A tributação de permuta imobiliária no Lucro Presumido é tema que frequentemente gera dúvidas entre empresas do setor imobiliário. A Receita Federal do Brasil, por meio da Solução de Consulta nº 189 – Cosit, de 30 de outubro de 2018, esclareceu importantes aspectos sobre o tratamento tributário dessas operações, especialmente quanto ao reconhecimento da receita no regime de caixa e à tributação de valores recebidos por mora na entrega de imóveis.
Tipo de norma: Solução de Consulta
Número/referência: Solução de Consulta nº 189 – Cosit
Data de publicação: 30 de outubro de 2018
Órgão emissor: Coordenação-Geral de Tributação (Cosit)
Contexto da Consulta Fiscal
A consulta foi formulada por pessoa jurídica que atua no ramo imobiliário, optante pelo regime de tributação do Lucro Presumido, que havia vendido um terreno mediante escritura pública de compra e venda. Inicialmente, o pagamento seria efetuado através de nota promissória, mas posteriormente houve novação da dívida, estabelecendo-se que o pagamento seria realizado por meio da entrega de unidades imobiliárias a serem construídas no terreno vendido.
No contrato, foi estabelecida cláusula prevendo pagamento mensal caso houvesse mora na entrega das unidades construídas. Como a construtora estava em atraso, a consulente vinha recebendo mensalmente esse valor, que no contrato era denominado “aluguel”. A dúvida central referia-se ao tratamento tributário dessas operações, tanto da permuta em si quanto dos valores recebidos pela mora.
Equiparação à Permuta e Composição da Receita Bruta
A Solução de Consulta esclareceu que a operação de compra e venda de terreno seguida de confissão de dívida e promessa de dação em pagamento de unidade imobiliária (construída ou a construir) é equiparada à permuta para fins tributários, quando realizada por pessoa jurídica que apura o IRPJ pelo Lucro Presumido e que possua como objeto social atividades relacionadas a:
- Loteamento de terrenos
- Incorporação imobiliária
- Construção de prédios destinados à venda
- Venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda
Nessas operações, constituem receita bruta tanto o valor do imóvel recebido em permuta quanto o montante eventualmente recebido a título de torna. O valor a ser considerado como receita é aquele discriminado no instrumento representativo da operação (contrato de permuta ou de compra e venda).
Momento de Reconhecimento da Receita no Regime de Caixa
Um aspecto importante esclarecido pela Solução de Consulta refere-se ao momento em que a receita deve ser reconhecida quando a empresa adota o regime de caixa. Diferentemente do que muitos contribuintes imaginam, não é necessário que seja lavrada a escritura definitiva de dação em pagamento para que a aquisição das unidades imobiliárias seja configurada e a receita bruta correspondente seja realizada para fins tributários.
A Receita Federal entendeu que basta que a posse dessas unidades imobiliárias esteja amparada em contrato preexistente de promessa de dação em pagamento. Ou seja, a mera posse das unidades, desde que respaldada contratualmente, já configura o momento do reconhecimento da receita no regime de caixa.
Alíquotas e Percentuais de Presunção Aplicáveis
Para a tributação de permuta imobiliária no Lucro Presumido, a Solução de Consulta confirmou que devem ser aplicados os seguintes percentuais e alíquotas:
- IRPJ: 8% sobre a receita bruta para determinação da base de cálculo
- CSLL: 12% sobre a receita bruta para determinação da base de cálculo
- PIS/Pasep: 0,65% sobre a receita bruta (regime cumulativo)
- Cofins: 3% sobre a receita bruta (regime cumulativo)
Esses percentuais e alíquotas aplicam-se tanto ao valor do imóvel recebido em permuta quanto ao valor de eventual torna, independentemente de se tratar de unidades prontas ou a construir.
Tributação dos Valores Recebidos por Mora na Entrega do Imóvel
Um ponto especialmente relevante da Solução de Consulta refere-se à tributação de permuta imobiliária no Lucro Presumido quando há recebimento de valores pela mora na entrega das unidades construídas.
A Receita Federal esclareceu que esses valores, embora denominados contratualmente como “aluguel”, não têm essa natureza jurídica, pois o terreno não mais pertence ao consulente. Na realidade, tais valores caracterizam-se como multa por mora no cumprimento da obrigação contratual de entrega das unidades.
A Solução de Consulta definiu que, para fins tributários, essas receitas de multa por mora devem receber o seguinte tratamento:
- Devem ser tributadas como receita bruta operacional, desde que não sejam estranhas ao objeto social da empresa;
- Estão sujeitas aos percentuais de presunção de 8% para o IRPJ e 12% para a CSLL;
- Estão sujeitas às alíquotas de 0,65% para PIS/Pasep e 3% para Cofins, no regime cumulativo.
É importante notar que a Solução de Consulta faz distinção entre essas multas e as receitas financeiras previstas no art. 15, § 4º e no art. 20, § 2º da Lei nº 9.249/1995, que são aquelas apuradas por meio de índices ou coeficientes previstos em contrato.
Fundamentação Legal
A Solução de Consulta baseou-se nos seguintes dispositivos legais:
- Lei nº 7.713/1988, art. 3º, § 3º
- Lei nº 9.249/1995, arts. 15 e 20
- Lei nº 9.718/1998, arts. 2º, 3º e 4º, IV
- Decreto-Lei nº 1.598/1977, art. 12, caput
- Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017, arts. 26, 33, 34, 35 e 215
- Parecer Normativo Cosit nº 9/2014
Destaca-se especialmente o Parecer Normativo Cosit nº 9/2014, que já havia estabelecido que as operações de compra e venda de terreno seguidas de confissão de dívida e promessa de dação em pagamento de unidade imobiliária são equiparadas à permuta para fins tributários.
Impactos Práticos para as Empresas do Setor
A Solução de Consulta nº 189/2018 trouxe importantes esclarecimentos que impactam diretamente o planejamento tributário das empresas do setor imobiliário que operam no regime do Lucro Presumido:
- Clarificou o momento de reconhecimento da receita no regime de caixa, estabelecendo que basta a posse amparada em contrato, sem necessidade da escritura definitiva;
- Confirmou que multas por atraso na entrega de unidades imobiliárias seguem a mesma tributação da atividade principal (8% para IRPJ e 12% para CSLL);
- Reforçou que o valor a ser considerado como receita bruta é aquele discriminado no instrumento contratual, independentemente do valor de mercado das unidades recebidas;
- Definiu que essas receitas estão sujeitas à incidência de PIS/Pasep e Cofins no regime cumulativo, com alíquotas de 0,65% e 3%, respectivamente.
Considerações Finais
A tributação de permuta imobiliária no Lucro Presumido é tema complexo que requer atenção especial das empresas do setor. A Solução de Consulta nº 189/2018 trouxe importante segurança jurídica ao esclarecer diversos aspectos dessas operações, em especial quanto ao momento de reconhecimento da receita no regime de caixa e ao tratamento tributário das multas por atraso na entrega de unidades.
É fundamental que as empresas do setor imobiliário atentem para esses esclarecimentos, de modo a evitar contingências fiscais e otimizar seu planejamento tributário, especialmente no que se refere à elaboração dos contratos de permuta e à correta classificação das receitas auferidas em decorrência dessas operações.
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