A Incidência PIS/COFINS em receitas de aluguel de imóveis próprios em regime cumulativo é tema frequente de dúvidas entre empresas do setor imobiliário. A Receita Federal do Brasil (RFB) esclareceu definitivamente esta questão por meio da Solução de Consulta COSIT nº 93/2017, que analisamos neste artigo.
O que diz a Solução de Consulta nº 93/2017
A Solução de Consulta COSIT nº 93, de 26 de janeiro de 2017, traz importante esclarecimento sobre a tributação de receitas de aluguéis no âmbito do PIS/PASEP e da COFINS. Vinculada à Solução de Consulta nº 84/2016, esta orientação da Receita Federal estabelece que:
- Tipo de norma: Solução de Consulta
- Número: COSIT nº 93/2017
- Data de publicação: 26/01/2017
- Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação
De acordo com a decisão, no caso de pessoa jurídica que se dedica à compra e venda de imóveis e à administração de imóveis próprios, as receitas provenientes da atividade de locação de imóveis compõem a base de cálculo do PIS/PASEP e da COFINS no regime de apuração cumulativa, uma vez que essas receitas são auferidas no desenvolvimento das atividades empresariais da pessoa jurídica.
Contexto da consulta à Receita Federal
A consulta foi formulada por uma empresa que apura o Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) com base no lucro presumido e, consequentemente, está sujeita à incidência cumulativa de PIS/PASEP e COFINS. A consulente declarou ter como atividades empresariais “a compra e venda de imóveis, a administração de bens próprios e a participação em outras empresas”, auferindo receitas de aluguéis, reembolso de despesas (IPTU) e receitas financeiras.
A empresa questionou se as receitas de aluguel estariam sujeitas à tributação pelo PIS/COFINS após a revogação do §1º do art. 3º da Lei nº 9.718/1998 pela Lei nº 11.941/2009, argumentando que a locação de bens imóveis não constituiria prestação de serviço e, portanto, não estaria sujeita às contribuições.
Evolução da legislação sobre a base de cálculo do PIS/COFINS
Para melhor compreensão da Incidência PIS/COFINS em receitas de aluguel de imóveis próprios em regime cumulativo, é importante conhecer a evolução da legislação:
1. A Lei Complementar nº 70/1991 instituiu a COFINS com incidência sobre o faturamento, definido como “a receita bruta das vendas de mercadorias, de mercadorias e serviços e de serviço de qualquer natureza”.
2. A Lei nº 9.715/1998 estabeleceu para o PIS/PASEP base semelhante, considerando como faturamento “a receita bruta, como definida pela legislação do imposto de renda, proveniente da venda de bens nas operações de conta própria, do preço dos serviços prestados e do resultado auferido nas operações de conta alheia”.
3. A Lei nº 9.718/1998, em seu §1º do art. 3º, ampliou a base de cálculo das contribuições ao definir que o faturamento da pessoa jurídica correspondia à “totalidade das receitas auferidas”, sendo irrelevantes o tipo de atividade exercida e a classificação contábil.
4. O Supremo Tribunal Federal considerou inconstitucional essa ampliação, pois o art. 195 da Constituição, antes da Emenda Constitucional nº 20/1998, autorizava apenas a incidência sobre “a folha de salários, o faturamento ou o lucro”.
5. A Lei nº 11.941/2009 revogou o §1º do art. 3º da Lei nº 9.718/1998, limitando novamente a base de cálculo ao faturamento da pessoa jurídica.
O conceito de faturamento segundo a interpretação oficial
A Receita Federal esclareceu que a revogação do §1º do art. 3º da Lei nº 9.718/1998 não alterou a base de incidência das contribuições como o resultado econômico das operações empresariais que se exteriorizam no faturamento. O efeito foi apenas estabelecer que não é qualquer receita que pode ser considerada parte do faturamento, mas somente aquelas decorrentes das atividades empresariais da sociedade.
Segundo a Solução de Consulta, o conceito de faturamento para fins de Incidência PIS/COFINS em receitas de aluguel de imóveis próprios em regime cumulativo compreende:
- As receitas decorrentes das atividades constantes do contrato social ou estatuto da empresa;
- As receitas provenientes de atividades que, mesmo não expressamente previstas no ato constitutivo, sejam habitualmente exercidas pela empresa no contexto de sua organização;
- O somatório das receitas auferidas pela pessoa jurídica mediante a exploração das atividades empresariais a que se dedica, independentemente de essas receitas serem ou não registradas em fatura.
O entendimento da RFB está alinhado com a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal, que em diversos julgados (como no RE 371258 AgR) afirmou que “o conceito de receita bruta sujeita à exação tributária envolve, não só aquela decorrente da venda de mercadorias e da prestação de serviços, mas a soma das receitas oriundas do exercício das atividades empresariais”.
Aplicação ao caso de receitas de aluguel de imóveis
No caso específico da consulta analisada, a Receita Federal concluiu que as receitas de aluguéis de imóveis auferidas pela empresa integram a base de cálculo do PIS/PASEP e da COFINS no regime cumulativo porque:
- Decorrem da atividade econômica ordinária da empresa, tanto em termos fáticos quanto expressamente prevista em seu contrato social;
- Constituem resultado da exploração empresarial à qual a pessoa jurídica se dedica;
- O fato de a locação de bens não ser tecnicamente uma prestação de serviço é irrelevante, pois o conceito de receita bruta abrange todas as receitas oriundas do exercício das atividades empresariais.
É importante destacar que este entendimento se aplica especificamente às empresas que têm como objeto social a compra, venda e administração de imóveis próprios. Para outros tipos de empresas, cuja locação de imóveis não faz parte do objeto social, a análise pode ser diferente.
Impactos práticos para as empresas do setor imobiliário
A Incidência PIS/COFINS em receitas de aluguel de imóveis próprios em regime cumulativo tem os seguintes impactos para as empresas do setor:
1. Tributação das receitas de aluguel: Empresas que têm como objeto social a administração de imóveis próprios devem incluir as receitas de aluguéis na base de cálculo do PIS/COFINS, aplicando as alíquotas do regime cumulativo (0,65% para PIS e 3% para COFINS).
2. Planejamento tributário: É fundamental avaliar cuidadosamente o objeto social da empresa e as atividades efetivamente exercidas para determinar corretamente a tributação aplicável.
3. Revisão de procedimentos contábeis: As empresas do setor imobiliário precisam assegurar que seus sistemas contábeis estejam corretamente configurados para incluir as receitas de aluguel na base de cálculo das contribuições.
4. Passivo tributário: Empresas que não incluíram as receitas de aluguel na base de cálculo do PIS/COFINS no passado podem enfrentar autuações fiscais e a necessidade de recolher os valores devidos com acréscimos legais.
Considerações finais
A Solução de Consulta COSIT nº 93/2017 representa uma importante orientação para empresas do setor imobiliário, reafirmando o entendimento da Receita Federal sobre a Incidência PIS/COFINS em receitas de aluguel de imóveis próprios em regime cumulativo.
É fundamental que as empresas do setor compreendam que o conceito de faturamento para fins de PIS/COFINS não se restringe apenas à venda de mercadorias ou prestação de serviços, abrangendo todas as receitas decorrentes do exercício das atividades empresariais previstas em seu objeto social.
Para empresas que administram imóveis próprios e auferem receitas de locação, esta orientação deixa claro que tais receitas estão sujeitas ao PIS/COFINS no regime cumulativo, devendo ser incluídas na base de cálculo dessas contribuições.
A decisão também reforça a importância da definição precisa do objeto social da empresa e da correta identificação das atividades empresariais desenvolvidas para a determinação adequada da tributação aplicável.
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