Condomínios edilícios não são obrigados a entregar DIMOB à Receita Federal

Os condomínios edilícios não são obrigados a entregar DIMOB (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias) à Receita Federal. Este entendimento foi consolidado pela Solução de Consulta nº 240 da Coordenação-Geral de Tributação (COSIT), publicada em 12 de agosto de 2024, que esclarece a natureza jurídica dos condomínios e suas obrigações tributárias.

Entendendo a Solução de Consulta COSIT 240/2024

• Tipo de norma: Solução de Consulta
• Número/referência: nº 240 – COSIT
• Data de publicação: 12 de agosto de 2024
• Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal

A consulta foi formulada por um condomínio edilício que vinha entregando a DIMOB por considerar que, ao auferir rendimentos com a locação de áreas comuns a terceiros, estaria obrigado a declarar essas informações conforme prevê a Instrução Normativa RFB nº 1.115, de 28 de dezembro de 2010.

Contexto da Análise

A dúvida surgiu a partir de um aparente conflito normativo. De um lado, o Parecer Normativo CST nº 76/1971 indicava que condomínios não se enquadram como pessoas jurídicas ou equiparadas. De outro, o Ato Declaratório Interpretativo SRF nº 2/2007 estabelece que rendimentos de locação de partes comuns são considerados como auferidos pelos condôminos.

O cerne da questão está na caracterização jurídica dos condomínios edilícios e na consequente aplicação (ou não) da obrigatoriedade de entrega da DIMOB, que é exigida apenas das pessoas jurídicas e equiparadas que comercializam, intermediam, sublocam imóveis, ou que se constituem para construção, administração, locação ou alienação de patrimônio.

Natureza Jurídica dos Condomínios Edilícios

A Solução de Consulta 240/2024 esclarece definitivamente que condomínios edilícios não são pessoas jurídicas nem a estas equiparados para fins tributários. Esta conclusão está fundamentada em:

1. O Código Civil (Lei nº 10.406/2002) não inclui os condomínios edilícios no rol de pessoas jurídicas de direito privado do art. 44;
2. A regulamentação dos condomínios está no “Livro III – Do Direito das Coisas” e não no “Livro I – Das Pessoas, Título II – Das Pessoas Jurídicas” do Código Civil;
3. O Parecer Normativo CST nº 76/1971 já estabelecia que condomínios em edificações não são pessoas jurídicas;
4. Os arts. 1.331 e seguintes do Código Civil e a Lei nº 4.591/1964 estabelecem o condomínio edilício como espécie de copropriedade, sem atribuição de personalidade jurídica.

Tratamento dos Rendimentos do Condomínio

A decisão da Receita Federal esclarece que os rendimentos decorrentes de bens em condomínio, como é o caso das áreas comuns dos condomínios edilícios, sujeitam-se à tributação pelo Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas (IRPF), conforme o art. 13 do Decreto nº 9.580/2018 (Regulamento do Imposto sobre a Renda).

O ADI SRF nº 2/2007 reforça este entendimento ao estabelecer que:

“Os rendimentos decorrentes [da locação de partes comuns] serão considerados auferidos pelos condôminos, na proporção da parcela que for atribuída a cada um, ainda que tais rendimentos sejam utilizados na composição do fundo de receitas do condomínio, na redução da contribuição condominial ou para qualquer outro fim.”

Assim, são os condôminos, e não o condomínio, que estão sujeitos ao cumprimento das exigências tributárias relativas a esses rendimentos.

Impactos Práticos da Decisão

A partir desta Solução de Consulta, fica claramente estabelecido que:

• Os condomínios edilícios não são obrigados a entregar DIMOB, mesmo que realizem locação de áreas comuns;
• A responsabilidade pela tributação dos rendimentos de locação de áreas comuns é dos condôminos individuais, proporcionalmente à sua fração ideal;
• Condomínios que entregaram a DIMOB em exercícios anteriores não estão sujeitos a penalidades por deixarem de apresentá-la, uma vez reconhecido que não há tal obrigação;
• Esta decisão não afeta outras obrigações tributárias dos condomínios, como a apresentação da DIRF ou retenções de tributos.

Vale destacar que, embora os condomínios não sejam equiparados a pessoas jurídicas para fins da DIMOB, eles podem ser equiparados para outras finalidades específicas, como no caso do cumprimento de obrigações previdenciárias (IN 2.110/2022, art. 2º, parágrafo único, III).

Outras Obrigações Mantidas

A decisão da Receita Federal ressalva que a desobrigação quanto à DIMOB não afasta outras obrigações tributárias dos condomínios edilícios, como:

• Apresentação da Declaração do Imposto sobre a Renda Retido na Fonte (DIRF), conforme art. 2º, I, “g”, da IN RFB nº 1.990/2020;
• Retenção na fonte de PIS, Cofins e CSLL, nos termos do art. 1º, § 1º, IV, da IN SRF nº 459/2004.

Portanto, os condomínios devem continuar atentos às demais obrigações tributárias que permanecem exigíveis, independentemente de sua caracterização como entidade despersonalizada.

Conclusão e Recomendações

A Solução de Consulta nº 240/2024 traz importante esclarecimento sobre a natureza jurídica dos condomínios edilícios e suas obrigações tributárias, especificamente quanto à entrega da DIMOB. Ficou estabelecido que os condomínios edilícios não são obrigados a entregar DIMOB por não constituírem pessoa jurídica ou equiparada para essa finalidade.

Recomenda-se que os síndicos e administradores de condomínios:

1. Revisem suas obrigações tributárias à luz desta orientação;
2. Informem adequadamente aos condôminos sobre sua responsabilidade individual pela tributação dos rendimentos provenientes da locação de áreas comuns;
3. Mantenham o cumprimento das demais obrigações tributárias aplicáveis aos condomínios, como DIRF e retenções obrigatórias.

Para conhecer a íntegra da Solução de Consulta nº 240/2024, consulte o documento oficial no site da Receita Federal.

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