A tributação de valores recebidos por concessão de direito de superfície foi esclarecida pela Receita Federal do Brasil através da Solução de Consulta COSIT nº 235, de 10 de dezembro de 2018. Esta orientação é fundamental para proprietários de imóveis que cedem o direito de construir ou plantar em seus terrenos, mediante remuneração.
Tipo de norma: Solução de Consulta
Número/referência: 235 – Cosit
Data de publicação: 10 de dezembro de 2018
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal
Introdução
A Solução de Consulta COSIT nº 235/2018 esclarece como devem ser tributados os valores recebidos por pessoas físicas decorrentes da concessão de direito real de superfície. A norma afeta diretamente proprietários de imóveis que concedem esse direito e produz efeitos imediatos sobre os rendimentos recebidos a partir dessa operação.
Contexto da Norma
A consulta foi formulada por um contribuinte pessoa física que recebeu valores pela concessão do direito de superfície de um imóvel de sua propriedade há mais de vinte anos. O questionamento central era se tais valores deveriam ser tributados como ganho de capital.
A concessão de direito de superfície está prevista no Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002), nos artigos 1.369 a 1.376, sendo caracterizada como um direito real pelo qual o proprietário de um imóvel concede a outrem o direito de construir ou plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
A operação pode ser gratuita ou onerosa. Quando onerosa, o superficiário (pessoa que recebe o direito) paga ao proprietário do terreno um valor, que pode ser à vista ou parcelado. É justamente sobre a tributação de valores recebidos por concessão de direito de superfície que a consulta foi formulada.
Principais Disposições
O ponto central da Solução de Consulta é a diferenciação entre alienação e concessão de direito. A RFB esclareceu que, na concessão do direito de superfície, não ocorre alienação do imóvel ou de parte dele, mas apenas a cessão temporária do direito de usar a superfície para construções ou plantações.
De acordo com o artigo 3º, § 2º, da Lei nº 7.713/1988, o ganho de capital é caracterizado pela diferença positiva entre o valor de transmissão do bem ou direito e o respectivo custo de aquisição, resultante de operações que importem alienação a qualquer título.
A Receita Federal fundamentou que, na concessão do direito de superfície, o proprietário mantém o domínio sobre o imóvel, apenas concedendo parcialmente seus direitos (uso da superfície) por tempo determinado. Como não há transferência da propriedade, que permanece no patrimônio do proprietário, não se configura alienação.
Consequentemente, a RFB concluiu que os valores recebidos pelo proprietário em razão da concessão de direito real de superfície não estão sujeitos às regras de tributação do ganho de capital, mas sim às regras aplicáveis aos rendimentos em geral.
Impactos Práticos
A principal consequência prática desta interpretação é que os valores recebidos pela concessão do direito de superfície devem ser tributados como rendimentos comuns, sujeitando-se à tabela progressiva do Imposto de Renda no mês do recebimento e no ajuste anual.
Para o contribuinte, isso significa que:
- Os valores recebidos devem ser declarados como rendimentos tributáveis no mês do recebimento
- Esses rendimentos se somam aos demais rendimentos tributáveis no ajuste anual
- Aplica-se a tabela progressiva mensal e anual do Imposto de Renda
- Não se aplicam as alíquotas específicas do ganho de capital, que variam de 15% a 22,5% conforme o valor
- Não se aplica a isenção para alienação de bens de pequeno valor
A tributação ocorre de forma semelhante aos aluguéis, sendo que os valores podem ser recebidos em dinheiro ou em bens, conforme estabelecido no contrato entre as partes.
Análise Comparativa
A RFB utilizou como referência o Parecer Normativo COSIT nº 4/1995, que trata do instituto do usufruto. Naquele parecer, já havia sido estabelecido que, na concessão do exercício do usufruto, não ocorre transmissão de direito, mas sim permissão para uso desse direito. Por essa razão, as importâncias recebidas pelo cedente são consideradas como aluguel ou arrendamento.
Fazendo um paralelo, a tributação de valores recebidos por concessão de direito de superfície segue lógica semelhante. Tanto no usufruto quanto na concessão de direito de superfície, não há alienação, mas cessão temporária de determinados direitos sobre o bem, permanecendo a propriedade com o cedente.
Diferentemente do ganho de capital, que incide apenas no momento da alienação e sobre a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição, a tributação como rendimento comum incide sobre o valor total recebido, sem deduções específicas relacionadas ao custo do bem.
Considerações Finais
A Solução de Consulta COSIT nº 235/2018 traz importante esclarecimento sobre a tributação de valores recebidos por concessão de direito de superfície, estabelecendo com clareza que tais valores não se sujeitam às regras do ganho de capital, mas sim às regras gerais de tributação de rendimentos.
Este entendimento está alinhado com a natureza jurídica do instituto do direito de superfície, que não implica transferência de propriedade, mas apenas cessão temporária de parte dos direitos inerentes à propriedade.
É importante que os contribuintes estejam atentos a esta orientação ao declararem os valores recebidos pela concessão de direito de superfície, evitando erros que possam resultar em autuações fiscais.
Para mais informações, recomenda-se consultar a íntegra da Solução de Consulta COSIT nº 235/2018 disponível no site da Receita Federal do Brasil.
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