Tributação de valores recebidos para reparação de imóveis locados

A tributação de valores recebidos para reparação de imóveis locados é uma questão que gera muitas dúvidas entre empresas que atuam no ramo imobiliário. A Receita Federal do Brasil, por meio da Solução de Consulta nº 115 – Cosit, de 31 de agosto de 2018, estabeleceu importantes diretrizes sobre o tratamento tributário dessas parcelas contratuais.

Dados da Solução de Consulta

• Tipo de norma: Solução de Consulta
• Número: 115 – Cosit
• Data de publicação: 31 de agosto de 2018
• Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal do Brasil

Contexto da Consulta

A consulta foi apresentada por uma pessoa jurídica que atua no ramo de aluguel de imóveis próprios e gestão de propriedade imobiliária. A empresa apura o IRPJ e a CSLL com base no Lucro Real e adota o regime de apuração não cumulativa para PIS/Pasep e Cofins.

Em seus contratos de locação, a empresa normalmente inclui cláusula que obriga o locatário a restituir o imóvel nas condições em que o recebeu, reparando eventuais danos. No entanto, em um caso específico, a consulente celebrou contrato com cláusula prevendo que o locatário deveria pagar, ao término da locação, determinado valor em dinheiro para que a própria locadora executasse os serviços necessários para restaurar o imóvel ao seu estado original.

A dúvida da empresa se referia ao tratamento tributário desses valores recebidos. Ela defendia que tais verbas não representariam riqueza nova, mas apenas recomposição patrimonial, e, portanto, não deveriam ser tributadas pelo IRPJ, CSLL, PIS e COFINS.

Fundamentação Legal e Análise da Receita Federal

A Solução de Consulta fundamenta-se nos seguintes dispositivos legais:

• Art. 43 do Código Tributário Nacional
• Art. 48 da Lei nº 4.506, de 1964
• Art. 12 do Decreto-Lei nº 1.598, de 1977
• Art. 2º da Lei nº 7.689, de 1988
• Art. 57 da Lei nº 8.981, de 1995
• Arts. 1º da Lei nº 10.637, de 2002 e da Lei nº 10.833, de 2003

A análise da Receita Federal sobre a tributação de valores recebidos para reparação de imóveis locados estabeleceu os seguintes pontos:

Quanto ao IRPJ e CSLL

A Receita Federal esclarece que o art. 43 do CTN define que o imposto de renda incide sobre a aquisição da disponibilidade econômica ou jurídica de renda e de proventos de qualquer natureza. A incidência independe da denominação da receita, inclusive quando designada como “indenização”.

De acordo com o art. 48 da Lei nº 4.506/1964, as despesas com reparos e conservação de bens são admitidas como custos ou despesas operacionais quando destinadas a manter os bens em condições eficientes de operação. Se desses reparos resultar aumento da vida útil do bem em período superior a um ano, as despesas deverão ser capitalizadas para servirem de base a depreciações futuras.

A Receita Federal conclui que, se os gastos realizados pelo proprietário reduzem seu patrimônio (como despesas ou depreciação), é lógico que os valores recebidos para custear tais gastos devem acrescer seu patrimônio como receita. O órgão apresenta três cenários possíveis:

1. Se o contribuinte não realizar as benfeitorias, manterá o valor recebido, aumentando seu caixa e evidenciando acréscimo patrimonial tributável;
2. Se realizar as benfeitorias por valor inferior ao recebido, terá uma sobra de caixa, também configurando acréscimo patrimonial tributável;
3. Se gastar mais do que recebeu, terá perda patrimonial, que poderá ser deduzida.

Portanto, para evidenciar o efetivo ganho ou perda, as verbas em questão devem ser consideradas receitas do contribuinte, assim como seu dispêndio poderá ser considerado custo ou despesa.

Quanto ao PIS/Pasep e Cofins

Para as contribuições ao PIS/Pasep e Cofins no regime não-cumulativo, a Receita Federal cita que, conforme as Leis nº 10.637/2002 e 10.833/2003, essas contribuições incidem sobre o total das receitas auferidas no mês pela pessoa jurídica, independentemente de sua denominação ou classificação contábil.

A análise aponta que os valores recebidos pela empresa configuram receita tributável, sujeitando-se à incidência dessas contribuições. A Receita Federal observa ainda que, como os gastos com manutenção/reparação do imóvel locado são suportados pela locadora, ela terá a possibilidade de apurar créditos da não cumulatividade das contribuições, conforme previsto na legislação.

Adicionalmente, o órgão esclarece que não há na legislação qualquer hipótese de exclusão da base de cálculo que dê suporte ao pleito da consulente. A Receita Federal destaca que a exclusão prevista para “recuperação de créditos baixados como perda” é situação diversa, pois naquele caso já houve registro prévio da receita, enquanto na situação analisada trata-se de receita nova.

Conclusão da Solução de Consulta

A Receita Federal concluiu que:

1. Devem ser computadas no Lucro Real (IRPJ) e no resultado do exercício (CSLL) as parcelas contratuais pagas pela locatária com a finalidade de permitir à locadora efetuar a manutenção/reparo do imóvel locado;
2. Tais parcelas sujeitam-se à incidência da Contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins no regime de apuração não cumulativa.

Impactos Práticos para Empresas do Setor Imobiliário

A Solução de Consulta nº 115/2018 traz importantes implicações para empresas que atuam com locação de imóveis:

1. Planejamento tributário: As empresas precisam considerar que os valores recebidos para reparação de imóveis serão tributados, o que pode impactar o planejamento tributário e as projeções financeiras;
2. Revisão de contratos: Pode ser necessário revisar as cláusulas contratuais relacionadas à manutenção e reparação de imóveis, considerando as implicações tributárias;
3. Registro contábil adequado: É essencial manter o registro contábil correto desses valores como receitas, bem como dos gastos correlatos como despesas ou custos capitalizáveis;
4. Aproveitamento de créditos: Para empresas no regime não-cumulativo do PIS/Pasep e da Cofins, é importante estruturar adequadamente os gastos com reparos para possibilitar o aproveitamento dos créditos correspondentes.

Outro aspecto relevante é que o entendimento da Receita Federal desvincula o tratamento tributário da denominação dada à verba no contrato. Mesmo que seja chamada de “indenização” ou “ressarcimento”, se a natureza da verba corresponder ao pagamento pela reparação do imóvel, haverá a incidência dos tributos mencionados.

Considerações Finais

A tributação de valores recebidos para reparação de imóveis locados evidencia a necessidade de uma análise cuidadosa da natureza das receitas auferidas pelas empresas do setor imobiliário. O entendimento da Receita Federal é claro no sentido de que tais verbas integram a base de cálculo do IRPJ, da CSLL, do PIS/Pasep e da Cofins.

É importante que as empresas do setor busquem orientação especializada para estruturar adequadamente seus contratos e procedimentos contábeis, de modo a cumprir as obrigações tributárias e, ao mesmo tempo, identificar oportunidades legítimas de planejamento tributário que possam minimizar impactos financeiros.

Recomenda-se ainda que as empresas mantenham um controle detalhado dos valores recebidos para reparação de imóveis e dos gastos efetivamente realizados, pois a legislação possibilita o reconhecimento dos custos ou despesas correspondentes, bem como a apuração de créditos das contribuições no regime não-cumulativo.

A Solução de Consulta nº 115 pode ser consultada na íntegra no site da Receita Federal.

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