A Tributação IRPJ CSLL parcerias loteamentos imobiliários sem transferência de propriedade foi objeto de esclarecimento através da Solução de Consulta nº 6.018, emitida pela Superintendência Regional da Receita Federal do Brasil da 6ª Região Fiscal (SRRF06/Disit) em 27 de setembro de 2018. A decisão aborda um tema relevante para empresas do setor imobiliário que realizam empreendimentos em terrenos de terceiros.
Informações da Norma
Tipo de norma: Solução de Consulta
Número/referência: 6.018 – SRRF06/Disit
Data de publicação: 27 de setembro de 2018
Órgão emissor: Superintendência Regional da Receita Federal do Brasil da 6ª RF
Contexto da Consulta
A consulta foi apresentada por pessoa jurídica cuja atividade principal envolve compra e venda de imóveis próprios, mediante loteamento de terrenos e incorporação de empreendimentos imobiliários. A empresa, optante pelo lucro presumido, buscou esclarecimentos sobre a determinação da base de cálculo do IRPJ e da CSLL em situações específicas.
O principal questionamento referia-se à forma de tributação quando existe associação entre os proprietários da terra nua e a empresa executora do loteamento ou incorporação imobiliária, em casos onde:
- A empresa executora realiza obras na propriedade de terceiros
- Há participação proporcional na venda das unidades imobiliárias
- Existe contrato de parceria para execução do empreendimento
- Há transferência posterior mediante dação em pagamento
- Ocorrem permutas de imóveis entre proprietário e incorporadora
Análise e Fundamentação Legal
Para solucionar a questão, a Receita Federal fundamentou-se em normas consolidadas, especialmente no Parecer Normativo CST nº 15/1984 e nas Soluções de Consulta Cosit nº 39/2015 e nº 82/2016, que possuem efeito vinculante no âmbito da RFB.
O ponto central da análise recai sobre o entendimento de que, em determinadas circunstâncias, forma-se uma associação de recursos e qualificações gerenciais para consecução de um objetivo comum (o loteamento). Neste caso, um dos associados contribui com a terra nua, enquanto o outro (pessoa jurídica executora) realiza as obras e serviços necessários ao loteamento.
Conforme o Decreto nº 3.000/1999 (RIR/99), arts. 227 e 279, e a Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017, arts. 26, I, e 215, § 1º, a receita bruta compreende “o produto da venda de bens nas operações de conta própria”. Em operações de parceria, parte da operação deixa de ser própria e pertence à parceria, de modo que a receita dividida em função desta parceria também não é própria, ainda que transite pelo caixa ou contabilidade da empresa.
Soluções Apresentadas pela Receita Federal
A Solução de Consulta estabeleceu entendimentos claros para os seguintes cenários:
1. Contrato de Parceria com Repartição de Receitas
Quando existe um contrato de parceria com associação de recursos entre o proprietário da terra nua e a empresa executora do loteamento, com as seguintes características:
- A empresa investe mediante obras e serviços
- Há participação proporcional na venda das unidades imobiliárias
- Não há cobrança de remuneração do proprietário pelos serviços realizados
Solução: A receita tributável de ambas as partes consiste apenas na participação proporcional no preço de venda das unidades imobiliárias, segundo o percentual convencionado entre as partes no contrato. Portanto, cada parceiro configura-se como sujeito passivo da obrigação tributária e deve registrar e tributar apenas as receitas que lhe cabem por dispositivo contratual.
2. Contrato com Remuneração pelos Serviços
Por outro lado, se a parte executora receber do proprietário da terra nua qualquer remuneração decorrente dos serviços e obras realizados, caracteriza-se o contrato de empreitada.
Solução: Neste caso, a receita auferida na atividade não será tributada nos termos do Parecer Normativo CST nº 15/1984, devendo seguir as regras gerais de tributação aplicáveis aos contratos de empreitada.
Este entendimento é aplicável tanto para o IRPJ quanto para a CSLL, independentemente do regime de tributação adotado pela empresa (lucro real ou presumido).
Aplicação Prática para as Empresas
Na prática, a solução apresentada traz implicações importantes para o planejamento tributário de empresas do setor imobiliário, especialmente quando estas realizam empreendimentos em terrenos de terceiros:
- Estruturação contratual adequada: A forma como o contrato é redigido é determinante para a tributação. É fundamental estabelecer claramente se existe uma parceria com participação proporcional nas vendas ou se há remuneração direta pelos serviços prestados.
- Contabilização segregada: Cada parte envolvida deve registrar em sua contabilidade apenas a receita que lhe cabe conforme o contrato, não sendo necessário registrar o valor total das vendas.
- Tributação proporcional: A base de cálculo para o IRPJ e a CSLL será composta apenas pela parcela da receita que efetivamente pertence a cada parte, conforme o percentual estabelecido contratualmente.
- Documentação de suporte: É essencial manter adequada documentação contratual e contábil que sustente a forma de tributação adotada, para eventuais fiscalizações.
Implicações para o Lucro Presumido
A Solução de Consulta nº 82/2016, vinculada à presente decisão, esclarece que as pessoas jurídicas que participam de atividades de loteamento podem, mesmo quando optantes pelo lucro presumido, adotar o rateio de receitas conforme o Parecer Normativo CST nº 15/1984.
Isto é especialmente relevante considerando que, até 1999, empresas que se dedicavam a empreendimentos de loteamento estavam obrigadas à apuração do IRPJ com base no lucro real. A partir de 1° de janeiro de 1999, com base na Lei nº 9.718/1998, tornou-se possível a opção pelo lucro presumido, mantendo-se a possibilidade de rateio das receitas de venda.
Distinção entre Parceria e Empreitada
Um ponto crucial destacado na Solução de Consulta é a distinção entre uma relação de parceria e uma relação de empreitada:
- Parceria: As partes compartilham riscos e resultados, recebendo proporcionalmente conforme vendas realizadas, sem remuneração direta pelos serviços prestados.
- Empreitada: A empresa executora recebe remuneração pelos serviços prestados, independentemente dos resultados das vendas.
Esta distinção é fundamental, pois altera completamente o tratamento tributário aplicável à operação.
Conclusão
A Tributação IRPJ CSLL parcerias loteamentos imobiliários estabelecida pela Solução de Consulta nº 6.018/2018 traz uma orientação importante para as empresas do setor imobiliário que atuam em parcerias para desenvolvimento de loteamentos em terrenos de terceiros.
A essência da decisão é que, quando configurada uma verdadeira parceria, com compartilhamento de riscos e resultados, cada participante deve tributar apenas sua parcela proporcional da receita, conforme estabelecido no contrato. Isto permite uma tributação mais adequada à realidade econômica da operação.
Para empresas que atuam neste segmento, é fundamental estruturar adequadamente seus contratos e operações, distinguindo claramente situações de parceria daquelas de prestação de serviços (empreitada), bem como manter documentação apropriada que respalde o tratamento tributário adotado.
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