A comissão de corretagem na atividade imobiliária não pode ser deduzida da receita bruta para fins de apuração do IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins, segundo a Receita Federal do Brasil (RFB). Esta orientação foi confirmada na recente Solução de Consulta nº 75 – COSIT, de 3 de abril de 2024, que traz importantes esclarecimentos para empresas do setor imobiliário.
Tipo de norma: Solução de Consulta
Número/referência: 75/COSIT
Data de publicação: 3 de abril de 2024
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal do Brasil
O contexto da consulta tributária
A consulta foi apresentada por uma pessoa jurídica que atua no ramo da construção civil, optante pelo regime do lucro presumido. Em sua operação, a empresa utiliza habitualmente serviços de corretagem para a comercialização de seus imóveis.
O questionamento central da consulta referia-se à possibilidade de deduzir da receita bruta os valores pagos a título de comissão de corretagem na atividade imobiliária, para fins de apuração das bases de cálculo do IRPJ, CSLL, Cofins e Contribuição para o PIS/Pasep.
A consulente argumentou que, apesar de os valores referentes à comissão transitarem por sua conta, eles são imediatamente repassados ao corretor de imóveis. Além disso, mencionou que seus contratos estabelecem expressamente que tais valores pertencem ao corretor.
Fundamentação legal analisada pela Receita Federal
Para fundamentar sua resposta, a Receita Federal baseou-se principalmente no artigo 12 do Decreto-Lei nº 1.598, de 26 de dezembro de 1977, com redação dada pela Lei nº 12.973, de 2014, que define receita bruta como:
- O produto da venda de bens nas operações de conta própria
- O preço da prestação de serviços em geral
- O resultado auferido nas operações de conta alheia
- As receitas da atividade ou objeto principal da pessoa jurídica não compreendidas nos incisos anteriores
A RFB também recorreu a um precedente similar, a Solução de Consulta COSIT nº 526, de 11 de dezembro de 2017, que analisou caso parecido, diferenciando situações de gestão de caixa por conta de terceiros da venda de produtos próprios mediante representantes comerciais.
Por que a comissão de corretagem não é dedutível
Segundo o entendimento da Receita Federal, na venda de imóveis próprios, independentemente de ser realizada diretamente pela empresa ou por meio de corretores, o valor integral da venda constitui “produto da venda de bens em operações de conta própria”, nos termos do inciso I do art. 12 do Decreto-Lei nº 1.598/1977.
Assim, a comissão de corretagem na atividade imobiliária paga ao corretor é considerada como despesa incorrida para a consecução do objeto social da empresa, e não como uma redução da receita bruta. O fato de existir previsão contratual estabelecendo que o valor da comissão pertence ao corretor não altera esta interpretação.
A Solução de Consulta é clara ao afirmar que “não há, na legislação, autorização para a exclusão das despesas com agentes corretores da receita bruta do vendedor”. Portanto, os valores recebidos com a venda de imóveis próprios devem ser integralmente computados como receita bruta.
Implicações para as diferentes tributações
Esta interpretação afeta diretamente o cálculo de quatro tributos federais:
- IRPJ (Imposto de Renda Pessoa Jurídica): no regime do lucro presumido, a base de cálculo deve considerar o valor total da venda do imóvel, sem dedução da comissão.
- CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido): assim como no IRPJ, o resultado presumido deve ser calculado sobre o valor integral das vendas.
- Cofins: no regime cumulativo, a base de cálculo deve incluir o valor total da venda, sem exclusão da comissão.
- PIS/Pasep: segue a mesma regra da Cofins para o regime cumulativo.
Importante destacar que esta orientação aplica-se especificamente ao regime de lucro presumido e ao regime cumulativo de PIS/Cofins, que eram os adotados pela consulente.
Distinção entre prestação de serviços de gestão e venda de bens próprios
Na Solução de Consulta COSIT nº 526/2017, citada como precedente, a RFB fez uma importante distinção entre duas situações:
- Prestação de serviço de gestão de caixa por conta e ordem de terceiros: neste caso, a receita bruta da empresa gestora seria apenas sua remuneração pelo serviço, não incluindo os valores que representam receita bruta dos terceiros.
- Venda de produtos próprios por meio de representantes comerciais: situação em que a receita decorrente da venda ingressa no caixa da empresa vendedora e representa o produto da venda de bens em operações de conta própria.
A consulente enquadrou-se na segunda situação, já que as vendas referiam-se a imóveis de sua propriedade, mesmo que realizadas por meio de corretores.
Impactos práticos para empresas do setor imobiliário
Esta orientação da Receita Federal tem importantes consequências para as empresas do setor imobiliário, especialmente para aquelas optantes pelo lucro presumido:
- Maior carga tributária, pois os tributos incidem sobre o valor total das vendas
- Necessidade de adequação dos controles contábeis e fiscais
- Possível revisão de políticas de preços e comissionamento
- Atenção à forma de estruturação dos contratos de corretagem
As empresas que vinham deduzindo a comissão de corretagem na atividade imobiliária da base de cálculo dos tributos federais devem adequar seus procedimentos, pois este entendimento da Receita Federal tem efeito vinculante para todos os auditores fiscais e contribuintes em situação similar.
Efeitos formais da Solução de Consulta
A Solução de Consulta nº 75/2024 foi declarada parcialmente vinculada à Solução de Consulta COSIT nº 526/2017, com base no art. 34 da Instrução Normativa RFB nº 2.058/2021. Isto significa que o entendimento firmado nessas soluções:
- Tem efeito vinculante no âmbito da Receita Federal
- Aplica-se a todos os contribuintes em situação similar
- Protege o contribuinte que seguir a orientação nela contida
Vale ressaltar que a Solução de Consulta não se presta a verificar a exatidão dos fatos apresentados, limitando-se a apresentar a interpretação da legislação tributária para os fatos narrados pelo contribuinte.
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