A tributação na permuta de imóveis sem torna para empresas optantes pelo lucro presumido é tema de frequente debate entre profissionais do setor imobiliário. A Solução de Consulta SRRF05/Disit nº 5.017, de 17 de dezembro de 2018, trouxe importantes esclarecimentos sobre a incidência tributária nestas operações, vinculando-se ao entendimento já consolidado na Solução de Consulta COSIT nº 77/2015 e no Parecer Normativo nº 9/2014.
O que é a permuta imobiliária sem torna?
Antes de abordarmos a tributação na permuta de imóveis sem torna, é importante compreender este tipo de operação. A permuta sem torna ocorre quando duas partes trocam imóveis de valores equivalentes, sem complementação monetária. Por exemplo, uma incorporadora pode trocar um apartamento pronto por um terreno de igual valor com uma pessoa física, visando futuro empreendimento.
Muitos contribuintes entendem erroneamente que, por não haver movimentação financeira direta ou acréscimo patrimonial aparente, não haveria tributação nestas operações. A Receita Federal, contudo, possui entendimento diferente para empresas do lucro presumido.
Entendimento da Receita Federal sobre a tributação
De acordo com a Solução de Consulta analisada, nas operações de permuta de imóveis sem torna, realizadas por pessoa jurídica dedicada à atividade imobiliária e optante pelo lucro presumido, haverá incidência do IRPJ e da CSLL. A base de cálculo destes tributos será determinada conforme o art. 25 da Lei nº 9.430/1996.
O valor a ser considerado como receita bruta será o valor do imóvel recebido na permuta, conforme discriminado no instrumento que formaliza a operação. Este valor comporá a base de cálculo sobre a qual incidirão os percentuais de presunção de lucro para fins de IRPJ (8% para atividades imobiliárias) e CSLL (12% para atividades imobiliárias).
Fundamentação legal da tributação nas permutas
A fundamentação para a tributação na permuta de imóveis sem torna baseia-se em alguns pilares legais importantes:
- O art. 533 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) estabelece que se aplicam à troca (permuta) as mesmas disposições referentes à compra e venda
- Conforme o Decreto nº 9.580/2018, a receita bruta compreende o produto da venda de bens nas operações de conta própria
- O Parecer Normativo COSIT nº 9/2014 consolidou o entendimento de que o valor do imóvel recebido em permuta compõe a receita bruta da pessoa jurídica
A Receita Federal esclarece que as regras da IN SRF nº 107/1988, que poderiam indicar a não tributação nas permutas sem torna, aplicam-se exclusivamente às empresas tributadas pelo lucro real, não sendo aplicáveis ao lucro presumido.
Diferenças de tratamento tributário: lucro real x lucro presumido
Uma questão essencial para entender a tributação na permuta de imóveis sem torna é a diferença fundamental entre os regimes de tributação:
- No lucro real: a permuta sem torna não gera resultado tributável porque o valor contábil do imóvel que entra é igual ao valor do imóvel que sai, anulando-se nos lançamentos contábeis
- No lucro presumido: o custo do imóvel entregue na permuta não afeta a base de cálculo, pois o lucro é determinado pela aplicação de percentuais fixos sobre a receita bruta, independentemente dos custos efetivos
Essa diferença explica por que, mesmo sem haver ganho financeiro aparente, a operação de permuta de imóveis sem torna é tributada no lucro presumido. A empresa que opta por este regime escolhe apurar o lucro para fins tributários de forma presumida, não cabendo apurar o lucro de forma direta (real) apenas para determinados tipos de operação.
Momento da tributação: competência ou caixa?
Outro aspecto relevante da tributação na permuta de imóveis sem torna é o momento em que deve ocorrer a tributação. Segundo o entendimento da Receita Federal, as empresas optantes pelo lucro presumido podem escolher entre:
- Regime de competência: tributa-se no período de apuração da celebração da permuta
- Regime de caixa: tributa-se no período de apuração do recebimento do imóvel dado em permuta, observada a escrituração do livro Caixa, conforme a IN SRF nº 104/1988
Esta flexibilidade permite um planejamento tributário adequado, desde que observadas as regras específicas de cada regime.
Exemplo prático de tributação na permuta
Para ilustrar como funciona a tributação na permuta de imóveis sem torna, vamos considerar uma incorporadora optante pelo lucro presumido que permuta um apartamento avaliado em R$ 500.000,00 por um terreno do mesmo valor com uma pessoa física:
- Valor a ser reconhecido como receita bruta: R$ 500.000,00
- Base de cálculo do IRPJ (8%): R$ 40.000,00
- IRPJ devido (15%): R$ 6.000,00
- Adicional de IRPJ (10% sobre o que exceder R$ 20.000,00 por mês): R$ 2.000,00
- Base de cálculo da CSLL (12%): R$ 60.000,00
- CSLL devida (9%): R$ 5.400,00
Como se observa, mesmo sem entrada de recursos financeiros, a operação gera uma carga tributária significativa.
E quanto ao PIS e COFINS?
Embora a Solução de Consulta tenha declarado ineficaz o questionamento sobre PIS e COFINS por falta de indicação dos dispositivos legais específicos, o Parecer Normativo nº 9/2014 menciona que o valor do imóvel recebido em permuta também compõe a base de cálculo dessas contribuições no regime cumulativo (aplicável às empresas do lucro presumido).
Assim, na tributação na permuta de imóveis sem torna, as alíquotas de 0,65% para PIS e 3% para COFINS incidiriam sobre o valor do imóvel recebido, conforme discriminado no instrumento da operação.
Planejamento tributário nas operações de permuta
Diante da significativa carga tributária incidente na permuta de imóveis sem torna para empresas do lucro presumido, torna-se essencial um adequado planejamento tributário, que pode incluir:
- Avaliar a possibilidade de opção pelo lucro real, especialmente para operações de grande vulto
- Estruturar adequadamente os contratos de permuta, com correta valoração dos bens
- Verificar a viabilidade de realizar a operação por meio de outras estruturas societárias
- Considerar o momento mais adequado para a realização da permuta, de acordo com o fluxo de caixa e resultados da empresa
É importante ressaltar que o planejamento tributário deve sempre respeitar os limites legais, evitando-se práticas que possam ser caracterizadas como evasão fiscal.
Conclusão
A tributação na permuta de imóveis sem torna para empresas optantes pelo lucro presumido é uma realidade confirmada pela Receita Federal através da Solução de Consulta SRRF05/Disit nº 5.017/2018 e do Parecer Normativo COSIT nº 9/2014. O entendimento consolidado é que o valor do imóvel recebido em permuta compõe a receita bruta da pessoa jurídica, servindo de base para a aplicação dos percentuais de presunção e cálculo dos tributos devidos.
Esta interpretação decorre da própria natureza do regime do lucro presumido, que determina a tributação com base na receita bruta, independentemente dos custos efetivos da operação. Empresas do setor imobiliário devem estar atentas a estas regras ao realizarem operações de permuta, considerando os impactos tributários em seu planejamento financeiro e na viabilidade dos negócios.
Para consulta detalhada sobre o tema, recomenda-se acessar a Solução de Consulta nº 5.017/2018 no site da Receita Federal.
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