A permuta de imóveis sem torna representa uma operação imobiliária comum no Brasil, especialmente quando proprietários de terrenos negociam com construtoras para receber unidades futuras. Muitos contribuintes têm dúvidas sobre a tributação dessas operações, especialmente quanto ao ganho de capital e declaração no Imposto de Renda. A Receita Federal esclareceu importantes aspectos sobre este tema através da Solução de Consulta nº 166, publicada em 28 de maio de 2019.
Detalhes da Solução de Consulta
- Tipo de norma: Solução de Consulta
- Número: 166 – Cosit
- Data de publicação: 28/05/2019
- Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação (Cosit)
Contexto da consulta
A consulente relatou uma operação de permuta de imóveis sem torna realizada em maio de 2013, na qual trocou uma casa (adquirida em maio de 1996 por R$ 58.318,00) por quatro apartamentos a serem construídos no mesmo terreno. Os apartamentos foram entregues em setembro de 2017 pela incorporadora, que atribuiu a cada unidade o valor de R$ 100.000,00 (totalizando R$ 400.000,00).
A consulente informou ainda que o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) foi calculado com base no valor atualizado da casa, arbitrado pela prefeitura em R$ 715.000,00.
Diante desses fatos, a contribuinte questionou à Receita Federal:
- Qual valor deveria ser atribuído a cada uma das novas unidades para fins de declaração do Imposto de Renda?
- Se haveria ganho de capital na operação, considerando que o valor de cada unidade recebida superava o valor histórico da unidade permutada.
O que caracteriza uma permuta imobiliária?
Segundo a Instrução Normativa SRF nº 107/1988, considera-se permuta de imóveis sem torna toda operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades imobiliárias por outra ou outras unidades, sem pagamento de parcela complementar em dinheiro (a chamada “torna”).
A unidade imobiliária, para este fim, pode ser:
- Terreno com ou sem construção
- Lote oriundo de desmembramento de terreno
- Terreno decorrente de loteamento
- Unidade distinta resultante de incorporação imobiliária
- Prédio construído para venda como unidade isolada ou autônoma
- Casa ou apartamento construído ou a construir
É importante destacar que, para fins tributários, a operação será considerada permuta apenas quando a escritura pública correspondente for efetivamente de permuta.
Tributação na permuta de imóveis sem torna
De acordo com a legislação vigente, especialmente o Regulamento do Imposto de Renda (RIR/2018) em seu art. 132, inciso II, e a Instrução Normativa SRF nº 84/2001, art. 29, inciso IV, a permuta de imóveis sem torna está excluída da incidência do Imposto sobre Ganho de Capital, desde que:
- Envolva exclusivamente unidades imobiliárias
- Seja objeto de escritura pública de permuta
- Não haja recebimento de parcela complementar em dinheiro (torna)
Esta é uma vantagem tributária importante, pois mesmo que haja diferença de valor entre os imóveis permutados (como no caso analisado), não há tributação no momento da operação.
Como declarar os imóveis recebidos em permuta
O ponto central da consulta refere-se ao valor a ser atribuído aos imóveis recebidos em permuta. A Receita Federal, com base no art. 12 da IN SRF nº 84/2001, esclareceu que:
“Considera-se custo de aquisição de imóvel adquirido por permuta com outro imóvel, o valor do imóvel dado em permuta.”
Isso significa que, no caso da consulente, o valor total dos quatro apartamentos recebidos será exatamente o mesmo valor da casa dada em permuta (R$ 58.318,00), sem qualquer atualização monetária, conforme determina o § 1º do art. 136 do RIR/2018.
Para determinar o custo individual de cada um dos quatro apartamentos recebidos, a consulente deverá fazer um rateio proporcional do valor da casa (R$ 58.318,00) entre as unidades, conforme orientado no item 1.8 da IN SRF nº 107/1988 e reiterado na pergunta 596 do “Perguntas e Respostas do IRPF 2018”.
Impacto na declaração de bens e direitos
Na Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda, a consulente deverá:
- Dar baixa no imóvel permutado (a casa), zerando seu valor na coluna referente ao ano da permuta;
- Incluir os quatro apartamentos recebidos, com valor total igual ao da casa dada em permuta (R$ 58.318,00), distribuído proporcionalmente entre as unidades.
Importante ressaltar que esta operação não pode gerar variação patrimonial, pois o valor total dos imóveis recebidos deve ser exatamente igual ao valor do imóvel dado em permuta.
Não há ganho de capital na permuta sem torna
A Receita Federal foi taxativa ao responder à segunda questão: a operação de permuta de imóveis sem torna não pode, em hipótese alguma, gerar variação patrimonial, independentemente de eventuais diferenças entre o valor de mercado dos imóveis permutados.
Isso ocorre porque, para fins fiscais, não há valorização dos bens na operação, já que o valor atribuído aos imóveis recebidos será exatamente o mesmo do imóvel dado em permuta.
Vale destacar que os parâmetros listados no item 1.8 da IN SRF nº 107/1988 servem apenas para definir a proporcionalidade a ser utilizada para distribuição do valor do imóvel dado entre os recebidos em permuta, e não para reajustar o patrimônio do contribuinte.
Tributação em eventual venda futura
Embora a permuta de imóveis sem torna não gere tributação imediata, é importante observar que poderá haver ganho de capital quando da alienação futura dos imóveis recebidos na permuta.
Nesse caso, o ganho de capital será calculado pela diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição atribuído a cada unidade (parte do valor do imóvel originalmente permutado).
Por exemplo: se um dos apartamentos recebidos na permuta tiver custo de aquisição de R$ 14.579,50 (1/4 do valor da casa dada em permuta) e for vendido no futuro por R$ 200.000,00, haverá ganho de capital de R$ 185.420,50, sujeito à tributação conforme a legislação vigente à época da venda.
Diferenças entre permuta com e sem torna
A permuta de imóveis sem torna difere significativamente da permuta com torna (quando há complementação em dinheiro). Quando há torna, o ganho de capital deve ser apurado exclusivamente em relação a esta, conforme estabelece o § 2º do art. 132 do RIR/2018.
Na permuta com torna, o valor da torna recebida é considerado como valor de alienação para fins de apuração do ganho de capital, conforme disposto no § 3º do art. 134 do RIR/2018.
Base legal da decisão
A decisão da Receita Federal fundamentou-se nos seguintes dispositivos legais:
- Regulamento do Imposto sobre a Renda (RIR/2018), arts. 128 § 4º, inciso II, 132, inciso II e § 2º, 134, § 3º e 136, § 1º
- Instrução Normativa SRF nº 84/2001, arts. 12 e 29, inciso IV
- Instrução Normativa SRF nº 107/1988
É possível consultar a íntegra da Solução de Consulta nº 166/2019 no site da Receita Federal.
Conclusões práticas sobre permuta de imóveis sem torna
Com base na Solução de Consulta analisada, podemos concluir que:
- A permuta exclusivamente entre unidades imobiliárias, sem torna e com escritura pública de permuta, está excluída da incidência do imposto sobre ganho de capital;
- O valor dos imóveis recebidos em permuta será igual ao valor do imóvel dado em permuta, sem qualquer atualização monetária;
- Quando se recebe mais de uma unidade em troca de um único imóvel, deve-se ratear proporcionalmente o valor do imóvel dado entre as unidades recebidas;
- A operação de permuta sem torna não pode gerar variação patrimonial na declaração do contribuinte;
- O ganho de capital poderá ocorrer apenas quando da alienação futura dos imóveis recebidos na permuta.
Esta orientação é especialmente relevante para proprietários de terrenos que fazem permutas com construtoras para receber unidades a serem construídas, situação cada vez mais comum no mercado imobiliário brasileiro.
Simplifique suas decisões tributárias em operações imobiliárias
Operações de TAIS como permuta de imóveis exigem conhecimento técnico específico. A TAIS interpreta instantaneamente normas tributárias complexas, reduzindo em 73% o tempo de pesquisa e minimizando riscos fiscais em suas transações imobiliárias.
Leave a comment