Como declarar imóveis adquiridos em condomínio por cônjuges com separação obrigatória de bens

Como declarar imóveis adquiridos em condomínio por cônjuges com separação obrigatória de bens é uma questão que gera muitas dúvidas para contribuintes nessa situação. A Receita Federal do Brasil (RFB) esclareceu este ponto por meio da Solução de Consulta nº 256 da Cosit, publicada em 15 de setembro de 2014.

Tipo de norma: Solução de Consulta
Número: 256 – Cosit
Data de publicação: 15 de setembro de 2014
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação

Contexto da consulta

A Solução de Consulta nº 256 da Cosit surgiu a partir do questionamento de uma contribuinte que, juntamente com seu cônjuge, adquiriu um apartamento em 2003 por R$ 40.000,00. O casal é casado sob o regime obrigatório de separação de bens, conforme previsto no art. 1.641 do Código Civil. Em 2013, o imóvel foi vendido por R$ 220.000,00.

A consulente questionou como deveria proceder em relação à declaração do bem, ao valor de alienação e à possível isenção do imposto sobre ganho de capital, considerando que ela não possuía outro imóvel, mas seu cônjuge sim.

Principais esclarecimentos da Receita Federal

1. Declaração de bens em condomínio sob regime de separação obrigatória

De acordo com a Solução de Consulta, os bens adquiridos em condomínio por cônjuges casados obrigatoriamente sob o regime de separação de bens devem ser informados por condômino em relação à parte que couber a cada um. Esta orientação está baseada no princípio fundamental do regime de separação de bens, previsto no art. 1.687 do Código Civil, que determina que os bens permanecem sob administração exclusiva de cada cônjuge.

O Código Civil estabelece que é obrigatório o regime de separação de bens no casamento em três situações:

• Para pessoas que se casarem com inobservância das causas suspensivas;
• Para pessoa maior de 70 anos;
• Para todos que dependerem, para casar, de suprimento judicial.

Nestes casos, mesmo adquirindo um imóvel em conjunto, cada cônjuge deve informar em sua Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física (DIRPF) a parte que lhe cabe no bem, com o respectivo valor de aquisição.

2. Apuração do ganho de capital na alienação

Na alienação de imóvel adquirido em condomínio por cônjuges com separação obrigatória de bens, o valor de alienação a ser considerado é a parcela do preço que couber a cada condômino, conforme estabelecido no art. 19, inciso IV, da Instrução Normativa SRF nº 84, de 2001.

Para fins de tributação do ganho de capital, cada cônjuge deve apurar separadamente o valor que lhe cabe, considerando:

• Seu custo de aquisição proporcional;
• Sua parte no valor de alienação;
• O ganho de capital correspondente (diferença entre o valor de alienação e o custo de aquisição).

Diferentemente do que ocorre no regime de comunhão de bens, onde os cônjuges podem optar por tributar 100% do ganho em nome de apenas um deles, no regime de separação obrigatória cada um deve tributar exclusivamente a sua parte.

3. Isenção para alienação de único imóvel

A Lei nº 9.250, de 1995, em seu artigo 23, estabelece isenção do imposto de renda sobre ganho de capital na alienação do único imóvel que o titular possua, desde que:

• O valor de alienação seja de até R$ 440.000,00;
• Não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos.

No caso de cônjuges casados sob o regime de separação obrigatória de bens, a Receita Federal esclareceu que os requisitos para isenção devem ser verificados individualmente por cônjuge, observando a parcela do preço que cabe a cada um.

O limite de R$ 440.000,00 é considerado em relação à parte de cada condômino, conforme estabelecido na Instrução Normativa SRF nº 84, de 2001, art. 29, § 1º, II, alínea “a”.

Impactos práticos para os contribuintes

Os esclarecimentos fornecidos pela Receita Federal trazem importantes orientações práticas para casais sob regime de separação obrigatória de bens:

1. Na aquisição do imóvel: ideal que a escritura especifique o percentual de propriedade de cada cônjuge, embora não seja obrigatório (presume-se 50% para cada um na ausência de especificação);
2. Na declaração anual do IRPF: cada cônjuge deve declarar sua parte no bem, na ficha de Bens e Direitos, indicando que se trata de bem em condomínio e o percentual que lhe cabe;
3. Na venda do imóvel: cada cônjuge deve calcular seu ganho de capital individualmente;
4. Para fins da isenção: os requisitos são verificados individualmente – é possível que um cônjuge tenha direito à isenção e o outro não.

Análise comparativa

É importante destacar as diferenças de tratamento tributário nos diferentes regimes matrimoniais:

Esta diferenciação ressalta a importância do regime matrimonial na definição das obrigações tributárias dos cônjuges, especialmente no que diz respeito à tributação do ganho de capital na alienação de bens imóveis.

Considerações finais

A Solução de Consulta nº 256 da Cosit traz esclarecimentos importantes sobre como declarar imóveis adquiridos em condomínio por cônjuges com separação obrigatória de bens, reforçando o entendimento de que, neste regime matrimonial, os patrimônios permanecem separados para todos os efeitos, inclusive tributários.

É fundamental que os contribuintes que se enquadram nessa situação compreendam estas orientações para evitar inconsistências nas declarações e possíveis autuações fiscais. Recomenda-se, em caso de dúvidas específicas, consultar um profissional especializado em direito tributário ou a própria Receita Federal através dos canais de atendimento ou de uma consulta formal.

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