A Tributação Simples Nacional venda imóveis próprios sem natureza jurídica de incorporação deve ser realizada pelo Anexo I, conforme esclarece a Solução de Consulta nº 172 da Coordenação-Geral de Tributação (COSIT) da Receita Federal do Brasil.
- Tipo de norma: Solução de Consulta
- Número/referência: 172 – COSIT
- Data de publicação: 13 de março de 2017
- Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal do Brasil
Introdução
A Solução de Consulta nº 172/2017 esclarece aspectos importantes sobre a tributação de empresas optantes pelo Simples Nacional que atuam na construção e venda de imóveis próprios. O entendimento tem aplicação imediata para microempresas e empresas de pequeno porte que desenvolvem atividades relacionadas ao setor imobiliário sem caracterização de incorporação imobiliária.
Contexto da Consulta
A empresa consulente informou que era optante pelo Lucro Presumido até 31 de dezembro de 2014, período em que adquiriu um terreno e construiu um edifício com recursos próprios, sem realizar vendas de unidades nesse período. A partir de janeiro de 2015, a empresa migrou para o Simples Nacional, exercendo atividades concomitantes de prestação de serviços da construção civil (por meio de contratos de empreitada total) e venda das unidades imobiliárias já existentes em estoque.
A principal dúvida da consulente estava relacionada à forma correta de tributação das receitas oriundas da venda dessas unidades imobiliárias e ao tratamento da Contribuição Previdenciária Patronal (CPP) no âmbito do Simples Nacional, especialmente considerando que realizava atividades sujeitas a diferentes Anexos.
Principais Disposições da Solução de Consulta
A Receita Federal analisou a situação e estabeleceu os seguintes entendimentos:
Sobre a Natureza da Atividade
A RFB esclareceu que a atividade descrita pela consulente não se enquadra no conceito legal de incorporação imobiliária previsto no art. 29 da Lei nº 4.591/1964. Consequentemente, não há vedação à opção pelo Simples Nacional, conforme disposto no art. 17, inciso XIV, da Lei Complementar nº 123/2006.
Anexo Aplicável para a Venda de Imóveis Próprios
De acordo com o art. 5º, VIII, alínea “a” do Regulamento do IPI (Decreto nº 7.212/2010), a construção de edifícios fora do estabelecimento industrial não é considerada atividade industrial. Portanto, a venda de imóveis construídos com recursos próprios deve ser tributada como venda de imóveis próprios, pelo Anexo I do Simples Nacional.
Tratamento da Contribuição Previdenciária Patronal (CPP)
A Solução de Consulta estabeleceu que:
- Para receitas de vendas de imóveis próprios, a CPP já está incluída na alíquota do Simples Nacional correspondente ao Anexo I;
- Para serviços de construção civil, a aplicação da Contribuição Previdenciária sobre a Receita Bruta (CPRB) exige o cumprimento cumulativo de três requisitos específicos.
Requisitos para Aplicação da CPRB nos Serviços de Construção
A Instrução Normativa RFB nº 1.436/2013 estabelece que, para a empresa optante pelo Simples Nacional poder pagar a CPRB em relação aos serviços de construção civil, é necessário que:
- Os serviços de construção civil constituam a atividade principal da empresa, proporcionando sua maior receita anual;
- Sejam serviços de construção de imóveis tributados pelo Anexo IV do Simples Nacional (enquadrados no art. 18, § 5º-C, I, da LC 123/2006);
- Estejam enquadrados nos grupos 412, 421, 422, 429, 431, 432, 433 ou 439 da CNAE 2.0.
Impactos Práticos
Esta Solução de Consulta traz clareza para empresas do segmento de construção civil optantes pelo Simples Nacional, estabelecendo regras específicas para a Tributação Simples Nacional venda imóveis próprios. Na prática, as empresas devem:
- Segregar suas receitas conforme os diferentes Anexos aplicáveis: Anexo I para venda de imóveis próprios e Anexo III ou IV para serviços de construção;
- Observar que, para a venda de imóveis próprios tributada pelo Anexo I, a CPP já está incluída na alíquota do Simples Nacional;
- Verificar se atendem aos três requisitos cumulativos para aplicação da CPRB em relação aos serviços de construção civil tributados pelo Anexo IV.
O entendimento traz segurança jurídica para as empresas que atuam na construção e posterior venda de imóveis, estabelecendo claramente a tributação pelo Anexo I para as receitas de venda de imóveis sem natureza de incorporação.
Análise Comparativa
A correta interpretação da Tributação Simples Nacional venda imóveis próprios é fundamental, pois as alíquotas e tributos incluídos variam significativamente entre os diferentes Anexos do Simples Nacional:
- A tributação pelo Anexo I (aplicável à venda de imóveis próprios) geralmente resulta em uma carga tributária menor do que a tributação pelo Anexo III ou IV (aplicável a serviços);
- Enquanto no Anexo I a CPP já está incluída na alíquota do Simples Nacional, nos serviços de construção tributados pelo Anexo IV pode haver a incidência da CPRB, desde que atendidos os requisitos específicos;
- A segregação de receitas entre os diferentes Anexos demanda controles contábeis adequados.
É importante ressaltar que esta Solução de Consulta faz referência à Solução de Consulta COSIT nº 39/2017, que já havia estabelecido que a atividade econômica de compra e venda de imóveis próprios (CNAE 6810-2/01) é tributada pelo Anexo I do Simples Nacional.
Considerações Finais
A Solução de Consulta nº 172/2017 oferece uma orientação clara sobre a Tributação Simples Nacional venda imóveis próprios sem natureza de incorporação, determinando a aplicação do Anexo I. Este entendimento é relevante para microempresas e empresas de pequeno porte que atuam no segmento de construção civil e venda de imóveis, proporcionando maior segurança jurídica.
As empresas que atuam neste segmento devem avaliar cuidadosamente a natureza de suas atividades para determinar o enquadramento correto nos Anexos do Simples Nacional, bem como o tratamento adequado da Contribuição Previdenciária Patronal (CPP), considerando a possibilidade de aplicação da CPRB para os serviços de construção civil, desde que atendidos os requisitos específicos.
Para garantir a correta aplicação deste entendimento, recomenda-se a consulta ao texto integral da Solução de Consulta nº 172/2017 e a avaliação precisa das características das atividades desenvolvidas pela empresa.
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