As despesas de escritura e registro podem integrar custo de aquisição de imóveis no IRPF, desde que o ônus tenha sido do adquirente e que esses gastos sejam comprovados com documentação adequada. Esta orientação está estabelecida na Solução de Consulta COSIT nº 216/2017, que reafirma os critérios para determinação do custo de aquisição de bens imóveis para fins de apuração do ganho de capital no Imposto de Renda da Pessoa Física.
Dados da norma:
- Tipo de norma: Solução de Consulta
- Número/referência: SC COSIT nº 216/2017
- Data de publicação: 07/04/2014
- Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação (COSIT)
Contexto da Consulta sobre Custo de Aquisição de Imóveis
A questão central abordada pela Receita Federal trata da possibilidade de inclusão das despesas com escritura pública e registro de imóveis no custo de aquisição de bens imóveis para fins de apuração do ganho de capital no Imposto de Renda. Esta definição é crucial, pois quanto maior o custo de aquisição reconhecido, menor será a base de cálculo do imposto devido no momento da venda do imóvel.
O contribuinte, ao realizar uma operação de compra de imóvel, muitas vezes se depara com diversas despesas além do valor pago diretamente ao vendedor. Entre estas despesas estão os gastos com cartório para lavrar a escritura pública e para registrar o imóvel no Registro de Imóveis competente. A dúvida recorrente é se tais valores podem ser considerados parte do custo de aquisição do imóvel.
A consulta se apoia no artigo 17 da Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, que estabelece as normas para apuração do ganho de capital na alienação de bens e direitos por pessoas físicas.
Critérios para Inclusão de Despesas no Custo de Aquisição
De acordo com a solução de consulta, os dispêndios que integram o custo de aquisição de bens imóveis estão discriminados no art. 17 da Instrução Normativa SRF nº 84/2001. Segundo este dispositivo, o custo de aquisição é composto pelos seguintes elementos:
- O valor efetivamente pago na aquisição do bem;
- Os gastos com a reforma, ampliação ou melhoria;
- As despesas relativas a impostos, taxas e honorários referentes à aquisição do bem, quando tais ônus tenham sido efetivamente suportados pelo adquirente.
A Receita Federal esclarece que as despesas realizadas com escritura pública e registro de imóvel podem ser incluídas no custo de aquisição, desde que sejam atendidas duas condições fundamentais:
- O ônus financeiro tenha sido efetivamente suportado pelo adquirente do imóvel;
- As despesas sejam devidamente comprovadas com documentação hábil e idônea.
Esta posição está alinhada com a Solução de Consulta nº 60 – COSIT, de 20 de fevereiro de 2014, à qual a presente consulta está vinculada, reforçando o entendimento consolidado da Receita Federal sobre o tema.
Documentação Comprobatória Necessária
Um aspecto crucial destacado na consulta é a necessidade de comprovação das despesas com documentação hábil e idônea. Isso significa que o contribuinte deve guardar:
- Recibos ou notas fiscais emitidos pelos cartórios de notas (tabelionato) referentes à escritura pública;
- Comprovantes de pagamento das taxas e emolumentos do Registro de Imóveis;
- Comprovantes de pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
- Recibos de honorários advocatícios relacionados diretamente à aquisição do imóvel, quando for o caso.
A despesas de escritura e registro podem integrar custo de aquisição de imóveis no IRPF apenas se o contribuinte mantiver essa documentação em seu poder pelo prazo decadencial previsto na legislação tributária, que atualmente é de cinco anos contados do fato gerador, ou seja, da venda do imóvel.
Impacto Prático na Apuração do Ganho de Capital
A inclusão das despesas com escritura e registro no custo de aquisição tem um impacto direto na redução do imposto a pagar no momento da venda do imóvel. Isso porque o ganho de capital tributável é calculado pela diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição atualizado.
Para exemplificar, consideremos um imóvel adquirido por R$ 500.000,00, com despesas de escritura e registro totalizando R$ 15.000,00. Se estas despesas puderem ser incluídas no custo de aquisição, o valor base será de R$ 515.000,00. Ao vender este imóvel por R$ 700.000,00, o ganho de capital seria:
- Sem inclusão das despesas: R$ 700.000,00 – R$ 500.000,00 = R$ 200.000,00
- Com inclusão das despesas: R$ 700.000,00 – R$ 515.000,00 = R$ 185.000,00
Considerando a alíquota de 15% do IR sobre ganho de capital, a economia tributária neste exemplo seria de R$ 2.250,00 (15% sobre R$ 15.000,00).
Atualização Monetária do Custo de Aquisição
É importante ressaltar que, embora as despesas de escritura e registro podem integrar custo de aquisição de imóveis no IRPF, a legislação não prevê a atualização monetária do custo de aquisição para imóveis adquiridos a partir de 1996. Para imóveis adquiridos até 31/12/1995, é permitida a aplicação dos fatores de atualização publicados pela Receita Federal até aquela data.
Para imóveis adquiridos após essa data, o valor nominal dos gastos realizados com a aquisição, incluindo as despesas com escritura e registro, será considerado sem qualquer correção monetária, o que torna ainda mais relevante a inclusão de todos os gastos elegíveis no custo de aquisição.
Considerações Finais
A Solução de Consulta COSIT nº 216/2017, ao reafirmar o entendimento da Receita Federal sobre a possibilidade de inclusão das despesas com escritura e registro no custo de aquisição de imóveis, traz maior segurança jurídica aos contribuintes que desejam reduzir legitimamente a carga tributária na venda de seus bens imóveis.
É fundamental, contudo, que o contribuinte mantenha adequada documentação comprobatória de todas as despesas que pretende incluir no custo de aquisição, bem como verifique se tais despesas foram efetivamente suportadas por ele e não pelo vendedor do imóvel.
Por fim, recomenda-se que o contribuinte faça um planejamento tributário adequado antes da venda de imóveis, considerando a inclusão de todas as despesas elegíveis no custo de aquisição, a fim de minimizar a tributação sobre o ganho de capital.
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