A tributação de loteamento em parceria entre o proprietário de um terreno e a empresa que executa as obras de infraestrutura requer atenção especial quanto à determinação da base de cálculo do IRPJ e da CSLL. A Solução de Consulta SRRF06/Disit nº 6.018/2018 esclarece importantes aspectos sobre esse tipo de operação imobiliária.
Identificação da Norma
Tipo de norma: Solução de Consulta
Número/referência: SRRF06/Disit nº 6.018/2018
Data de publicação: 27 de setembro de 2018
Órgão emissor: Superintendência Regional da Receita Federal do Brasil da 6ª RF
Introdução
A Solução de Consulta SRRF06/Disit nº 6.018/2018 esclarece a forma de tributação aplicável às empresas que atuam no setor imobiliário, especificamente em operações de loteamento realizadas em terrenos de terceiros sob regime de parceria. A norma define como devem ser consideradas as receitas quando há repartição do resultado das vendas entre as partes, orientando contribuintes que optam pelo lucro presumido.
Contexto da Norma
A consulta foi motivada por uma empresa do setor imobiliário que tinha dúvidas sobre a determinação da base de cálculo do IRPJ e da CSLL em situações específicas envolvendo parcerias para execução de loteamentos em terrenos de terceiros. O contribuinte questionou especificamente sobre como seria a tributação de loteamento em parceria quando há associação de recursos entre os proprietários do terreno e a empresa executora do empreendimento.
A RFB fundamentou sua resposta no Parecer Normativo CST nº 15/1984 e nas Soluções de Consulta Cosit nº 39/2015 e nº 82/2016, que estabelecem diretrizes para a tributação desse tipo de operação. A análise abrange tanto os contratos de parceria quanto situações que se caracterizam como contratos de empreitada.
Principais Disposições
A Solução de Consulta estabelece duas situações distintas para a tributação de loteamento em parceria:
1. Contrato de Parceria com Participação nas Receitas
Quando existe um contrato de parceria com associação de recursos entre o proprietário do terreno (terra nua) e a empresa executora do loteamento, com participação proporcional na venda das unidades imobiliárias, a tributação segue estas regras:
- Cada parte deve tributar apenas a parcela da receita que lhe cabe contratualmente;
- A empresa executora não cobra do proprietário remuneração pelos serviços e obras realizados;
- A receita tributável de ambas as partes consiste na participação proporcional no preço de venda das unidades imobiliárias, segundo o percentual convencionado.
Neste modelo, configura-se uma associação de recursos e qualificações gerenciais para um objetivo comum: o loteamento de uma área para posterior alienação em unidades imobiliárias. Um parceiro contribui com a terra nua, e o outro executa as obras necessárias para o loteamento.
2. Contrato de Empreitada
Se a empresa executora do loteamento receber do proprietário da terra nua qualquer remuneração pelos serviços e obras realizados, caracteriza-se um contrato de empreitada. Nesse caso, a receita auferida não será tributada nos termos do Parecer Normativo CST nº 15/1984, seguindo as regras gerais de tributação aplicáveis aos contratos de prestação de serviços.
A Solução de Consulta também esclarece que o entendimento aplica-se tanto para IRPJ quanto para CSLL, com base na leitura dos arts. 26, I, e 215, § 1º, da Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017.
Impactos Práticos
A definição clara sobre como tratar a tributação de loteamento em parceria traz importantes consequências práticas para as empresas do setor imobiliário:
- Segurança jurídica: As empresas podem estruturar seus contratos de parceria com maior clareza quanto às consequências tributárias;
- Redução de riscos fiscais: A correta identificação da natureza da operação (parceria ou empreitada) evita questionamentos futuros por parte da fiscalização;
- Planejamento tributário: Permite que as empresas avaliem o impacto tributário das diferentes formas de estruturação dos empreendimentos;
- Contabilização adequada: Orienta sobre como registrar as operações na contabilidade, reconhecendo apenas as receitas que efetivamente pertencem a cada parte.
Para empresas que optam pelo lucro presumido, como no caso da consulente, a correta identificação da base de cálculo é fundamental, uma vez que o imposto incidirá sobre um percentual presumido dessa base.
Análise Comparativa
É importante destacar a diferença entre as duas modalidades de negócio abordadas na Solução de Consulta:
| Contrato de Parceria | Contrato de Empreitada |
|---|---|
| A empresa executora participa do resultado das vendas | A empresa executora recebe remuneração pelos serviços prestados |
| Há compartilhamento de riscos do empreendimento | O risco do empreendimento recai principalmente sobre o proprietário do terreno |
| Tributação apenas sobre a parcela da receita que cabe a cada parte | Tributação segue as regras gerais de prestação de serviços |
Historicamente, até 1999, as pessoas jurídicas dedicadas a empreendimentos de loteamento estavam obrigadas à apuração do IRPJ com base no lucro real. A partir de 1º de janeiro de 1999, com base na Lei nº 9.718/1998, tornou-se possível a opção pelo lucro presumido, mantendo-se o mesmo entendimento quanto ao rateio de receitas previsto no Parecer Normativo CST nº 15/1984.
Considerações Finais
A Solução de Consulta SRRF06/Disit nº 6.018/2018 traz importantes esclarecimentos sobre a tributação de loteamento em parceria, tendo efeito vinculante no âmbito da RFB, em relação à interpretação da matéria. Empresas que atuam no setor imobiliário, especialmente aquelas que realizam loteamentos em terrenos de terceiros, devem observar atentamente essas orientações para garantir o correto cumprimento das obrigações tributárias.
É fundamental analisar cuidadosamente os contratos firmados para identificar se a operação caracteriza-se como parceria ou empreitada, pois essa definição impacta diretamente a forma de tributação aplicável. Para empresas optantes pelo lucro presumido, a correta determinação da base de cálculo do IRPJ e da CSLL é essencial para evitar questionamentos por parte da fiscalização e garantir a segurança jurídica das operações.
Vale ressaltar que a Solução de Consulta não abordou a questão da permuta de imóveis, considerando ineficaz o questionamento sobre esse tema, por já estar disciplinado no Parecer Normativo Cosit nº 09/2014, publicado antes da apresentação da consulta.
Simplifique a Gestão Tributária em Loteamentos com Inteligência Artificial
A TAIS reduz em 73% o tempo gasto em análises de normas tributárias complexas, identificando instantaneamente o tratamento fiscal correto para suas operações de loteamento em parceria.
Leave a comment