A construção e venda de imóveis no Programa Minha Casa Minha Vida possui tratamento tributário especial, conforme esclarece a Solução de Consulta COSIT nº 61/2019. Esta norma trouxe importante esclarecimento para construtoras que atuam no segmento de habitação popular, especialmente quanto à dispensa de procedimentos como a incorporação imobiliária e a constituição de patrimônio de afetação.
Identificação da Norma
Tipo de norma: Solução de Consulta
Número/referência: nº 61 – COSIT
Data de publicação: 28 de fevereiro de 2019
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal do Brasil
Contexto da Consulta
A consulta foi formulada por uma construtora que atua no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), construindo unidades habitacionais com recursos próprios para venda posterior. A empresa questionava se, para fazer jus ao regime tributário especial previsto no art. 2º da Lei nº 12.024/2009 (com alterações da Lei nº 13.137/2015), haveria necessidade de realizar incorporação imobiliária e constituir patrimônio de afetação, mesmo no caso de venda de imóveis já prontos e regularizados.
O cerne da dúvida estava na interpretação do §7º do art. 2º da Lei nº 12.024/2009, incluído pela Lei nº 13.137/2015, que permitiu a construção e venda de imóveis no Programa Minha Casa Minha Vida com pagamento unificado de tributos à alíquota de 1% da receita mensal auferida pelo contrato de alienação.
Principais Disposições da Solução de Consulta
A Receita Federal, ao analisar a questão, esclareceu pontos fundamentais sobre o regime tributário aplicável às construtoras que vendem unidades habitacionais prontas no PMCMV:
- A empresa que constrói unidades habitacionais para vendê-las prontas no âmbito do PMCMV, com valor de até cem mil reais, pode optar pelo pagamento unificado de tributos com alíquota reduzida de 1% (um por cento) da receita mensal;
- Para tal enquadramento, é dispensável a realização da incorporação imobiliária e a constituição do patrimônio de afetação;
- O contribuinte deve atender aos requisitos próprios do Programa Minha Casa Minha Vida e às disposições da Instrução Normativa RFB nº 1.435/2013, Capítulo II;
- Esse benefício tributário para empresas que constroem e vendem unidades habitacionais prontas no PMCMV expirou em 31 de dezembro de 2018.
Fundamentação Legal
A decisão da Receita Federal baseou-se em uma análise detalhada do conceito de incorporação imobiliária, recorrendo a pareceres normativos históricos para esclarecer o tema:
De acordo com o Parecer Normativo CST nº 77/1972, a incorporação imobiliária caracteriza-se pelo comprometimento ou pela efetivação da venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas em edifícios a serem construídos, ou em construção.
O Parecer Normativo CST nº 66/1973 reforça que a alienação de coisa futura, ou sua promessa, é da essência da incorporação imobiliária, diferenciando-a da venda de unidades autônomas já integrantes de edificações concluídas.
Com base nesse entendimento, a Receita Federal concluiu que, para a construção e venda de imóveis no Programa Minha Casa Minha Vida já concluídos, é dispensável a realização da incorporação imobiliária e a constituição do patrimônio de afetação para o aproveitamento dos benefícios tributários previstos no art. 2º da Lei nº 12.024/2009.
Diferenças entre os Regimes Tributários no PMCMV
A Solução de Consulta destaca uma importante distinção entre dois regimes tributários aplicáveis no PMCMV:
- Incorporações realizadas no âmbito do PMCMV (arts. 1º e 2º da Lei nº 10.931/2004): exigem a realização de incorporação e constituição de patrimônio de afetação;
- Construtoras de que trata o art. 2º da Lei nº 12.024/2009: aplicável a empresas que são contratadas como construtoras para edificar unidades habitacionais de valor de até R$ 100.000,00 no PMCMV ou que constroem unidades habitacionais nesse valor para vendê-las prontas.
Para este segundo grupo, desde que observada toda a legislação relativa ao programa, é dispensável a exigência de realizar a incorporação e a constituição do patrimônio de afetação para o aproveitamento dos benefícios tributários.
Impactos Práticos para Construtoras
Esta Solução de Consulta trouxe significativa simplificação para as construtoras que atuam no segmento de habitação popular, especialmente aquelas que constroem com recursos próprios e comercializam os imóveis somente após a conclusão das obras.
Com a dispensa da incorporação imobiliária e do patrimônio de afetação, houve redução da burocracia e dos custos operacionais para as empresas que se enquadram nessa modalidade do PMCMV, permitindo maior agilidade nas operações e potencialmente reduzindo o preço final das unidades habitacionais.
Vale destacar que esta interpretação beneficiou especialmente pequenas e médias construtoras, que frequentemente encontram dificuldades para atender a todos os requisitos da incorporação imobiliária tradicional.
Apesar dos benefícios evidentes, é importante ressaltar que o direito ao pagamento unificado de tributos à alíquota de 1% da receita mensal para empresas que constroem e vendem unidades prontas no PMCMV se expirou em 31 de dezembro de 2018, conforme destacado pela própria Solução de Consulta.
Considerações Finais
A Solução de Consulta COSIT nº 61/2019 trouxe importante esclarecimento sobre o regime tributário aplicável às empresas que atuam na construção e venda de imóveis no Programa Minha Casa Minha Vida. Ao dispensar a necessidade de incorporação imobiliária e patrimônio de afetação para construtoras que vendem imóveis já prontos, a Receita Federal reconheceu a distinção fundamental entre essa atividade e a incorporação tradicional.
Embora o benefício tributário específico (alíquota de 1%) tenha expirado em 31 de dezembro de 2018, o entendimento sobre a não necessidade de incorporação e patrimônio de afetação para vendas de imóveis prontos permanece válido como interpretação da legislação.
Para construtoras que atuam nesse segmento, recomenda-se verificar a legislação atual sobre benefícios tributários no âmbito do PMCMV, uma vez que novos programas habitacionais podem ter sido implementados com diferentes regras e incentivos fiscais.
Recomenda-se também que as empresas interessadas em regimes tributários especiais para construção de habitações populares consultem profissionais especializados para avaliar o enquadramento no regime tributário mais vantajoso, considerando as características específicas de cada empreendimento.
Vale lembrar que é possível consultar o texto integral da Solução de Consulta COSIT nº 61/2019 no site da Receita Federal do Brasil.
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