O pagamento unificado de tributos no PMCMV para construtoras que vendem imóveis prontos foi objeto de esclarecimento pela Receita Federal do Brasil (RFB) por meio da Solução de Consulta COSIT nº 61, de 28 de fevereiro de 2019. Esta orientação tributária traz importantes diretrizes para empresas do setor de construção civil que atuam no Programa Minha Casa Minha Vida.
Tipo de norma: Solução de Consulta
Número/referência: nº 61 – COSIT
Data de publicação: 28 de fevereiro de 2019
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal do Brasil
Contexto da Consulta
A consulta foi apresentada por uma empresa do ramo da construção civil que constrói, com recursos próprios, unidades habitacionais para vendê-las pelo Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) após a conclusão das obras e devida regularização imobiliária. O questionamento central da consulente referia-se à necessidade ou não de realizar a incorporação imobiliária e constituir patrimônio de afetação para se beneficiar do pagamento unificado de tributos previsto no artigo 2º, § 7º, da Lei nº 12.024, de 2009, incluído pela Lei nº 13.137, de 2015.
A dúvida surgiu porque, até 30 de dezembro de 2013, a consulente não se enquadrava no regime especial de tributação, pois não era contratada por empresa incorporadora e não realizava incorporação de seus empreendimentos, comercializando apenas imóveis prontos através do PMCMV.
Entendimento da Receita Federal sobre Incorporação Imobiliária
Para fundamentar sua decisão, a Receita Federal recorreu aos conceitos de incorporação imobiliária expressos no Parecer Normativo CST nº 77/1972 e no Parecer Normativo CST nº 66/1973. Segundo esses pareceres, a incorporação imobiliária caracteriza-se pelo:
- Comprometimento ou efetivação da venda de frações ideais de terreno
- Vinculação dessas frações a unidades autônomas a serem construídas ou em construção
- Obtenção de recursos para a realização ou conclusão da obra
Um ponto crucial destacado é que não há como cogitar-se de incorporação imobiliária quando a construção já estiver concluída. Conforme o Parecer Normativo CST nº 66/1973: “a alienação de coisa futura, ou sua promessa, é da essência da incorporação imobiliária”.
Diferença entre Regimes Tributários no PMCMV
A solução de consulta distingue dois regimes de pagamento unificado de tributos no PMCMV:
- Regime das incorporações (arts. 1º e 2º da Lei nº 10.931/2004): exige a realização de incorporação e constituição de patrimônio de afetação.
- Regime das construtoras (art. 2º da Lei nº 12.024/2009): prevê duas possibilidades:
- Empresa contratada como construtora para edificar unidades habitacionais de valor de até R$ 100.000,00
- Empresa que constrói unidades habitacionais de valor de até R$ 100.000,00 para vendê-las prontas
Conclusão da Solução de Consulta
Com base nesses fundamentos, a Receita Federal concluiu que, para o enquadramento no § 7º do art. 2º da Lei 12.024/2009, é dispensável realizar a incorporação imobiliária e constituir o patrimônio de afetação. Esta dispensa aplica-se exclusivamente às unidades imobiliárias destinadas à alienação diretamente pela construtora, integrantes de edificações construídas com recursos próprios e cujas obras já estejam concluídas.
A empresa deve, no entanto, atender aos requisitos próprios do Programa Minha Casa Minha Vida e aos requisitos da Instrução Normativa RFB nº 1.435, de 2013, Capítulo II, para fazer jus ao pagamento unificado de tributos com alíquota reduzida de 1% da receita mensal auferida pelo contrato de alienação.
Prazo de Vigência do Benefício
Um ponto importante destacado na Solução de Consulta é que o direito ao pagamento unificado de tributos no PMCMV aplicável à empresa que construa unidades habitacionais para vendê-las prontas, conforme previsto no art. 2º da Lei nº 12.024/2009, expirou em 31 de dezembro de 2018.
Isso significa que, apesar do esclarecimento trazido pela Solução de Consulta nº 61/2019, o benefício fiscal não está mais em vigor para novas operações realizadas a partir de 2019, a menos que tenha sido prorrogado por legislação posterior.
Impactos Práticos para as Construtoras
A orientação fornecida pela Solução de Consulta COSIT nº 61/2019 traz clareza para as construtoras que atuam no mercado de habitações populares, especificamente no PMCMV. Essa definição é relevante porque:
- Simplifica procedimentos administrativos ao dispensar a necessidade de incorporação imobiliária e constituição de patrimônio de afetação
- Reduz custos operacionais associados a esses procedimentos
- Esclarece um ponto que gerava dúvidas no setor da construção civil
- Confirma a possibilidade de aplicação da alíquota reduzida de 1% sobre a receita mensal auferida pelos contratos de alienação
É importante ressaltar que a dispensa da incorporação imobiliária e da constituição do patrimônio de afetação aplica-se exclusivamente para fins tributários, não alterando eventuais exigências de natureza civil ou administrativa relacionadas aos empreendimentos.
Para os empreendimentos iniciados até 31 de dezembro de 2018, que se enquadrem nos requisitos estabelecidos, o benefício fiscal permanece aplicável até a conclusão das vendas das unidades habitacionais, desde que respeitados todos os demais requisitos da legislação.
Construtoras que comercializam unidades habitacionais no âmbito do PMCMV devem, portanto, verificar cuidadosamente a data de início de seus empreendimentos para determinar a aplicabilidade do pagamento unificado de tributos com alíquota reduzida de 1%.
A Solução de Consulta COSIT nº 61/2019 pode ser acessada na íntegra no site da Receita Federal do Brasil.
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