A Tributação IRPJ CSLL na venda de ativo imobilizado reclassificado para circulante foi objeto de importante esclarecimento por parte da Receita Federal do Brasil, por meio da Solução de Consulta nº 251 – Cosit, publicada em 12 de dezembro de 2018. Este documento trouxe orientações fundamentais para empresas optantes pelo Lucro Presumido que pretendem vender bens classificados originalmente no ativo imobilizado.
Entendendo a consulta fiscal
A consulta foi apresentada por uma empresa tributada pelo Lucro Presumido, cujo objeto social abrangia a compra e venda de bens imóveis, intermediação dessas operações, locação de imóveis próprios ou de terceiros, loteamento e incorporação imobiliária, entre outras atividades relacionadas ao setor imobiliário.
Um ponto relevante é que os imóveis registrados no ativo imobilizado da empresa foram incorporados durante sua constituição, através da integralização de capital pelos sócios, sendo tradicionalmente utilizados para locação.
O questionamento da consulente
A empresa pretendia vender alguns imóveis antigos que ainda estavam alugados e registrados no ativo imobilizado. Antes da venda, planejava transferir esses imóveis para o ativo circulante (estoque de mercadorias), visando classificar a futura receita como oriunda da atividade imobiliária e aplicar a tributação correspondente.
Os principais questionamentos foram:
- A transferência dos imóveis do ativo imobilizado para o ativo circulante (estoques) deveria ocorrer antes da venda, sem necessidade de prazo mínimo de permanência no estoque para que a receita fosse considerada como da atividade imobiliária?
- Sendo a venda caracterizada como atividade imobiliária, qual seria o regime tributário aplicável?
- Os imóveis transferidos para o ativo circulante poderiam continuar gerando receitas de locação até a data da venda?
A decisão da Receita Federal
Na análise da Solução de Consulta nº 251, a Cosit estabeleceu importantes diretrizes sobre a Tributação IRPJ CSLL na venda de ativo imobilizado reclassificado para circulante, determinando que:
- A alienação de bem do ativo imobilizado por empresa optante pelo Lucro Presumido deve ser tributada segundo as regras aplicáveis ao ganho de capital, ainda que tenha havido a reclassificação do bem para o ativo circulante;
- É possível auferir receitas de locação de imóveis classificados como disponíveis para venda, sendo essas receitas tributadas normalmente, independentemente de a venda futura ser tributada como ganho de capital.
Fundamentação legal
A decisão baseia-se em diversos dispositivos legais, destacando-se:
- Decreto nº 9.580/2018 (RIR/2018), art. 222: estabelece que os ganhos de capital na alienação de bens ou direitos classificados como investimento, imobilizado ou intangível correspondem à diferença positiva entre o valor da alienação e o respectivo valor contábil;
- Lei nº 9.249/1995, art. 15, §4º: determina que a receita da atividade imobiliária é aquela oriunda da venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda;
- Lei nº 9.430/1996, art. 25, II: dispõe sobre a tributação dos ganhos de capital e outras receitas;
- IN RFB nº 1.700/2017, arts. 200 e 215, §14: sintetiza o entendimento de que o ganho de capital nas alienações de ativos não circulantes, ainda que reclassificados para o ativo circulante com intenção de venda, corresponde à diferença positiva entre o valor da alienação e o valor contábil.
Distinção importante: receita da atividade imobiliária x ganho de capital
Um ponto crucial esclarecido pela Solução de Consulta é a distinção entre a receita da atividade imobiliária e o ganho de capital na venda de imóveis. De acordo com a análise da RFB, na atividade imobiliária, a receita tributada com alíquota de 8% para IRPJ e 12% para CSLL é aquela produzida pela venda de imóveis que foram construídos ou adquiridos para revenda.
No caso em análise, como os imóveis ingressaram no patrimônio da sociedade mediante subscrição do capital social e foram inscritos no imobilizado em razão da sua destinação original (locação), diferente da atividade de comercialização imobiliária, a alienação desses bens deve ser tributada como ganho de capital, com a aplicação das alíquotas diretamente sobre a diferença positiva entre o valor de venda e o valor contábil.
Reclassificação contábil não altera a tributação
A Tributação IRPJ CSLL na venda de ativo imobilizado reclassificado para circulante segue uma regra clara: a simples reclassificação contábil do bem do ativo imobilizado para o ativo circulante não altera a natureza tributária da operação. Conforme estabelecido no art. 200 da IN RFB nº 1.700/2017:
“Serão classificados como ganhos ou perdas de capital e computados na determinação do lucro real e do resultado ajustado, os resultados na alienação, na baixa por perecimento, extinção, desgaste, obsolescência ou exaustão, ou na liquidação de bens do ativo não circulante classificados como investimentos, imobilizado ou intangível, ainda que reclassificados para o ativo circulante com a intenção de venda.”
Receitas de locação simultâneas à intenção de venda
Outro ponto relevante esclarecido pela Solução de Consulta é a possibilidade de auferir receitas de locação de imóveis destinados à venda. A RFB confirmou que não há incompatibilidade entre essas operações, sendo ambas válidas e passíveis de contratação entre os interessados.
As receitas de locação são tributadas normalmente, com aplicação dos percentuais de presunção de 32% tanto para IRPJ quanto para CSLL, conforme estabelecido nos arts. 33, §1º, IV, c, e 34, §1º, III, da IN RFB nº 1.700/2017.
Implicações práticas para empresas do setor imobiliário
Esta Solução de Consulta traz importantes implicações práticas para empresas do setor imobiliário tributadas pelo Lucro Presumido:
- Planejamento tributário: A tentativa de reclassificar contabilmente um bem do ativo imobilizado para o estoque com o objetivo de alterar sua tributação não produz os efeitos desejados, uma vez que a tributação como ganho de capital permanece;
- Gestão de ativos: É possível manter contratos de locação ativos e auferir receitas de aluguel mesmo de imóveis que estão disponíveis para venda;
- Controle contábil: É fundamental manter um rigoroso controle contábil dos bens imobilizados, especialmente em relação à sua origem e destinação inicial.
Conclusão
A Tributação IRPJ CSLL na venda de ativo imobilizado reclassificado para circulante segue regras específicas que não são alteradas pela mera reclassificação contábil. Empresas optantes pelo Lucro Presumido devem estar atentas a essa orientação da Receita Federal ao realizarem operações de venda de bens originalmente classificados no ativo imobilizado.
É fundamental compreender que a tributação como ganho de capital permanece aplicável mesmo após a reclassificação desses bens para o ativo circulante, e que é possível manter simultaneamente a atividade de locação desses imóveis até sua efetiva venda, com tributação específica para cada tipo de receita.
Recomenda-se, portanto, um planejamento tributário adequado e alinhado às normas vigentes, evitando tentativas de reclassificação contábil com fins exclusivamente tributários, que não são reconhecidas pela RFB para efeitos de alteração na forma de tributação.
Para consulta completa à Solução de Consulta nº 251 – Cosit, acesse o site oficial da Receita Federal.
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