De acordo com a Receita Federal do Brasil, as comissões de venda imobiliária não são dedutíveis da receita bruta para fins de apuração tributária no regime de lucro presumido. Esta conclusão está fundamentada na Solução de Consulta COSIT nº 75, publicada em 3 de abril de 2024, que esclarece importantes aspectos sobre o tratamento fiscal dessas despesas.
A norma tributária deixa claro que as empresas do setor imobiliário não podem abater da receita bruta os valores pagos a corretores pela intermediação na venda de imóveis, mesmo quando esses valores apenas transitam temporariamente pelo caixa do vendedor antes de serem repassados aos profissionais de corretagem.
Detalhes da Solução de Consulta
- Tipo de norma: Solução de Consulta
- Número/referência: COSIT nº 75/2024
- Data de publicação: 3 de abril de 2024
- Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal do Brasil
Contexto da Consulta
A consulta foi formulada por uma pessoa jurídica atuante no ramo da construção civil, optante pelo regime de tributação do lucro presumido, que habitualmente contrata serviços de corretagem para a comercialização de seus imóveis.
O questionamento central da empresa girou em torno da possibilidade de deduzir da sua receita bruta os valores das comissões de corretagem que, segundo a consulente, apenas transitavam por sua conta para posterior repasse aos corretores. A empresa argumentou que em seus contratos constava expressamente que tais valores pertenciam aos corretores.
A contribuinte buscava entender se poderia deduzir esses valores para fins de cálculo do IRPJ (Imposto de Renda da Pessoa Jurídica), da CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido), da COFINS (Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social) e da Contribuição para o PIS/Pasep.
Base Legal e Fundamentos da Decisão
A Receita Federal fundamentou sua decisão principalmente no art. 12 do Decreto-Lei nº 1.598, de 26 de dezembro de 1977, com redação dada pela Lei nº 12.973, de 2014, que define o conceito de receita bruta para fins tributários:
“Art. 12. A receita bruta compreende:
I – o produto da venda de bens nas operações de conta própria;
II – o preço da prestação de serviços em geral;
III – o resultado auferido nas operações de conta alheia; e
IV – as receitas da atividade ou objeto principal da pessoa jurídica não compreendidas nos incisos I a III.”
No entendimento da RFB, o valor integral auferido com a venda de imóveis próprios, mesmo quando realizada por meio de corretores, constitui “produto da venda de bens em operações de conta própria”, devendo ser computado integralmente como receita bruta.
A decisão também se baseou parcialmente na Solução de Consulta COSIT nº 526, de 11 de dezembro de 2017, que já havia analisado situação semelhante, estabelecendo que os valores pagos a representantes comerciais não podem ser excluídos da receita bruta do vendedor.
Implicações Práticas para Empresas Imobiliárias
As comissões de venda imobiliária não são dedutíveis e a decisão traz importantes implicações para as construtoras, incorporadoras e demais empresas do setor imobiliário que atuam sob o regime do lucro presumido:
- Impacto na carga tributária: As empresas precisam calcular seus tributos (IRPJ, CSLL, PIS e COFINS) considerando o valor total das vendas, sem deduzir as comissões de corretagem;
- Planejamento financeiro: É necessário ajustar o planejamento tributário e financeiro para considerar essa impossibilidade de dedução;
- Contabilização: Os valores pagos a título de comissão devem ser contabilizados como despesas operacionais, e não como dedução da receita bruta;
- Contratos de corretagem: As empresas devem revisar seus contratos de corretagem, uma vez que a inclusão de cláusulas estabelecendo que os valores pertencem aos corretores não altera o tratamento tributário;
A orientação da Receita Federal é clara ao afirmar que não há, na legislação vigente, qualquer autorização para a exclusão das despesas com agentes corretores da receita bruta do vendedor.
Tributos Afetados pela Decisão
A Solução de Consulta esclarece que as comissões de venda imobiliária não são dedutíveis da receita bruta para fins de cálculo de:
- IRPJ – Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (regime de lucro presumido)
- CSLL – Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (regime de resultado presumido)
- COFINS – Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (regime cumulativo)
- PIS/Pasep – Contribuição para o PIS/Pasep (regime cumulativo)
Análise Comparativa
É importante observar que esta decisão mantém a linha de entendimento da Receita Federal manifestada em consultas anteriores, como a Solução de Consulta COSIT nº 526/2017, que diferencia claramente:
- Gestão de caixa por conta e ordem de terceiros: Situação em que os valores que circulam na contabilidade apenas por conta e ordem de terceiros (com emissão de nota fiscal em nome destes) não compõem a receita bruta da gestora;
- Contratação de intermediários para venda de produtos próprios: Situação em que a receita da venda de produtos próprios, mesmo realizada por intermediários, ingressa integralmente como receita bruta do vendedor, sendo os pagamentos aos intermediários considerados como despesas.
No caso específico do setor imobiliário, a Receita Federal enquadrou as comissões de corretagem na segunda situação, impossibilitando sua dedução da receita bruta.
Conclusão e Recomendações
As empresas do setor imobiliário devem estar atentas ao fato de que as comissões de venda imobiliária não são dedutíveis da receita bruta para fins tributários quando optantes pelo lucro presumido. Essa interpretação da Receita Federal impacta diretamente o cálculo do IRPJ, CSLL, PIS e COFINS.
Recomenda-se que as empresas do setor:
- Revisem seu planejamento tributário à luz deste entendimento;
- Adequem seus procedimentos contábeis e fiscais;
- Consultem especialistas para avaliar potenciais impactos no fluxo de caixa;
- Considerem se outras estruturas de negócio ou regimes tributários podem ser mais vantajosos, dadas as particularidades do setor imobiliário.
O entendimento consolidado pela Solução de Consulta COSIT nº 75/2024 aplica-se a todas as empresas do setor que se encontrem em situação similar, dado o efeito vinculante deste tipo de pronunciamento para os órgãos da Receita Federal do Brasil.
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