A Tributação pelo Simples Nacional na compra e venda de imóveis próprios é um tema que gera dúvidas entre empresários do setor imobiliário. A Receita Federal do Brasil esclareceu essa questão através da Solução de Consulta COSIT nº 39/2017, definindo que essa atividade é tributada pelo Anexo I do Simples Nacional.
Detalhes da Solução de Consulta
A Coordenação-Geral de Tributação (COSIT) publicou em 16 de janeiro de 2017 a Solução de Consulta nº 39, em resposta a uma consulta formulada por empresa optante pelo Simples Nacional que atua exclusivamente com compra e venda de imóveis próprios (código CNAE 6810-2/01).
Enquadramento da Atividade
A consulente questionou em qual Anexo do Simples Nacional deveria tributar as receitas provenientes da compra e venda de imóveis próprios. A COSIT esclareceu que esta atividade não se encontra entre as vedadas ao Simples Nacional, desde que não envolva loteamento ou incorporação imobiliária.
De acordo com as Notas Explicativas do código CNAE 6810-2/01, a atividade compreende:
- Compra e venda de imóveis próprios, como edifícios residenciais (apartamentos e casas)
- Edifícios não-residenciais, inclusive salões de exposições, shopping centers, etc.
- Terrenos
- Compra e venda de imóveis e terrenos através de leasing
É importante ressaltar que esta atividade não inclui a incorporação de empreendimentos imobiliários (CNAE 4110-7/00) nem o loteamento de imóveis próprios (CNAE 6810-2/03), que são expressamente vedados pelo art. 17, inciso XV, da Lei Complementar nº 123/2006.
Imóvel como Mercadoria
Um dos pontos fundamentais da análise da COSIT foi o reconhecimento do imóvel como mercadoria. Tradicionalmente, o direito comercial brasileiro, baseado no Código Comercial de 1850, considerava como mercadorias apenas os bens móveis ou semoventes.
No entanto, a Receita Federal destacou que essa visão está ultrapassada, pois a economia evoluiu, assim como o direito. O órgão invocou jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que atualizou esse conceito, reconhecendo o imóvel como um bem suscetível de transação comercial, inserindo-o no conceito de mercadoria.
A COSIT citou diversos precedentes do STJ, incluindo os Embargos de Divergência no REsp 166.366/PE, que estabeleceu que “o imóvel é um bem suscetível de transação comercial, pelo que se insere no conceito de mercadoria”. Essa posição foi firmada também em outros julgados, como EREsp 161.999/PR e AR 2.248/RS.
Base Legal para o Enquadramento
Com base nesse entendimento de que o imóvel pode ser considerado mercadoria quando objeto da atividade econômica da empresa, a COSIT concluiu que a atividade de compra e venda de imóveis próprios (código CNAE 6810-2/01) deve ser tributada pelo Anexo I do Simples Nacional, conforme previsto no art. 18, § 4º, inciso I, da Lei Complementar nº 123/2006.
A fundamentação legal para essa conclusão encontra-se no dispositivo mencionado, que estabelece:
“Art. 18. O valor devido mensalmente pela microempresa ou empresa de pequeno porte, optante pelo Simples Nacional, será determinado mediante aplicação das alíquotas constantes das tabelas dos Anexos I a V desta Lei Complementar sobre a base de cálculo de que trata o § 3º deste artigo, observado o disposto no § 15 do art. 3º.
§ 4º O contribuinte deverá considerar, destacadamente, para fim de pagamento, as receitas decorrentes da:
I – revenda de mercadorias, que serão tributadas na forma do Anexo I desta Lei Complementar;”
Impactos Práticos para o Contribuinte
Esta orientação traz clareza para empresas que atuam no mercado imobiliário e são optantes pelo Simples Nacional. Ao definir que a Tributação pelo Simples Nacional na compra e venda de imóveis próprios se dá pelo Anexo I, a Receita Federal estabelece que:
- A empresa deverá calcular os tributos conforme as alíquotas do Anexo I, que inclui IRPJ, CSLL, COFINS, PIS/PASEP, CPP e ICMS;
- O faturamento da empresa será considerado como revenda de mercadorias para fins tributários;
- A empresa poderá permanecer no Simples Nacional, desde que cumpra os demais requisitos legais e não realize atividades vedadas como incorporação ou loteamento.
Vale ressaltar que eventuais dúvidas quanto ao percentual do ICMS devem ser encaminhadas ao Estado competente, conforme o art. 113, inciso I, da Resolução CGSN nº 94/2011.
Considerações Finais
A Solução de Consulta COSIT nº 39/2017 trouxe um importante esclarecimento sobre a Tributação pelo Simples Nacional na compra e venda de imóveis próprios, consolidando o entendimento de que essa atividade não é vedada ao regime simplificado e definindo com clareza o enquadramento tributário pelo Anexo I.
Para empresas do setor imobiliário que atuam exclusivamente com a compra e venda de imóveis próprios, esse posicionamento da Receita Federal proporciona segurança jurídica e possibilita o planejamento tributário adequado.
É fundamental, contudo, que as empresas estejam atentas para não confundir esta atividade com incorporação imobiliária ou loteamento, que são vedadas ao Simples Nacional. A correta classificação da atividade no CNAE e a observância dos limites de sua atuação são essenciais para evitar questionamentos fiscais.
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