Dedução de IPTU atrasado na base de cálculo do IRPF em rendimentos de aluguéis

A Dedução de IPTU atrasado na base de cálculo do IRPF em rendimentos de aluguéis é tema frequente de dúvidas entre locadores. Afinal, é possível abater valores de IPTU pagos em atraso, referentes a exercícios anteriores, dos rendimentos de aluguéis recebidos no ano-calendário atual? A Receita Federal esclareceu esse ponto na Solução de Consulta nº 213 – Cosit, de 24 de junho de 2019.

Identificação da Norma:

• Tipo de norma: Solução de Consulta
• Número/referência: 213 – Cosit
• Data de publicação: 24 de junho de 2019
• Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação (Cosit)

Introdução

A Solução de Consulta nº 213/2019 esclarece sobre a possibilidade de dedução do IPTU relativo a exercícios anteriores da base de cálculo mensal do Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), quando o imposto municipal for pago durante a vigência do contrato de locação. A orientação afeta diretamente proprietários de imóveis alugados que precisam recolher o carnê-leão.

Contexto da Consulta

O caso analisado pela Receita Federal envolvia um proprietário que alugou seu imóvel em fevereiro de 2017, com carência de sete a dez meses para o início do pagamento dos aluguéis. O locador ficou responsável pelo pagamento do IPTU e taxas surgidas antes da assinatura do contrato, mas estava contestando administrativamente o valor venal do imóvel.

Como consequência, o IPTU não estava sendo recolhido. Entretanto, em 2018, para obtenção do “habite-se” da obra realizada pelo locatário, o proprietário precisou quitar todos os valores do IPTU em atraso. O primeiro aluguel só foi pago em maio de 2018, surgindo a dúvida sobre a possibilidade de deduzir os valores de IPTU de exercícios anteriores dos aluguéis recebidos em 2018.

Fundamentos Legais

A análise da Receita Federal baseou-se nos seguintes dispositivos legais:

• Art. 43, incisos I e II do Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966)
• Art. 14 da Lei nº 7.739, de 16 de março de 1989
• Arts. 30 e 31 da Instrução Normativa RFB nº 1.500, de 29 de outubro de 2014
• Arts. 118 e 688 do Regulamento do Imposto sobre a Renda (RIR/2018)

Conforme o art. 14 da Lei nº 7.739/1989, não integram a base de cálculo para incidência do Imposto sobre a Renda, na hipótese de aluguéis de imóveis:

1. O valor dos impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;
2. O aluguel pago pela locação do imóvel sublocado;
3. As despesas para cobrança ou recebimento do rendimento; e
4. As despesas de condomínio.

Principais Disposições da Solução de Consulta

De acordo com a Solução de Consulta nº 213/2019, para que seja permitida a dedução dos valores de IPTU da base de cálculo do IRPF, é imprescindível que:

1. O imóvel esteja efetivamente alugado – Não se admite abatimento da base de cálculo quando o imóvel não está produzindo renda decorrente de locação;
2. O ônus do pagamento seja do locador – Conforme o §1º do art. 31 da IN RFB nº 1.500/2014, os encargos somente poderão reduzir o valor do aluguel bruto quando o ônus tenha sido do locador;
3. O pagamento ocorra durante o ano-calendário em que os rendimentos foram recebidos – Aplica-se o regime de caixa, ou seja, as deduções só são permitidas quando o pagamento do IPTU ocorre no mesmo ano-calendário em que se auferiram os aluguéis.

Um ponto importante esclarecido pela Solução de Consulta é que, em relação ao IPTU, em razão da anualidade do fato gerador deste tributo, admite-se a dedução de sua integralidade ou de parcelas pagas anteriormente ao início da vigência do contrato, desde que a competência do tributo seja do ano-calendário em curso.

Impactos Práticos

Para os proprietários de imóveis alugados, essa orientação traz importantes implicações práticas:

• IPTU do ano corrente: Pode ser integralmente deduzido, mesmo que pago antes do início da locação, desde que dentro do mesmo ano-calendário;
• IPTU de anos anteriores: Só pode ser deduzido se pago durante a vigência do contrato de locação e no mesmo ano-calendário em que se recebem os aluguéis;
• Saldo negativo: Não é possível compensar, em anos subsequentes, eventual saldo negativo decorrente do confronto entre a receita percebida e as despesas pagas.

É fundamental que os proprietários mantenham documentação adequada para comprovar tanto o pagamento do IPTU quanto o recebimento dos aluguéis no mesmo ano-calendário, visto que a Receita Federal pode solicitar esses comprovantes em eventual fiscalização.

Análise Comparativa

A orientação reforça o entendimento de que as despesas dedutíveis da base de cálculo do IRPF devem atender a dois requisitos fundamentais:

1. Estarem vinculadas à produção efetiva de rendimentos pelo imóvel;
2. Serem despesas necessárias à percepção da receita e à manutenção da fonte produtora.

Esse posicionamento está em linha com outras Soluções de Consulta da Receita Federal sobre dedutibilidade de despesas, mantendo coerência com o princípio do regime de caixa aplicado às pessoas físicas. O entendimento também está harmonizado com a questão nº 421 da publicação “Perguntas e Respostas – Imposto sobre a Renda da Pessoa Física” da Receita Federal.

Considerações Finais

Com base na Solução de Consulta nº 213/2019, conclui-se que o contribuinte pode excluir da base de cálculo mensal do IRPF o valor do IPTU relativo ao imóvel locado, mesmo quando pago em atraso, desde que:

• O pagamento seja realizado após o início da vigência do contrato de locação;
• A quitação ocorra dentro do próprio ano-calendário em que as receitas de aluguel forem auferidas.

Essa orientação é particularmente relevante para contribuintes que possuem débitos de IPTU em atraso e precisam regularizar sua situação fiscal. A Dedução de IPTU atrasado na base de cálculo do IRPF em rendimentos de aluguéis permite uma redução da carga tributária, desde que observados os requisitos temporais estabelecidos pela legislação.

Simplifique a Gestão Tributária de Seus Aluguéis com IA

A TAIS reduz em 73% o tempo gasto em dúvidas sobre deduções fiscais como IPTU em aluguéis, oferecendo respostas precisas baseadas na legislação atual.

Conheça a TAIS