Os créditos de PIS/COFINS em pagamento de aluguel para condomínios constituem um tema que gera dúvidas entre os contribuintes, especialmente para empresas que exploram atividades em áreas comuns de condomínios edilícios. A Receita Federal do Brasil (RFB) esclareceu importantes aspectos sobre essa questão por meio da Solução de Consulta COSIT nº 125, publicada em 26 de junho de 2023.
Contexto da Solução de Consulta
A consulta foi apresentada por uma empresa do ramo de serviços de estacionamento de veículos que explora essa atividade nas dependências de um condomínio edilício, mediante contrato de locação firmado com o CNPJ do próprio condomínio. O questionamento central referia-se à possibilidade de aproveitamento de créditos de PIS/COFINS em pagamento de aluguel para condomínios.
A empresa, que estava enquadrada no regime do lucro real até dezembro de 2019, questionava especificamente sobre:
- A possibilidade de creditamento proporcional considerando que o condomínio é composto por proprietários pessoas físicas e jurídicas
- O critério adequado para proporcionalização dos créditos
- A viabilidade de escrituração extemporânea de créditos não aproveitados anteriormente
Tratamento tributário dos condomínios edilícios
Para entender a decisão, é fundamental compreender o regime tributário aplicável aos condomínios. De acordo com a Medida Provisória nº 2.158-35/2001:
- Os condomínios edilícios estão sujeitos à Contribuição para o PIS/PASEP com base na folha de salários à alíquota de 1% (art. 13, IX)
- São isentos da COFINS em relação às receitas derivadas de suas atividades próprias (art. 14, X)
Conforme esclarecido na Instrução Normativa RFB nº 2.121/2022, consideram-se atividades próprias somente as receitas provenientes de contribuições, doações, anuidades ou mensalidades fixadas por lei, assembleia ou estatuto, recebidas de associados ou mantenedores, sem caráter contraprestacional direto.
Creditamento de PIS: não é possível
A COSIT foi categórica ao afirmar que não é possível o desconto de créditos da Contribuição para o PIS/Pasep em relação a aluguéis pagos a condomínios. Isso ocorre porque:
- Os condomínios estão sujeitos à incidência do PIS/Pasep sobre a folha de salários (e não sobre a receita)
- O art. 3º, §2º, II da Lei nº 10.637/2002 veda expressamente o creditamento sobre aquisição de bens ou serviços não sujeitos ao pagamento da contribuição
- Há estanqueidade entre as diferentes modalidades de incidência do PIS/Pasep
Esse entendimento está em linha com a Solução de Consulta COSIT nº 162/2019, que possui efeito vinculante para toda a Receita Federal.
Creditamento de COFINS: possível em parte
Para a COFINS, a análise é diferente. A RFB estabeleceu que:
1. As receitas auferidas por condomínios com aluguel de suas dependências para exploração de estacionamento não são consideradas atividades próprias, estando sujeitas à incidência da COFINS
2. Sendo o condomínio contribuinte da COFINS sobre essas receitas, a empresa locatária pode apurar créditos referentes ao pagamento dos aluguéis, desde que:
- O pagamento seja feito a pessoa jurídica (no caso, ao condomínio com CNPJ)
- O imóvel seja efetivamente utilizado nas atividades da empresa
- Sejam atendidos todos os demais requisitos legais
A RFB esclareceu ainda que, caso parte dos valores de aluguel seja destinada a condôminos pessoas físicas, não haverá direito a crédito sobre essa parcela, por vedação expressa do art. 3º, §2º, I da Lei nº 10.833/2003.
Proporcionalização dos créditos
Quanto à forma de proporcionalização dos créditos de PIS/COFINS em pagamento de aluguel para condomínios, a Solução de Consulta não estabeleceu um critério específico. No entanto, considerando que apenas a parcela destinada ao condomínio pessoa jurídica (e não aos condôminos pessoas físicas) pode gerar créditos da COFINS, a empresa deverá estabelecer um critério objetivo para essa segregação.
O critério sugerido pela consulente (proporcionalização com base na área de propriedade das pessoas jurídicas em relação ao total da área explorada) parece razoável, desde que reflita adequadamente a destinação efetiva dos valores pagos.
Aproveitamento de créditos anteriores
Sobre a possibilidade de aproveitamento de créditos não escriturados em períodos anteriores, a COSIT esclareceu que:
- Os créditos não aproveitados em determinado mês podem ser utilizados nos meses subsequentes
- O direito de utilizar esses créditos prescreve em 5 (cinco) anos, contados do primeiro dia do mês subsequente àquele em que ocorreu a despesa que permitiu a apuração do crédito
- O aproveitamento deve ser efetuado sem atualização monetária ou incidência de juros
Portanto, caso a consulente retorne ao regime de tributação pelo lucro real (e, consequentemente, à não-cumulatividade da COFINS), poderá aproveitar os créditos anteriores, desde que observado o prazo prescricional de 5 anos.
Impactos práticos da decisão
A Solução de Consulta COSIT nº 125/2023 traz importantes esclarecimentos para empresas que pagam aluguéis a condomínios edilícios:
- Não é possível o aproveitamento de créditos da Contribuição para o PIS/Pasep sobre esses pagamentos
- É possível o aproveitamento parcial de créditos da COFINS, mas apenas sobre a parcela do aluguel que constitui receita não isenta do condomínio
- A empresa deve implementar controles adequados para segregar os valores pagos e identificar corretamente a base de cálculo dos créditos
Empresas que exploram atividades em áreas comuns de condomínios precisam revisar seus procedimentos de apuração de créditos, especialmente considerando a diferença de tratamento entre PIS e COFINS e a necessidade de proporcionalização quando há condôminos pessoas físicas e jurídicas.
Considerações finais
O entendimento da RFB sobre os créditos de PIS/COFINS em pagamento de aluguel para condomínios demonstra a complexidade do sistema tributário brasileiro e a necessidade de análise específica para cada situação. Mesmo operações aparentemente simples, como o pagamento de aluguel, podem envolver nuances tributárias significativas.
É fundamental que as empresas avaliem cuidadosamente suas operações com condomínios edilícios e implementem controles adequados para garantir o correto aproveitamento dos créditos tributários a que têm direito, evitando tanto a perda de créditos legítimos quanto o risco de autuações fiscais.
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