A tributação de permuta imobiliária no lucro presumido é uma questão que frequentemente suscita dúvidas entre empresas do setor imobiliário. A Receita Federal do Brasil, por meio da Solução de Consulta nº 189 – Cosit, de 30 de outubro de 2018, trouxe importantes esclarecimentos sobre o tratamento tributário aplicável às operações de compra e venda de terreno com promessa de recebimento de unidades imobiliárias futuras.
Neste artigo, analisaremos detalhadamente como deve ser realizada a tributação de permuta imobiliária no lucro presumido, os percentuais aplicáveis para apuração dos tributos federais e o momento de reconhecimento da receita no regime de caixa.
- Tipo de norma: Solução de Consulta
- Número/referência: nº 189 – Cosit
- Data de publicação: 30 de outubro de 2018
- Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal do Brasil
Contexto da consulta sobre tributação de permuta imobiliária
A consulta foi formulada por uma empresa que atua no ramo de compra, venda e aluguel de imóveis próprios. A empresa, optante pelo lucro presumido e pelo regime de caixa, vendeu um terreno mediante escritura pública de compra e venda, tendo inicialmente acordado o pagamento por meio de nota promissória.
Posteriormente, realizou novação da dívida, estabelecendo que o pagamento seria feito por meio da entrega de unidades a serem construídas pelo comprador no próprio terreno. Adicionalmente, foi estabelecido contratualmente o pagamento de uma quantia mensal pela construtora em caso de mora na entrega das unidades.
A principal dúvida da consulente era sobre o tratamento tributário dessas operações para fins de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, especialmente quanto aos percentuais de presunção aplicáveis e ao momento do reconhecimento da receita no regime de caixa.
Equiparação à permuta nas operações imobiliárias
Um ponto fundamental esclarecido pela Solução de Consulta é que as operações de compra e venda de terreno seguidas de confissão de dívida e promessa de dação em pagamento de unidade imobiliária a construir são equiparadas à permuta. Essa equiparação é aplicável às pessoas jurídicas que:
- Apuram o imposto sobre a renda com base no lucro presumido;
- Têm como objeto social atividades imobiliárias como loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda ou venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda.
A interpretação da Receita Federal baseia-se no Parecer Normativo Cosit nº 9, de 2014, que já havia consolidado o entendimento de que a permuta se equipara à compra e venda para fins tributários, sendo o valor do imóvel recebido componente da receita bruta.
Composição da receita bruta na tributação de permuta imobiliária
De acordo com a Solução de Consulta, nas operações de tributação de permuta imobiliária no lucro presumido, constituem receita bruta:
- O valor do imóvel recebido em permuta (seja unidade pronta ou a construir);
- O montante recebido a título de torna (diferença de valores entre os bens permutados).
O valor a ser considerado para o imóvel recebido em permuta é aquele discriminado no instrumento representativo da operação (contrato de permuta ou escritura de compra e venda). Este entendimento é importante, pois afasta a necessidade de apuração do valor de mercado dos imóveis permutados para fins de determinação da receita tributável.
Momento de reconhecimento da receita no regime de caixa
Um aspecto crucial para empresas que adotam o regime de caixa na tributação de permuta imobiliária no lucro presumido é a definição do momento em que a receita deve ser reconhecida para fins tributários.
A Solução de Consulta esclarece que, no caso de empresas que apuram o lucro presumido segundo o regime de caixa, para que a aquisição das unidades imobiliárias reste configurada e, consequentemente, para que a receita bruta correspondente seja realizada, não é necessário que seja lavrada a escritura de dação em pagamento. Basta que a posse dessas unidades imobiliárias esteja amparada em contrato preexistente de promessa de dação em pagamento.
Este entendimento é relevante porque antecipa o momento de tributação para a data da efetiva posse do imóvel, independentemente da formalização definitiva da transferência de propriedade.
Tratamento tributário das multas por atraso na entrega dos imóveis
Outro ponto importante abordado na consulta refere-se ao tratamento tributário dos valores recebidos em razão da mora na entrega das unidades imobiliárias prometidas em permuta.
Apesar de o contrato ter denominado essa quantia como “aluguel”, a Receita Federal entendeu que ela possui natureza de multa contratual, uma vez que o terreno não mais integrava o patrimônio da consulente no momento da cobrança desses valores.
Para fins de tributação, a Receita Federal esclareceu que tais receitas de multa, desde que não sejam estranhas ao objeto social da empresa, devem ser consideradas como receita bruta e estão sujeitas aos seguintes tratamentos:
- Para o IRPJ: aplicação do percentual de presunção de 8%;
- Para a CSLL: aplicação do percentual de presunção de 12%;
- Para o PIS/PASEP: alíquota de 0,65% sobre a receita bruta;
- Para a COFINS: alíquota de 3% sobre a receita bruta.
É importante observar que este tratamento difere do aplicável às receitas financeiras apuradas por meio de índices ou coeficientes previstos em contrato, para as quais há dispositivo específico na legislação.
Percentuais aplicáveis na tributação de permuta imobiliária
A Solução de Consulta confirma que, para fins de apuração da base de cálculo do IRPJ e da CSLL pelo regime do lucro presumido, a receita bruta decorrente da tributação de permuta imobiliária no lucro presumido está sujeita aos percentuais de presunção de:
- 8% para o IRPJ: conforme disposto no art. 15 da Lei nº 9.249/1995 e art. 33, §1º, II, “c” da IN RFB nº 1.700/2017;
- 12% para a CSLL: conforme disposto no art. 20 da Lei nº 9.249/1995 e art. 34 da IN RFB nº 1.700/2017.
Quanto às contribuições para o PIS/PASEP e a COFINS, a receita bruta auferida nessas operações está sujeita ao regime cumulativo, com as seguintes alíquotas:
- 0,65% para o PIS/PASEP: conforme art. 8º, I, da Lei nº 9.715/1998;
- 3% para a COFINS: conforme art. 8º da Lei nº 9.718/1998.
Implicações práticas para as empresas do setor imobiliário
A Solução de Consulta nº 189/2018 traz importantes esclarecimentos para as empresas do setor imobiliário que realizam operações de permuta de terrenos por unidades a construir. As principais implicações práticas são:
- Segurança jurídica quanto ao tratamento tributário aplicável, especialmente quanto aos percentuais de presunção do lucro;
- Definição clara do momento de reconhecimento da receita no regime de caixa;
- Confirmação de que o valor a ser considerado como receita bruta é o valor discriminado no instrumento contratual;
- Orientação sobre o tratamento tributário das multas por atraso na entrega das unidades.
As empresas que realizam operações semelhantes devem adequar seus procedimentos contábeis e fiscais a esse entendimento, garantindo a correta tributação de permuta imobiliária no lucro presumido.
Considerações finais
A tributação de permuta imobiliária no lucro presumido é um tema complexo que exige atenção especial das empresas do setor imobiliário. A Solução de Consulta nº 189/2018 fornece um importante guia para a correta aplicação da legislação tributária nessas operações.
É fundamental que as empresas do setor conheçam essas regras e mantenham uma adequada documentação contratual que discrimine claramente os valores envolvidos na operação, facilitando a apuração dos tributos devidos e evitando questionamentos por parte do Fisco.
Além disso, é importante observar que o entendimento da Receita Federal tem se consolidado no sentido de equiparar as operações de permuta imobiliária à compra e venda para fins tributários, o que afasta interpretações que buscavam caracterizar essas operações como mera substituição de bens no patrimônio, sem geração de receita tributável.
As empresas que atuam no setor imobiliário devem, portanto, incorporar esse entendimento em seu planejamento tributário, garantindo o correto cumprimento das obrigações fiscais e evitando contingências futuras.
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