Tributação de imóveis recebidos em dação de pagamento no Regime Especial de Tributação

A Tributação de imóveis recebidos em dação de pagamento no Regime Especial de Tributação é um tema fundamental para incorporadoras imobiliárias que optam pelo RET (Regime Especial de Tributação). A Receita Federal do Brasil, por meio da Solução de Consulta nº 411 de 5 de setembro de 2017, esclareceu importantes aspectos sobre como tratar estas operações do ponto de vista tributário.

Detalhes da Solução de Consulta

• Tipo de norma: Solução de Consulta
• Número: 411 – Cosit
• Data de publicação: 5 de setembro de 2017
• Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação da Receita Federal

Contexto da consulta

A consulta foi formulada por uma incorporadora optante pelo lucro presumido que submeteu uma incorporação imobiliária ao regime de afetação e optou pelo Regime Especial de Tributação (RET) previsto na Lei nº 10.931, de 2004. A empresa relatou que frequentemente recebe, como parte do pagamento pelas unidades imobiliárias vendidas, outros bens imóveis de menor valor (dação em pagamento).

O questionamento central da consulta refere-se ao tratamento tributário que deve ser dado à receita proveniente da posterior venda do imóvel recebido em dação de pagamento. A dúvida estava em determinar se essa receita deveria ser tributada dentro do RET, por estar relacionada à incorporação afetada, ou se deveria ser tributada pelo regime do lucro presumido, regime normal de tributação da empresa.

Base legal analisada

A análise da Receita Federal baseou-se principalmente nos seguintes dispositivos:

• Lei nº 10.931, de 2004, especialmente o art. 1º e art. 4º, caput e § 1º
• Parecer Normativo Cosit nº 9, de 4 de setembro de 2014

Tratamento tributário definido pela Receita Federal

A Solução de Consulta estabeleceu duas situações distintas que merecem tratamentos tributários diferenciados:

1. Imóvel recebido em dação de pagamento

A Receita Federal esclareceu que o valor do bem imóvel recebido como dação em pagamento na venda de unidades imobiliárias deve ser incluído na base de cálculo do RET. Isto ocorre porque esse valor constitui parte da receita auferida pela incorporadora na venda das unidades imobiliárias que compõem a incorporação.

Este entendimento está alinhado com o Parecer Normativo Cosit nº 9/2014, que estabelece que o valor do imóvel recebido em permuta (situação análoga à dação em pagamento) compõe a receita bruta da pessoa jurídica que explora atividades imobiliárias.

2. Posterior venda do imóvel recebido

Por outro lado, a receita obtida com a posterior venda do bem imóvel recebido em dação deve ser tributada de acordo com o regime normal de tributação da incorporadora – no caso específico da consulente, pelo lucro presumido.

O entendimento da Receita Federal é que esta segunda operação não guarda relação com a venda das unidades imobiliárias componentes da incorporação, sendo um evento subsequente e independente da primeira operação.

Análise das operações e sua natureza jurídica

A Receita Federal fez uma clara distinção entre as duas operações:

Primeira operação: Venda da unidade imobiliária que compõe a incorporação, cuja contrapartida é parte em dinheiro e parte na forma de outro bem imóvel. Esta operação está integralmente abrangida pelo RET.

Segunda operação: Posterior venda do imóvel recebido em dação de pagamento. Esta é considerada uma operação distinta que não tem relação com a venda de unidades imobiliárias da incorporação, devendo receber o tratamento tributário ordinário (no caso, tributação pelo lucro presumido).

De acordo com a Solução de Consulta nº 411, verifica-se que existem duas operações de compra e venda distintas, sendo que apenas a primeira diz respeito à venda de unidade imobiliária componente da incorporação abarcada pelo RET.

Impactos práticos para incorporadoras

Este entendimento tem importantes implicações práticas para as incorporadoras que optam pelo RET:

1. Tributação no momento do recebimento: O valor do imóvel recebido em dação de pagamento deve ser reconhecido como receita e tributado à alíquota de 4% conforme o RET;
2. Tributação na revenda: A receita da posterior venda do imóvel recebido será tributada pelo regime normal da empresa (lucro real, presumido ou arbitrado);
3. Controles segregados: A incorporadora precisa manter controles contábeis e fiscais adequados para diferenciar os valores recebidos em dação de pagamento (sujeitos ao RET) dos valores obtidos com a posterior venda desses mesmos imóveis (sujeitos ao regime normal).

Segregação patrimonial e regimes tributários

Vale ressaltar que, apesar do patrimônio de afetação não se comunicar com os demais bens da empresa (respondendo apenas pelas obrigações da respectiva incorporação), essa segregação patrimonial não implica necessariamente numa segregação de regimes tributários para todas as operações realizadas com os bens recebidos em pagamento.

A Tributação de imóveis recebidos em dação de pagamento no Regime Especial de Tributação demonstra a complexidade do sistema tributário aplicável às incorporações imobiliárias, exigindo atenção especial das empresas para o correto enquadramento de cada operação.

Ponto importante sobre questões não tributárias

É relevante observar que a Receita Federal declarou ineficaz a segunda pergunta da consulente, que questionava sobre a possibilidade de distribuição aos sócios dos valores obtidos com a venda dos imóveis recebidos em dação antes da conclusão da obra. A ineficácia foi declarada por tratar-se de matéria estranha à legislação tributária e aduaneira, relacionada a aspectos societários e não tributários.

Isto reforça o entendimento de que processos de consulta à Receita Federal devem limitar-se a questões de interpretação da legislação tributária, não sendo o meio adequado para esclarecimentos sobre outros aspectos jurídicos.

Conclusão

A correta aplicação da Tributação de imóveis recebidos em dação de pagamento no Regime Especial de Tributação requer a identificação precisa da natureza de cada operação. Incorporadoras que optaram pelo RET devem ter especial atenção ao tratamento tributário das operações que envolvam o recebimento de imóveis como forma de pagamento, observando que:

• O valor do imóvel recebido em dação deve ser tributado pelo RET (4%);
• A receita da posterior venda desse imóvel deve seguir o regime tributário normal da incorporadora.

Este entendimento da Receita Federal traz segurança jurídica para as incorporadoras que utilizam essa modalidade de negócio, permitindo o adequado planejamento tributário e evitando questionamentos fiscais futuros.

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