A tributação sobre valores para manutenção e reparo de imóveis locados foi esclarecida pela Receita Federal do Brasil através da Solução de Consulta COSIT nº 115/2018. A decisão é fundamental para proprietários de imóveis e empresas que atuam com locação e precisam entender o tratamento fiscal correto para valores recebidos com finalidade de restauração de bens imóveis.
A análise ocorreu após consulta de uma pessoa jurídica que tem como atividade, entre outras, o aluguel de imóveis próprios e gestão de propriedade imobiliária, questionando o tratamento tributário de valores recebidos dos locatários para reparação de danos causados aos imóveis durante a locação.
Entendendo o caso analisado pela Receita Federal
A situação específica envolvia uma empresa que apura o IRPJ e a CSLL com base no Lucro Real e adota o regime não cumulativo para PIS/PASEP e COFINS. Em seus contratos de locação, a empresa incluía cláusula obrigando o locatário a restituir o imóvel nas condições em que o recebeu.
No caso consultado, foi estabelecido em contrato que o locatário pagaria um montante específico ao término da relação locatícia, ficando a cargo da locadora executar os serviços necessários para devolver o imóvel ao seu estado inicial. A empresa questionou se esses valores estariam sujeitos à tributação, argumentando que não representavam riqueza nova, mas apenas reparação patrimonial.
A consultante defendia que tais valores não deveriam compor a base de cálculo do IRPJ, CSLL, PIS/PASEP e COFINS, por não representarem acréscimo patrimonial ou receita, mas apenas indenização por danos emergentes.
Análise e fundamentação da Receita Federal
Na Solução de Consulta COSIT nº 115/2018, a Receita Federal analisou a questão sob a perspectiva da legislação tributária aplicável a cada um dos tributos mencionados:
Quanto ao IRPJ
Com base no art. 43 do Código Tributário Nacional, a Receita destacou que o fato gerador do IRPJ é a aquisição de disponibilidade econômica ou jurídica de renda (produto do capital ou trabalho) ou proventos de qualquer natureza (acréscimos patrimoniais). A incidência do imposto independe da denominação da receita, inclusive aquelas designadas como “indenizações”.
A fiscalização também fundamentou sua decisão no art. 48 da Lei nº 4.506/1964, que trata das despesas com reparos e conservação de bens. Se os gastos com reparos reduzem o patrimônio (seja como despesa direta ou como depreciação), é lógico que o recebimento de valores para custear tais gastos representa acréscimo patrimonial tributável.
A Receita Federal concluiu que os valores recebidos para custear reparos em imóveis configuram receitas sujeitas à tributação sobre valores para manutenção e reparo de imóveis locados, enquadrando-se no conceito de renda previsto no art. 12 do Decreto-Lei nº 1.598/1977.
Quanto à CSLL
Com base no art. 2º da Lei nº 7.689/1988 e no art. 57 da Lei nº 8.981/1995, a Receita esclareceu que os mesmos fundamentos aplicados ao IRPJ são válidos para a CSLL, uma vez que sua base de cálculo é o resultado do exercício antes da provisão para o imposto de renda.
Quanto ao PIS/PASEP e COFINS
Para as contribuições no regime não cumulativo, a Receita Federal fundamentou-se nos arts. 1º das Leis nº 10.637/2002 e 10.833/2003. Segundo essas normas, as contribuições incidem sobre o total das receitas auferidas pela pessoa jurídica, independentemente de sua denominação ou classificação contábil.
Foi esclarecido que a legislação não prevê qualquer hipótese de exclusão da base de cálculo para valores referentes à reparação patrimonial decorrente de desgaste de objeto contratual. Além disso, a Receita destacou que, sendo os gastos com a manutenção/reparação suportados pela locadora, ela terá a possibilidade de apurar créditos da não cumulatividade das contribuições previstos na legislação.
Conclusão da Solução de Consulta
Em sua conclusão, a Solução de Consulta COSIT nº 115/2018 estabeleceu que:
- Devem ser computadas no Lucro Real (IRPJ) e no resultado do exercício (CSLL) apurados por pessoa jurídica locadora de imóvel as parcelas contratuais pagas pela locatária com a finalidade de permitir à locadora efetuar a manutenção/reparo do imóvel locado;
- As parcelas acima referidas sujeitam-se à incidência da Contribuição para o PIS/PASEP e da COFINS no regime de apuração não cumulativa.
Impactos práticos da decisão para locadores de imóveis
Esta decisão tem impactos significativos para empresas que atuam no mercado imobiliário e precisam incluir em seus contratos de locação cláusulas relativas à reparação de danos. Entre as principais consequências práticas, destacam-se:
- Necessidade de oferecimento à tributação dos valores recebidos para reparação de imóveis, mesmo quando denominados como “indenização”;
- Possibilidade de apuração de créditos de PIS/PASEP e COFINS sobre os gastos efetivamente realizados com a manutenção/reparação;
- Importância de adequado planejamento tributário e contratual para lidar com esses valores;
- Necessidade de controles contábeis específicos para demonstrar a correlação entre os valores recebidos e os gastos realizados.
Diferença entre indenização e receita tributável
Um ponto importante esclarecido pela Solução de Consulta refere-se à diferença entre indenizações que não são tributáveis e valores que, mesmo denominados “indenizatórios”, configuram receitas tributáveis. A Receita Federal destacou que a não incidência tributária sobre recuperação de créditos baixados como perda (prevista na legislação do PIS/PASEP e COFINS) ocorre porque, nesses casos, já houve registro prévio da receita correspondente.
No caso dos valores para reparação de imóveis, trata-se de receita nova, não vinculada a qualquer crédito previamente existente, portanto, sujeita à tributação sobre valores para manutenção e reparo de imóveis locados.
Recomendações para proprietários e empresas locadoras
Diante desta orientação da Receita Federal, recomenda-se aos proprietários e empresas que atuam com locação de imóveis:
- Revisar os contratos de locação, especialmente as cláusulas relacionadas à conservação e devolução dos imóveis;
- Avaliar a estrutura das cláusulas indenizatórias e seus impactos tributários;
- Implementar controles específicos para o registro das receitas relativas à reparação de danos;
- Manter documentação que comprove os gastos efetivamente realizados com a manutenção/reparação, para fins de apuração de créditos de PIS/PASEP e COFINS;
- Considerar as consequências tributárias na precificação dos contratos de locação.
A tributação sobre valores para manutenção e reparo de imóveis locados representa uma questão importante para o planejamento tributário das empresas do setor imobiliário e requer atenção especial por parte dos profissionais de contabilidade e direito tributário que atuam nessa área.
É fundamental ter em mente que, para a Receita Federal, a substância econômica da operação prevalece sobre sua denominação. Assim, valores recebidos que efetivamente representem contrapartida pela reparação de danos em imóveis locados constituem receitas tributáveis, independentemente de serem chamados de “indenização”.
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