Isenção IRPF na venda de imóvel residencial com aquisição de outro em até 180 dias

A Isenção IRPF na venda de imóvel residencial com aquisição de outro em até 180 dias é um benefício fiscal importante para muitos contribuintes. A Receita Federal do Brasil, por meio da Solução de Consulta COSIT nº 211, de 24 de junho de 2019, esclareceu aspectos relevantes sobre esta isenção, especialmente quando a venda de um imóvel e a compra de outro ocorrem no mesmo dia.

Detalhes da Solução de Consulta

Tipo de norma: Solução de Consulta
Número: 211 – COSIT
Data de publicação: 24 de junho de 2019
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal

Contexto da consulta

A consulta foi apresentada por um contribuinte que, juntamente com sua esposa, vendeu um imóvel residencial por R$ 590.000,00. Como parte do pagamento, receberam um segundo apartamento avaliado em R$ 220.000,00 e o valor restante (R$ 370.000,00) em dinheiro depositado em conta corrente.

A operação foi formalizada mediante duas escrituras públicas de compra e venda, lavradas na mesma data, seguindo determinação do tabelionato de notas. O consulente questionou se a transação realizada se enquadraria na isenção do imposto de renda sobre o ganho de capital prevista no art. 39 da Lei nº 11.196/2005, especificamente em relação ao valor do imóvel recebido como parte do pagamento.

Fundamentos legais da isenção

O artigo 39 da Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005, estabelece que:

“Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.”

O parágrafo 2º do mesmo artigo complementa que “a aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada”.

Análise da Receita Federal

A Receita Federal analisou o caso e esclareceu que a isenção do imposto de renda sobre o ganho de capital na venda de imóvel residencial está condicionada à aplicação do produto dessa venda na aquisição de outro imóvel residencial localizado no Brasil, dentro do prazo de 180 dias contados da celebração do contrato de venda.

De acordo com a Solução de Consulta nº 211/2019, a aplicação do produto da venda pode ocorrer inclusive no mesmo dia da celebração do contrato, não havendo impedimento para a fruição da isenção nesse caso.

Um ponto importante destacado na análise é que, quando há aplicação parcial do produto da venda, a isenção será proporcional ao valor aplicado. Ou seja, haverá tributação do ganho de capital proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada na aquisição de outro imóvel residencial.

Decisão da Receita Federal

A Receita Federal concluiu que:

1. É isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País, ainda que o produto da venda seja aplicado no mesmo dia da celebração do contrato.
2. A aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho de capital proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.

Implicações práticas para o contribuinte

No caso específico analisado, a decisão da Receita Federal indica que o contribuinte tem direito à isenção proporcional ao valor utilizado para aquisição do novo imóvel residencial (R$ 220.000,00). Já a parcela recebida em dinheiro (R$ 370.000,00), caso não seja aplicada na aquisição de outro imóvel residencial dentro do prazo de 180 dias, estará sujeita à tributação do ganho de capital proporcional.

É importante destacar que a Isenção IRPF na venda de imóvel residencial com aquisição de outro em até 180 dias só pode ser utilizada uma vez a cada cinco anos, conforme prevê o parágrafo 5º do artigo 39 da Lei nº 11.196/2005.

Considerações sobre a forma do negócio jurídico

Um aspecto interessante observado na consulta diz respeito à forma como a operação foi formalizada. Embora pudesse caracterizar uma permuta parcial (troca de um imóvel por outro com complemento em dinheiro), a transação foi formalizada como duas operações distintas de compra e venda por determinação do tabelionato de notas, com base em norma da Corregedoria-Geral da Justiça do Poder Judiciário do Paraná.

A Receita Federal não questionou a forma adotada na formalização do negócio e considerou válida a aplicação da isenção, desde que respeitados os requisitos legais. Isso demonstra que, para fins tributários, a Isenção IRPF na venda de imóvel residencial com aquisição de outro em até 180 dias aplica-se considerando a essência da operação, e não apenas sua forma jurídica.

Cálculo do imposto devido

Embora a Receita Federal tenha declarado ineficazes os questionamentos sobre como calcular o imposto e informar a operação na Declaração de Ajuste Anual (por se tratar de assessoria contábil-fiscal), é importante saber que o contribuinte pode calcular o imposto sobre o ganho de capital utilizando o programa Ganho de Capital, disponível para download no site da Receita Federal.

O ganho de capital corresponde à diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição do imóvel, atualizado conforme a legislação. Sobre esse ganho incide a alíquota progressiva do imposto de renda (15% a 22,5%, dependendo do valor do ganho).

No caso de aplicação parcial do produto da venda na aquisição de novo imóvel residencial, a Isenção IRPF na venda de imóvel residencial com aquisição de outro em até 180 dias aplica-se proporcionalmente, e o imposto será devido apenas sobre a parcela do ganho correspondente ao valor não aplicado.

Orientações adicionais

A Receita Federal também esclareceu que o contribuinte pode obter orientações sobre a aplicação da legislação tributária na Delegacia da Receita Federal de sua jurisdição, conforme previsto no art. 270 do Regimento Interno da RFB.

É fundamental que o contribuinte mantenha toda a documentação relacionada à venda e à compra dos imóveis para comprovar o cumprimento dos requisitos legais para a isenção, incluindo as escrituras públicas e os comprovantes de pagamento.

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