fins de apuração do IRPJ e da CSLL, mas não gerarão créditos de PIS/COFINS.

Importante destacar que a RFB também rejeitou o argumento de que as taxas condominiais seriam insumos por imposição legal. O órgão esclareceu que, mesmo para itens exigidos pela legislação, mantém-se a necessidade de que sejam utilizados no processo de produção de bens ou de prestação de serviços para que possam ser considerados insumos.

Análise Comparativa

Esta Solução de Consulta está parcialmente vinculada a entendimentos anteriores da Receita Federal, notadamente:

• Solução de Consulta COSIT nº 218, de 6 de agosto de 2014: já estabelecia que os créditos relativos a insumos e bens incorporados ao ativo imobilizado são direcionados exclusivamente às pessoas jurídicas que exerçam atividades de fabricação, produção de bens ou prestação de serviços, havendo impossibilidade legal ao desconto desses créditos por pessoa jurídica que explore atividade exclusivamente comercial;
• Solução de Consulta COSIT nº 84, de 29 de junho de 2020: confirmou que não há créditos sobre insumos na atividade de comercialização de bens.

O entendimento da COSIT está alinhado com o Parecer Normativo COSIT/RFB nº 5/2018, que interpretou a decisão do STJ no REsp 1.221.170/PR, delimitando o conceito de insumos às atividades de produção de bens e prestação de serviços.

Considerações Finais

A Solução de Consulta COSIT nº 62/2023 representa importante consolidação do entendimento da Receita Federal sobre os limites do conceito de insumos para fins de créditos de PIS/Cofins sobre taxas de condomínio e reforça a necessidade de as empresas do setor imobiliário revisarem seus procedimentos de apuração dessas contribuições.

Empresas que eventualmente estejam tomando créditos sobre taxas condominiais de imóveis próprios destinados à venda ou locação devem reavaliar essa prática, considerando o risco de autuações fiscais. Da mesma forma, aquelas que desejarem questionar judicialmente esse entendimento deverão enfrentar jurisprudência administrativa consolidada.

O posicionamento reitera que o regime não-cumulativo de PIS e COFINS possui regras específicas e que os créditos na modalidade insumos estão limitados às atividades produtivas e de prestação de serviços, excluindo-se as atividades comerciais e locatícias.

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