A Tributação IRPF na cessão gratuita de imóvel a filho com aluguel a terceiros foi esclarecida pela Receita Federal por meio da Solução de Consulta nº 93 – Cosit, de 25 de março de 2019. O documento estabelece regras claras sobre quem deve declarar os rendimentos de aluguel quando um imóvel é cedido gratuitamente a filho e posteriormente locado a terceiros.
Identificação da Norma
- Tipo de norma: Solução de Consulta
- Número/referência: Solução de Consulta nº 93 – Cosit
- Data de publicação: 25 de março de 2019
- Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação (Cosit) da Receita Federal do Brasil
Introdução
A Solução de Consulta nº 93/2019 esclarece como deve ocorrer a tributação do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) quando um imóvel é cedido gratuitamente a um filho e este o aluga a terceiros. A norma define quem é o contribuinte responsável pelo pagamento do imposto sobre os rendimentos do aluguel, a depender da formalização da cessão.
Contexto da Norma
A consulta foi motivada por um contribuinte que recebeu um imóvel cedido gratuitamente por seus pais e pretendia alugá-lo a terceiros. A dúvida central referia-se a como proceder na declaração dos aluguéis perante a Receita Federal do Brasil, considerando que o imóvel não era de sua propriedade.
A análise baseou-se no inciso III do art. 6º da Lei nº 7.713/1988, que prevê isenção do imposto de renda sobre “o valor locativo do prédio construído, quando ocupado por seu proprietário ou cedido gratuitamente para uso do cônjuge ou de parentes de primeiro grau”. No entanto, essa isenção não se estende automaticamente aos rendimentos provenientes do aluguel a terceiros.
A questão envolve também o art. 43 do Código Tributário Nacional (CTN), que define o fato gerador do imposto de renda como a aquisição da disponibilidade econômica ou jurídica da renda, e o art. 45, que identifica o contribuinte como o titular dessa disponibilidade.
Principais Disposições
A Receita Federal estabeleceu dois cenários distintos para a tributação dos rendimentos de aluguel de imóvel cedido gratuitamente a filho:
1. Cessão formalizada por contrato
Quando a cessão gratuita do imóvel é formalizada por meio de contrato, registrado em cartório, com cláusula expressa que permita a locação pelo filho, este será considerado o titular dos rendimentos de aluguel. Consequentemente, o filho será o contribuinte responsável pelo recolhimento do IRPF sobre esses valores.
2. Cessão informal
Se a cessão gratuita ocorrer sem as formalidades contratuais legalmente estabelecidas, o titular da disponibilidade dos rendimentos continua sendo o proprietário do imóvel. Neste caso, o proprietário (pai ou mãe) permanece como contribuinte do IRPF, devendo declarar os rendimentos de aluguel em sua Declaração de Ajuste Anual, mesmo que os valores sejam recebidos diretamente pelo filho.
Ademais, os valores correspondentes ao aluguel repassados ao filho devem ser declarados pelo proprietário como doação de numerários, caracterizando uma segunda operação tributária.
Impactos Práticos
A definição do contribuinte responsável pelo IRPF sobre rendimentos de aluguel traz importantes implicações práticas:
- A formalização da cessão por contrato registrado em cartório, com cláusula que permita a locação, transfere a responsabilidade tributária ao filho cessionário;
- Na cessão informal, mesmo que o filho receba diretamente os pagamentos dos aluguéis, o proprietário do imóvel continua sendo o contribuinte do IRPF;
- Em ambos os casos, o recebedor dos aluguéis deve apurar a base de cálculo para recolhimento mensal obrigatório (carnê-leão), quando os pagamentos forem feitos por pessoa física;
- Os valores recolhidos mensalmente integram a base de cálculo do imposto na Declaração de Ajuste Anual, sendo considerados antecipação do imposto devido.
É importante destacar que a mera isenção do valor locativo prevista no inciso III do art. 6º da Lei nº 7.713/1988 não se estende aos rendimentos provenientes de aluguel a terceiros, que continuam sujeitos à Tributação IRPF na cessão gratuita de imóvel a filho com aluguel a terceiros.
Análise Comparativa
A decisão da Receita Federal na Solução de Consulta nº 93/2019 esclarece uma situação específica não explicitamente abordada na legislação do IRPF. A norma fundamenta-se no princípio da disponibilidade econômica da renda, determinando que quem detém juridicamente essa disponibilidade é o contribuinte do imposto.
Comparando os dois cenários, percebe-se que a formalização da cessão por contrato registrado em cartório é mais vantajosa para o proprietário original, pois transfere a obrigação tributária ao filho. Já a cessão informal mantém a responsabilidade tributária com o proprietário, gerando uma tributação adicional pela doação dos valores ao filho.
Considerações Finais
A Tributação IRPF na cessão gratuita de imóvel a filho com aluguel a terceiros depende fundamentalmente da formalização jurídica da cessão. A Solução de Consulta nº 93/2019 esclarece que não basta a simples cessão do uso do imóvel para transferir a responsabilidade tributária sobre os rendimentos de aluguel.
Para contribuintes que pretendem ceder imóveis a filhos, é recomendável avaliar as implicações tributárias de cada modalidade de cessão. A formalização por contrato registrado em cartório, com cláusula expressa permitindo a locação, transfere efetivamente a titularidade dos rendimentos e a responsabilidade tributária, podendo representar uma alternativa interessante de planejamento tributário familiar legítimo.
É importante ressaltar que, independentemente do cenário adotado, os rendimentos de aluguel estão sujeitos à incidência do IRPF, conforme determina o art. 49 do RIR/1999 e o art. 30 da IN RFB nº 1.500/2014, devendo o contribuinte responsável cumprir as obrigações de recolhimento e declaração.
Por fim, recomenda-se consultar a íntegra da Solução de Consulta nº 93/2019 para obter detalhes adicionais sobre o tema.
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