A Tributação parcela variável no Lucro Presumido regime de caixa recebeu importantes esclarecimentos com a Solução de Consulta nº 96, de 25 de março de 2019, emitida pela Coordenação-Geral de Tributação (COSIT) da Receita Federal do Brasil. Este documento traz orientações essenciais sobre a tributação de valores variáveis em operações de venda, especialmente no setor imobiliário.
Nesta análise detalhada, vamos compreender o entendimento da Receita Federal sobre como devem ser tributadas parcelas variáveis de preço que serão recebidas futuramente, quando a empresa optante pelo Lucro Presumido adota o regime de caixa.
Informações sobre a Solução de Consulta
- Tipo de norma: Solução de Consulta
- Número: 96 – COSIT
- Data de publicação: 25 de março de 2019
- Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal do Brasil
Contexto da Consulta
A consulta foi apresentada por uma empresa do ramo imobiliário que atua na compra e venda de imóveis, incorporação imobiliária, loteamento e locação de imóveis próprios. A empresa é optante pelo regime de tributação com base no Lucro Presumido.
O questionamento surgiu a partir de uma situação específica: a empresa celebrou um contrato de compra e venda de um terreno de seu estoque de imóveis para outra empresa do mesmo ramo, que utilizará o terreno para empreendimentos imobiliários no regime de incorporação.
A peculiaridade da operação está na forma de recebimento do preço, que foi dividido em:
- Uma parte fixa – conhecida e recebida no momento da transferência do imóvel
- Uma parte variável – correspondente a um percentual sobre os futuros recebimentos das vendas das unidades imobiliárias que serão construídas no terreno
Para viabilizar a operação no mercado imobiliário, a empresa vendedora transferiu a propriedade do terreno para a compradora, recebendo a parte fixa do preço e uma Nota Promissória representando a parcela variável. Esta nota seria posteriormente substituída por uma Confissão de Dívida, formalizando o compromisso de pagamento da parcela variável sobre as vendas futuras.
O Questionamento Central
A dúvida da empresa consulente concentrava-se no momento da tributação: quando deveria oferecer à tributação federal (IRPJ, CSLL, PIS e COFINS) a parcela variável do preço? No momento da transferência do imóvel, com o recebimento da Nota Promissória? Ou apenas quando efetivamente recebesse os valores correspondentes às futuras vendas das unidades imobiliárias?
Fundamentação Legal Apresentada pela Receita Federal
A análise da Receita Federal baseou-se em diversos dispositivos legais, especialmente:
- Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017 (arts. 26, 223 e 224)
- Medida Provisória nº 2.158-35/2001 (art. 20)
- Lei nº 6.404/1976 (Lei das Sociedades por Ações) – art. 187, §1º do inciso VII
A Receita esclareceu que o conceito de receita bruta compreende “o produto da venda de bens nas operações de conta própria” e “as receitas da atividade ou objeto principal da pessoa jurídica”, conforme o art. 26 da IN RFB nº 1.700/2017.
Quanto ao reconhecimento dessas receitas, a regra geral estabelecida pela legislação empresarial é o regime de competência, onde o reconhecimento deve ocorrer no período em que ocorreu a venda, independentemente do efetivo recebimento em moeda.
No entanto, a legislação tributária reconhece situações especiais onde o fluxo de recursos pode estender-se por períodos maiores, permitindo que pessoas jurídicas optantes pelo Lucro Presumido possam reconhecer suas receitas na medida dos recebimentos, adotando o regime de caixa.
Entendimento da Receita Federal sobre o Caso
A Receita Federal concluiu que, no caso específico apresentado, o preço estabelecido em contraprestação à transferência de propriedade constitui receita da atividade da pessoa jurídica vendedora. A parte variável do preço, mesmo que estabelecida para ser auferida futuramente, guarda a mesma natureza de receita de venda que a parte fixa.
A análise reconhece a possibilidade de existência de um “preço indeterminado” – aquele que ainda não está definido ou estabelecido, dependendo de circunstâncias futuras para sua determinação. Este é exatamente o caso da parcela variável, cujo valor depende das vendas que serão realizadas no futuro.
O ponto central da decisão é que, para empresas optantes pelo Lucro Presumido que adotaram o regime de caixa, a tributação da parcela variável pode ocorrer à medida do efetivo recebimento, e não no momento da transferência do imóvel ou do recebimento da Nota Promissória.
Regime de Caixa no Lucro Presumido
É importante destacar que, conforme o art. 223 da IN RFB nº 1.700/2017, a pessoa jurídica optante pelo regime de tributação com base no Lucro Presumido pode adotar o critério de reconhecimento de suas receitas na medida do recebimento, desde que mantenha a escrituração do livro Caixa, com registro individual de cada recebimento e indicação da nota fiscal correspondente.
Adicionalmente, o art. 224 da mesma Instrução Normativa estabelece que a pessoa jurídica que apura a CSLL com base no resultado presumido somente poderá adotar o regime de caixa se adotar esse mesmo regime para apurar o IRPJ.
Da mesma forma, o art. 20 da MP nº 2.158-35/2001 determina que a adoção do regime de caixa para PIS/PASEP e COFINS só é permitida quando o mesmo critério for adotado para IRPJ e CSLL.
Impactos Práticos da Decisão
Esta Solução de Consulta traz segurança jurídica para empresas do setor imobiliário e outros setores que utilizam modelos de negócio com recebimentos variáveis e futuros, desde que estejam no Tributação parcela variável no Lucro Presumido regime de caixa. Os principais impactos práticos são:
- As empresas podem estruturar vendas com parcelas fixas e variáveis, sem necessidade de antecipar a tributação sobre valores ainda não recebidos
- A tributação da parcela variável ocorrerá apenas quando houver o efetivo ingresso dos recursos, melhorando o fluxo de caixa
- É necessário manter controles rigorosos dos recebimentos, com indicação clara da operação original
- O mesmo tratamento deve ser dado a todos os tributos federais (IRPJ, CSLL, PIS e COFINS)
Esta orientação se aplica apenas às empresas no Lucro Presumido que tenham formalmente optado pelo regime de caixa. Para empresas no Lucro Real ou no Lucro Presumido com regime de competência, o tratamento seria diferente.
Exemplos Práticos de Aplicação
Para ilustrar a aplicação prática da Tributação parcela variável no Lucro Presumido regime de caixa, vamos considerar o seguinte exemplo:
Uma construtora vende um terreno por R$ 2 milhões, sendo R$ 1,2 milhão à vista e o restante correspondente a 3% sobre as vendas das futuras unidades imobiliárias a serem construídas no local.
Sem a adoção do regime de caixa: A empresa precisaria estimar o valor total da parcela variável e reconhecer a receita total no momento da venda, tributando um valor que ainda não recebeu.
Com a adoção do regime de caixa: A empresa:
- Tributa R$ 1,2 milhão no momento do recebimento da parcela fixa
- Tributa os valores correspondentes aos 3% apenas quando efetivamente recebidos, ao longo dos próximos anos
Esta solução é especialmente vantajosa para projetos de longo prazo e evita o desembolso antecipado de tributos sobre valores que só serão recebidos futuramente.
Considerações Finais
A Solução de Consulta nº 96/2019 traz um entendimento importante para empresas que operam com contratos que envolvem recebimentos futuros e variáveis. A possibilidade de tributar esses valores apenas quando efetivamente recebidos representa uma vantagem significativa para o planejamento financeiro e tributário dessas empresas.
É fundamental, porém, que as empresas atentem para os requisitos formais do regime de caixa, mantendo controle rigoroso dos recebimentos e sua vinculação com as operações originais. Além disso, é necessário aplicar o mesmo tratamento (regime de caixa) para todos os tributos federais.
A Tributação parcela variável no Lucro Presumido regime de caixa representa, portanto, uma interpretação oficial da Receita Federal que favorece modelos de negócio com recebimentos diferidos no tempo, tão comuns no setor imobiliário e em outros setores da economia.
Para mais informações, recomendamos a consulta ao texto integral da Solução de Consulta nº 96/2019 no site oficial da Receita Federal do Brasil.
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