A tributação de juros e multas de mora na atividade imobiliária pelo Lucro Presumido é um tema relevante para construtoras, incorporadoras e empresas do setor imobiliário. A Receita Federal do Brasil, por meio da Solução de Consulta Cosit nº 41, de 17 de janeiro de 2017, esclareceu importantes aspectos sobre o tratamento tributário dessas receitas financeiras.
Dados da Solução de Consulta
- Tipo de norma: Solução de Consulta Cosit
- Número: 41/2017
- Data de publicação: 17/01/2017
- Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação (Cosit)
Contexto e Finalidade da Solução de Consulta
A consulta foi formulada por uma pessoa jurídica atuante no ramo de construção e incorporação imobiliária que buscava esclarecimentos sobre o tratamento tributário aplicável aos juros, multas e correções monetárias recebidos em razão do atraso no pagamento de prestações de unidades imobiliárias vendidas a prazo.
O questionamento central era se essas receitas financeiras deveriam ser tratadas como receita bruta operacional da atividade imobiliária (sujeitas aos percentuais de presunção de 8% para IRPJ e 12% para CSLL) ou como receitas financeiras (integrando a base de cálculo diretamente, sem aplicação dos percentuais de presunção).
Principais Disposições da Solução de Consulta
Quanto ao IRPJ no Lucro Presumido
A Receita Federal esclareceu que, para fins de apuração da base de cálculo do IRPJ pelo regime do lucro presumido, será aplicado o percentual de 8% (oito por cento) às receitas de juros e multa de mora decorrentes de atraso no pagamento de prestações relativas à comercialização de imóveis.
Esta regra se aplica às pessoas jurídicas que exploram atividades imobiliárias referentes a:
- Loteamento de terrenos
- Incorporação imobiliária
- Construção de prédios destinados à venda
- Venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda
É importante destacar que os acréscimos devem ser apurados por meio de índices ou coeficientes previstos em contrato para que recebam esse tratamento tributário.
Quanto à CSLL no Lucro Presumido
Da mesma forma, para fins de apuração da base de cálculo da CSLL pelo resultado presumido, será aplicado o percentual de 12% (doze por cento) às mesmas receitas de juros e multa de mora.
Novamente, o requisito fundamental é que esses acréscimos sejam apurados por meio de índices ou coeficientes previstos em contrato para que recebam o tratamento tributário de receita da atividade imobiliária.
Quanto à Contribuição para o PIS/Pasep e à Cofins no Regime Cumulativo
A Solução de Consulta também esclareceu que, para fins de apuração da Contribuição para o PIS/Pasep e da Cofins no regime cumulativo, os valores relativos aos juros de mora, multa de mora e às variações monetárias integram a receita bruta da venda de unidades imobiliárias a prazo.
Mais uma vez, é necessário que esses valores sejam calculados com base em índices ou coeficientes aplicáveis por disposição legal ou contratual.
Fundamentação Legal da Decisão
A decisão da Receita Federal baseou-se especialmente nos seguintes dispositivos legais:
Para o IRPJ e CSLL:
O art. 30 da Lei nº 8.981, de 1995, estabelece que as pessoas jurídicas que exploram atividades imobiliárias devem considerar como receita bruta o montante efetivamente recebido relativo às unidades imobiliárias vendidas:
“Art. 30. As pessoas jurídicas que explorem atividades imobiliárias relativa a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, deverão considerar como receita bruta o montante efetivamente recebido, relativo às unidades imobiliárias vendidas.”
Já os §§ 4º do art. 15 e 2º do art. 20 da Lei nº 9.249, de 1995, dispõem que os percentuais de presunção também serão aplicados sobre a receita financeira da pessoa jurídica que explore atividades imobiliárias:
“Art. 15 […] § 4º O percentual de que trata este artigo também será aplicado sobre a receita financeira da pessoa jurídica que explore atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para a revenda, quando decorrente da comercialização de imóveis e for apurada por meio de índices ou coeficientes previstos em contrato.”
“Art. 20 […] § 2º O percentual de que trata o caput deste artigo também será aplicado sobre a receita financeira de que trata o § 4º do art. 15 desta Lei.”
Para o PIS/Pasep e Cofins:
A decisão se fundamenta na Lei 9.718/1998, arts. 2º e 3º, no Decreto-lei nº 1.598, de 1977, art. 12, e na Instrução Normativa SRF nº 247, de 2002, art. 16, que estabelecem que o faturamento compreende a receita bruta e que os juros, multas e variações monetárias, calculados com base em índices ou coeficientes previstos em contrato, integram o valor efetivamente recebido pela venda de unidades imobiliárias.
O art. 16 da IN SRF nº 247/2002 é especialmente relevante ao dispor que:
“Art. 16. […] Parágrafo único. […] II – alcança também o valor dos juros e das variações monetárias, em função da taxa de câmbio ou de índice ou coeficiente aplicáveis por disposição legal ou contratual, que venham a integrar os valores efetivamente recebidos pela venda de unidades imobiliárias.”
A Distinção das Verbas em Questão
É importante diferenciar as verbas tratadas pela consulta:
- Juros de mora e multa de mora: são encargos pelo atraso no pagamento das parcelas;
- Atualizações monetárias: são valores calculados com base em índices financeiros (como INCC, IGP-M ou TR), geralmente previstos em contrato para o pagamento parcelado de unidades imobiliárias, independentemente de haver atraso no pagamento.
Todas essas verbas, desde que previstas contratualmente, recebem o mesmo tratamento tributário da receita bruta da atividade imobiliária.
Vinculação à Solução de Consulta Cosit nº 151/2014
A Solução de Consulta nº 41/2017 está vinculada parcialmente à Solução de Consulta Cosit nº 151/2014, que já havia estabelecido que “a natureza da receita auferida na venda de unidade imobiliária, seja receita financeira ou não, é irrelevante para a aplicação do percentual de presunção do lucro presumido, nos casos de atividades imobiliárias”.
Impactos Práticos para as Empresas do Setor Imobiliário
Este entendimento da Receita Federal traz clareza para o tratamento tributário dessas receitas financeiras, que são comuns no setor imobiliário devido às características do negócio, que frequentemente envolve pagamentos parcelados e a longo prazo.
Na prática, as empresas do setor que apuram seus tributos pelo Lucro Presumido devem:
- Incluir os juros, multas de mora e variações monetárias na receita bruta da atividade;
- Aplicar os percentuais de presunção de 8% para IRPJ e 12% para CSLL sobre esses valores;
- Incluir esses valores na base de cálculo do PIS/Pasep e da Cofins no regime cumulativo.
Esse tratamento é mais vantajoso para os contribuintes em comparação com o tratamento dado às receitas financeiras em geral (que entrariam diretamente na base de cálculo do IRPJ e da CSLL, sem aplicação dos percentuais de presunção).
Requisito Fundamental: Previsão Contratual
Um ponto crucial a ser observado é que esse tratamento tributário diferenciado só se aplica quando os juros, multas e atualizações monetárias forem apurados por meio de índices ou coeficientes expressamente previstos em contrato.
Portanto, as empresas do setor devem assegurar-se de que seus contratos de venda de imóveis a prazo estabeleçam claramente os índices e coeficientes para cálculo dessas verbas.
Indissociabilidade das Receitas
A Solução de Consulta reconhece que essas receitas financeiras, quando apuradas por meio de índices ou coeficientes previstos no próprio contrato de venda, se tornam parte integrante da própria receita de venda das unidades imobiliárias, sendo indissociáveis desta.
Não se tratam, portanto, de receitas estranhas às operações da pessoa jurídica, mas sim de receitas que decorrem diretamente do exercício das atividades empresariais.
Considerações Finais
A tributação de juros e multas de mora na atividade imobiliária pelo Lucro Presumido segue um regime especial que reflete as particularidades desse setor econômico. A Solução de Consulta Cosit nº 41/2017 trouxe importante consolidação do entendimento da Receita Federal sobre o tema, proporcionando maior segurança jurídica para as empresas.
As construtoras e incorporadoras devem estar atentas a essa orientação ao elaborarem seus contratos de venda a prazo e ao calcularem seus tributos, assegurando-se de que os índices e coeficientes para cálculo de juros, multas e atualizações monetárias estejam expressamente previstos nos instrumentos contratuais.
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